Změny ze strany developera

Kdykoli, kdy kupujete novostavbu ve fázi výstavby, či ještě před zahájením výstavby, kupujete budoucí stav. Ačkoli nemovitost rezervujete na základě podkladů od developera, není 100% jistota, že finálně dostanete naprosto přesně to stejné. Respektive jestliže rezervujete byt, samozřejmě finálně nebudete mít dům, ale narážím na nesoulad v technických parametrech.

Stavba je postupně realizována na základě projektové dokumentace. Nicméně při výstavbě je nutné reagovat na různé vstupy technického charakteru, ještě vyžadují přizpůsobení fyzických parametrů přímo na stavbě. Původní projektová dokumentace se tak musí mírně pozměňovat v průběhu výstavby a na samotný závěr by tedy měla vzniknout projektová dokumentace skutečného provedení stavby. Ta by měla korespondovat se skutečným stavem již postavené nemovitosti. Někdy se finální technické parametry liší od skutečného stavu jen mírně (pro konečného spotřebitele – kupujícího jsou defacto nepodstatné, zanedbatelné a nikterak ho vůbec nijak neovlivňují), ale někdy se může developer se zhotovitelem odklonit více, než je zdrávo. Co tedy dělat a jak postupovat, pokud developer až po zarezervování nemovitosti mění parametry relativně velkým způsobem?

Samozřejmě jsou napříč developery smlouvy navrhovány tak, že zvýhodněný je vždy primárně developer. Ten není zpravidla ani nijak pokutovaný, pokud nedodrží podmínky smlouvy. Jediné, k čemu je povinen, pokud nedodrží podstatné záležitosti smlouvy, je vrátit vám všechny vámi uhrazené platby. Ale jak k tomu přijdete vy, když vás to stálo čas, energii a hlavně když máte uzavřenou úvěrovou smlouvu s bankou s ještě pěknými finančními podmínkami, o které nechcete přijít?

Úplně narovinu…spousta developerů spoléhá na to, že přesně kvůli vloženému času a uzavřenému hypotečnímu úvěru nebudete chtít od smlouvy odstoupit. Neznamená to ale, že si musíte nechat všechno líbit. Pokud developer mění za běhu celkem podstatné záležitosti, doporučuji se ohradit a zkusit vyjednat/vyžádat nějakou kompenzaci. Zpravidla finanční.

Co může být jinak, než jak bylo na začátku dohodnuto? Může se například měnit velikost podlahové plochy. Ale pozor! Každý developer má ve smluvní dokumentaci předem stanovenou odchylku od velikosti podlahové plochy většinou o cca 5%. Znamená to, že pokud bude nemovitost větší, nebo menší oproti plánu, ale bude v rámci této odchylky, pak není nic nárokovatelného. Nárokovat však můžete kompenzaci ve chvíli, kdy bude nemovitost menší o více, než je stanovená odchylka. Odlišnost v podlahové ploše však máte zpravidla danou smlouvou. Nicméně změny, které nejsou smluvně ošetřené a které vás mohou do budoucna omezovat je např. změna dispozice, přemístění instalační šachty oproti projektu/předloženému půdorysu, změna parametrů parkovacích stání. Konkrétně u parkovacích stání může nastat omezení v nemožnosti zaparkovat váš vůz. Typickým příkladem je zjištění nutnosti využít jiného dodavatele, či jiný typ parkovacích zakladačů. Každý typ zakladače má jasně specifikovanou velikost automobilu, s nímž je možné na něm zaparkovat v souvztažnosti s okolím v budově. Zakladače se využívají hlavně v místech, kde se musí zhotovitel stavby vypořádat s menším prostorem. Může se tak stát, že v průběhu výstavby dojde ke zjištění, že například horní místa na zakladačích jsou využitelné pro nižší, či kratší automobily. A toto už je výrazné omezení, které může vést i ke změně předmětu koupě (nutnost vybrat si například dolní větší parkovací místo), na kterém ale může být zase krkolomnější nájezd. Toto jsou již záležitost, které vás výrazně mohou ovlivňovat, a na základě kterých můžete požadovat určitou kompenzaci. Vše je ale samozřejmě vždy nutné posoudit individuálně a dle toho, co a jak máte formulováno ve smlouvách. Jak velkou vůli v nich má developer dopředu posychrovanou.