Vyúčtování s nájemníkem

Dosavadní průběh velmi dobrého vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem často naruší první vyúčtování zálohových plateb za služby a energie.

U většiny nájemních vztahů se považuje za automatické, že poplatky za služby a energie jsou zálohové platby, které je nutné vždy 1x za rok vyúčtovat. Často však nájemníci rozporují některé položky. Jak poznat, na které položky má pronajímatel nárok a co by přeúčtovávat nájemníkovi naopak neměl?

Obecně lze říci, že vyjma fondu oprav jsou všechny ostatní poplatky přeúčtovatelné. Nicméně velmi důležité jsou dvě věci. V nájemní smlouvě by měl být přesně specifikován předmět pronájmu a s ním související měsíční poplatky. Ačkoli to pro jednu nebo druhou stranu může působit jako přehnaný detailismus, věřte, že díky přesné specifikaci budou podmínky pronájmu přesně dané a nikdo nebude moci cokoli rozporovat. Občas je totiž jedna nebo druhá strana vynalézavá a začne rozporovat, co není její náklad. Častěji se s rozporováním setkávám ze strany nájemníků. Nájemník může rozporovat např. náklady na provoz a údržbu parkovacího stání v nebytovém prostoru pod domem. Častým argumentem je, že nemá auto, nebo ho prodal, a protože parkování nevyužívá, nehodlá za něj platit s ním spojené náklady. Zde je důležité mí v nájemní smlouvě uvedeno, že předmětem pronájmu je bytová jednotka a spolu s ní i parkovací stání v garáži. Pokud je v nájemní smlouvě uvedena jen bytová jednotka, nebo bytová jednotka včetně příslušenství (a příslušenství není přesně specifikováno), tak si pronajímatel bohužel nabíhá na argumentaci nájemníka, kterou má nájemník podloženou nájemní smlouvou. Stejně tak může nájemník rozporovat, že nechce hradit např. revize a správu na dětské hřiště, které je v areálu, protože nájemník přece děti nemá, a proto hřiště nevyužívá. Zní to neuvěřitelně, ale skutečně i takovýmito argumenty jsem se ve své praxi již setkala.

Ideálním řešením, jak rozporování nákladů souvisejících s pronájmem předcházet, je přesná specifikace předmětu pronájmu v nájemní smlouvě. Rovněž doporučuji dát jako přílohu nájemní smlouvy vyúčtování za předchozí období, kde jsou rozepsány všechny nákladové položky s tím, že je více než vhodné do nájemní smlouvy uvést, že kromě fondu oprav jsou na nájemníka přeúčtovatelné všechny ostatní náklady – viz příloha nájemní smlouvy. Svým způsobem je vhodné uvést v nájemní smlouvě co nejvíce informací o nákladech, abyste zamezili jejich pozdějšímu rozporování. A bohužel s rostoucími cenami nejen energií, ale i pronájmů, budou čím dál častěji nájemníci vyúčtování rozporovat, neboť nedoplatky na energiích a službách jsou a budou velmi časté. Z tohoto důvodu je zároveň potřeba skutečně každý rok aktualizovat výši zálohových plateb, aby roční vyúčtování „nekumulovalo“ čím dál vyšší nedoplatky.