Zdanění družstevních bytů, restitucí a odstupné

V předchozím článku „Daň z příjmů při prodeji bytu, domu, garáže,…“ byly popsány nejčastější případy prodejů nemovitých věcí v souvislosti s jejich zdaněním, respektive s osvobozením od daně z příjmů fyzických osob. Dani z příjmů však podléhají i jiné typy nemovitostí, které se liší způsobem nabytí, či typem vlastnictví.

Specifickým typem nemovitosti jsou družstevní byty. Ačkoli se fyzicky jedná skutečně o byty určené k bydlení, po právní stránce není majitel vlastník bytu, ale nájemcem družstva s členskými právy a povinnostmi, a při prodeji se nepřevádí nemovitost, ale členská práva, povinnosti a majetkové podíly. Prodává se tedy družstevní podíl, a protože za jeho prodej obdrží člen družstva („vlastník“, resp. prodávající) finance (příjem), i tento příjem podléhá dani z příjmu fyzických osob. Nicméně tak jako ostatní příjmy, i příjmy z tohoto typu prodeje mají své podmínky pro osvobození od daně.

Příjmy z prodeje družstevního bytu jsou od daně z příjmu osvobozeny tehdy, pokud doba mezi nabytím družstevního podílu a členských práv a jejich převodem je minimálně 5 let. Zároveň i zde musí být splněna skutečnost, že družstevní byt nebyl pořízen z obchodního majetku prodávajícího. A v případě, že byl, pak musí být splněna minimálně 5 letá lhůta ode dne ukončení samostatné činnosti.

V případě dědictví, se lhůta pro osvobození uvažuje úplně stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví. Jestliže je zděděn družstevní byt od příbuzného v přímé linii (např. rodiče, manžel/manželka), pak se pro účel osvobození od daně z příjmů sčítá doba, po kterou družstevní byt „vlastnil“ původní (zemřelý) majitel, a doba, po kterou družstevní byt „vlastnil“ před prodejem bytu (přesněji řečeno před převodem družstevního podílu) dědic. Součet musí být minimálně 5 let, aby nemusel převodce po prodeji (převodu) odvádět daň z příjmu.

Nejen družstevní byty mají specifický způsob nabytí. Stejně jsou na tom i nemovitosti, které byly vlastníkům (či dědicům vlastníků) vráceny v restituci. A i tyto „restituované“ nemovité věci se mohou prodat a vlastníci z nich mají příjem. Osvobození příjmů z prodeje zrestituovaných nemovitých věcí se řídí dle zvláštních právních předpisů. Jde např. o zákon o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, zákon o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákon o soudní rehabilitaci, zákon o mimosoudních rehabilitacích, zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, atd.). Osvobození od daně platí i v případě, kdy v době mezi nabytím a prodejem došlo k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením nemovité věci podle velikosti podílů, nebo pokud došlo ke vzniku jednotek v domě. I zde je podmínkou pro osvobození od daně z příjmu, že prodávané restituované nemovitosti nebyly vloženy do obchodního majetku.

S tzv. odstupným se můžete setkat sice také méně často, ale i u něj je potřeba řešit, zda podléhá zdanění, nebo zda spadá do podmínek pro osvobození od daně z příjmu. S odstupným se můžete setkat v případech, kdy za finanční náhradu například uvolníte byt. Týká se to bytů v budovách, které nejsou rozděleny na jednotky, dále jednotek ve vlastnictví, a rovněž se odstupné může uplatňovat při zrušení nájemní smlouvy k bytu v souvislosti s převodem členských práv družstva. Podmínkou je, že odstupné musí obdržet uživatel bytu/jednotky, a musí ho použít na obstarání vlastní bytové potřeby. Odstupné musí být použito na vlastní bytovou potřebu buď do 31.12. následujícího roku, nebo lze podmínku uplatnit i zpětně, ale maximálně v době jednoho roku před jejím obdržením. Někdy může být totiž odstupné vyplaceno dopředu, tedy dříve, než dojde k fyzickému uvolnění bytu/jednotky „vyplaceným“ uživatelem. I u odstupného platí, že jednotka, za kterou obdržel její uživatel odstupné, byla určena pro bydlení a že v ní vyplacený uživatel skutečně bydlel. Bydlel-li v jednotce dobu kratší, jak 2 roky, osvobození se ho týká za splnění podmínky použití financí na obstarání vlastní bytové potřeby.