Kupujete dům, nebo bytovou jednotku?

Spousta zájemců o koupi dává při koupi nemovitosti přednost lokalitám za větším městem. Důvod je zpravidla jednoduchý. V malé obci si mohou dovolit buď stejně velkou nemovitost jako ve velkém městě, ale za výrazně nižší peníze, nebo zainvestují stejný obnos peněz, ale získají mnohem větší prostor a lepší komfort pro bydlení.

Velmi oblíbené jsou novostavby rodinných domů od menších či středně velkých developerů, a to jak řadových domů, či tzv. dvojdomů. Stavebních pozemků je čím dál méně, a proto je tato komodita čím dál dražší. To, jak bude určitá plocha, zpravidla orná půda (pole), rozdělena na jednotlivé parcely, určuje primárně územní plán včetně podmínek výstavby. Každá obec má v kompetenci to, v jak velké pozemky lze dané pole rozparcelovat, jak a kde se budou napojovat nově vzniklé komunikace na již stávající cesty, atd. Spousta obcí, aby nenarušovala dosavadní koncept, neumožňuje rozdělit pozemky na příliš malé. Pro výstavbu průměrně velkého domu stačí pozemek i o 300m2. Jestliže má však nová výstavby navazovat na stavby původní (starší), u kterých bylo zvykem mít vždy velkou zahradu kolem domu, zpravidla neumožní nové rozparcelování na malé pozemky, byť by byly pro výstavbu dostačující. Z tohoto důvodu vznikají většinou stavební pozemky o velikostech např. 600 až 700m2. V některých obcích se může blížit velikostní minimum i k 1000m2. Z hlediska úspor však spousta kupujících není ochotna platit za pro ně zbytečně velký pozemek. A co si budeme povídat, ani pro developery není rentabilní stavět větší, či menší domy, na velkých pozemcích. Velké, či středně velké domy s velkými pozemky poptává menší procento kupujících. Oproti tomu malé až středně velké domy s pozemky do max. 400 až 500m2 si může dovolit větší procento kupujících. Lépe a rychleji se tento segment nemovitostí obchoduje.

Častým a v posledních letech velmi oblíbeným řešením je výstavba dvojdomů. Každý dvojdům je postaven na jedné parcele. Aby bylo však reálné zafinancovat polovinu dvojdomu hypotečním úvěrem (aby se nejednalo o ideální polovinu domu), často jsou takové domy zapsané v katastru nemovitostí jako bytové jednotky. Zahrada je zpravidla opticky rozdělena plotem na dvě poloviny, aby měl každý vlastník svou vyhrazenou polovinu k užívání. Dle katastru nemovitostí však majitelé obou polovin domu vlastní ideální polovinu zahrady. Při koupi je velmi důležité právní status nemovitosti bance řádně upřesnit. Předjedná-li se hypoteční úvěr na dům, protože nemovitost skutečně fyzicky vypadá jako dům, bude financování připravené špatně. Překalkulování úvěru zpravidla znamená velkou ztrátu času, která může ovlivnit dohodnuté termíny s developerem.

Neméně důležitými faktory jsou i samostatné vodoměry, plynoměry, apod. A v neposlední řadě mějte na paměti i to, že nic netrvá věčně. Dnes kupujete sice novostavbu, ale je dost možné, že za pár let bude potřeba určitých oprav. Vnější obálka celého dvojdomu (fasáda, střecha) by se vždy měla i v rámci oprav řešit jako celek (samozřejmě i s ohledem na způsob technického provedení dvojdomu). Opravy v budoucnu tak mohou být kritické z důvodu špatné dohody se sousedem. Vy budete připraveni opravu realizovat, avšak váš soused bude opravy brzdit např. z finančního hlediska, protože v daný moment na ně prostě nemusí mít, či nebude chtít do oprav investovat.

V případě oprav však bývají kritičtější typy nemovitostí, které byly dříve skutečně stavěné jako celé domy. Typickým příkladem je starší dům o dvou nadzemních podlažích, kde v každém z těchto podlaží je vybudovaná samostatná bytová jednotka se samostatnými vstupy. I když je dolní i horní byt skutečně prohlášením vlastníka vymezen jako samostatná bytová jednotka, zahrada zpravidla zůstane jako ideální polovina. Oproti novostavbám je však rozdíl rapidní. Zahradu kolem staršího domu zpravidla nelze opticky rozdělit na dvě poloviny, aby měl každý vlastník „to své“. Jednoduše proto, protože se s touto potřebou do budoucna v minulosti neuvažovalo. Stejně tak i zdroj vytápění bývá často společný. Respektive jeden z bytů bývá závislý na zdroji bytu druhého. A kámen úrazu bývá hlavně v opravách. Bude-li mít horní byt pod střechou problém, např. střechou poteče dovnitř, bude to „pálit“ hlavně majitele horního bytu. Soused v přízemí bude v klidu. Na opravě střechy by se však měli oba vlastníci bytů podílet rovným dílem. A v těchto situacích se často naráží na nevoli jednoho z vlastníků (zpravidla toho, kterého se potřeba opravy přímo nedotýká) opravu spolufinancovat. Může to být však i naopak. Spodní byt může bojovat s vlhkostí stěn kvůli špatné izolaci, a protože vlastník horního bytu bude „v suchu“ (doslova a do písmene), může se zdráhat spolufinancovat náklady spojené se sanací obvodových stěn domu. Při koupi podobných nemovitostí rozhodně doporučuji podepsat nejen kupní a úschovní smlouvu, ale rovněž uzavřít dohodu s druhým majitelem bytu, jakým způsobem budou řešeny opravy, šetření financí na jejich realizaci, vyúčtování spotřeby energií, nejsou-li samostatná podružná měřidla ke každé bytové jednotce, atd.