Rizika hromadných aukcí na trhu

Nově jedna z největších realitních kanceláří v ČR spouští hromadné aukce bytů. Ano, aukce jsou často velmi účinným a efektivním nástrojem pro vygenerování co nejvyšší možné ceny. Rovněž mohou fungovat jako spravedlivé „rozhřešení“, s kým prodávající uzavře rezervační smlouvu. Všichni potenciální zájemci mají stejnou šanci. Aukce však mohou mít jednu zásadní slabinu, která může být pro prodávajícího zásadním negativem. Tím je snadné zneužití neznalosti laika ve prospěch neadekvátně tučné provize realitního makléře.

Ačkoli je dnes realitní činnost již vázanou živností, zatím Novela realitního zákona nedocílila lepších znalostí a zkušeností u realitních makléřů. Ano, makléři nově musí splnit určitý test a mít praxi, ale ruku na srdce…jak kvalitní toto přezkoušení je? Umí většina realitních makléřů vůbec správně ocenit nemovitost? Pouhým zkoušením/nastřelením ceny od boku mohou prodávajícím spíše ublížit, než pomoci. V tomto ohledu je aukce jistě velmi přínosný nástroj, neboť trh sám „vykřeše“ maximální cenu v daném čase a místě prodeje. Na druhou stranu by měli být prodávající opatrní, jaké podmínky si s realitním makléřem domlouvají. Standardní provize realitních makléřů by měla být mezi 3 až 5% z prodejní ceny plus DPH (je-li realitní zprostředkovatel plátce DPH). Tento rozptyl je obecně doporučován i Asociací realitních kanceláří ČR. V případě aukce si však někteří realitní makléři účtují zvláštní provizi z částky, kterou prodávajícímu vygenerují nad rámec nabídkové ceny. Proto i u plánované aukce je stanovení nabídkové ceny jedním z nejzásadnějších kroků. K čemu je cílené podhodnocení nabídkové ceny, ze které prodávající zaplatí 3-5%, když z extrémního navýšení prodejní ceny zaplatí provizi v řádech desítek procent?

Prodej bez aukce

Průměrná tržní cena nemovitosti = 5.500.000,- Kč. Při provizi 4% + DPH zaplatí prodávající realitnímu makléři 266.200,- Kč. Po odečtení provize získává z prodeje částku ve výši 5.233.800,- Kč.

Prodej s aukcí s nadstandardní provizí

Průměrná tržní cena nemovitosti = 5.500.000,- Kč.

Nabídková cena pro vyvolání aukce = 5.090.000,- Kč.

Prodejní cena pomocí aukce = 5.600.000,- Kč.

Při provizi 4% + DPH zaplatí prodávající realitnímu makléři z nabídkové ceny 246.356,- Kč.

Při provizi 30 % + DPH zaplatí prodávající realitnímu makléři z navýšené ceny (tj. 510.000,- Kč), 185.130,- Kč.

Po odečtení celkové provize (246.356 + 185.130 = 431.486,- Kč) získává z prodeje prodávající částku ve výši 5.168.514,- Kč.

Prodej s aukcí s běžnou provizí

Průměrná tržní cena nemovitosti = 5.500.000,- Kč.

Nabídková cena = 5.090.000,- Kč.

Prodejní cena pomocí aukce = 5.600.000,- Kč.

Při provizi 4% + DPH zaplatí prodávající realitnímu makléři z nabídkové ceny 246.356,- Kč.

Při provizi 4 % + DPH zaplatí prodávající realitnímu makléři z navýšené ceny (tj. 510.000,- Kč), 24.684,- Kč.

Po odečtení celkové provize (246.356 + 24.684 = 271.040,- Kč) získává z prodeje prodávající částku ve výši 5.328.960,- Kč.

Ano, dělat aukci samozřejmě zabere makléři více času a má i o něco vyšší náklady, ale při procentuální provizi se mu provize tak jako tak, při navýšení prodejní ceny, zvýší. Tudíž motivace makléře prodat svému klientovi za co nejvyšší možnou cenu by měla být i s běžnou provizí. Za čím více prodá, tím vyšší provizi mít bude. Sílu trhu by měl férový makléř využít především pro svého klienta, kterého zastupuje, a ne hlavně pro sebe. Výše rozepsané počty jsou celkem jednoduché pro porovnání, posuďte sami. Na závěr pouze poznamenám, že finanční ztráta prodávajícího může být i rapidně vyšší.