Vypořádání nemovitostí v dědictví

Odhad nemovitosti není ve skutečnosti přesné stanovení ceny, i když výsledkem odhadu je jedna jediná konkrétní cena. Jedná se o přibližný odhad cenového rozptylu, ve kterém by se oceňovaná nemovitost měla v době ocenění pohybovat. A mělo by se uvažovat i s případnou odchylkou, jestliže má nemovitost „něco“, co je nestandardní a co snižuje průměrnou tržní hodnotu.

Stanovení ceny pro notáře (tzn. pro dědické účely) může mít i větší odchylku oproti stanovení ceny pro účel prodeje nemovitosti. Důvod je jednoduchý. Cena pro účel vypořádání dědictví se stanovuje pouze pro vypočítání odměny notáře za vyřízení pozůstalosti. Jedná se tedy jen o jakousi byrokratickou nutnost. Z tohoto důvodu se ceny nemovitostí v pozůstalosti stanovují principiálně při dolní hranici tržní hodnoty. Většinou se jedná o rozptyl 5-15% (v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě), který činí rozdíl v cenách určených pro notáře a v cenách určených pro prodej. Nicméně nenechte se zmást tím, že to tak musí být vždy.  Skutečně existují „střelci“, kteří cenu pro dědické účely „nastřelí“ od oka (protože si řeknou, že tam přece o nic nejde), a ta může být buď zbytečně vysoká, nebo naopak až přespříliš nízká, a v ten moment může hodnota nemovitosti být pro účel prodeje nižší, nebo naopak vyšší, a to výrazně mimo rozptyl 5-15%. Ve chvíli, kdy je cena příliš nadhodnocena, budou platit pozůstalí zbytečně vysokou odměnu notáři za notářské řízení. V opačném případě budou sice hradit o dost nižší náklad notáři, ale pokud budou pro případný následný prodej vycházet z rozptylu 5-15%, o což navýší cenu, mohou i tak prodat nemovitost dosti podhodnocenou. Dostanou se k nim tedy mnohem menší peníze za prodej. U stanovování ceny pro dědické účely je potřeba znát pravou tržní hodnotu nemovitostí nejen ve chvíli, kdy pozůstalí uvažují s následným prodejem. Znát skutečnou tržní hodnotu je důležité i pro proces vypořádání se v rodině, a to může nastat různými způsoby.

Jedním z nejběžnějších způsobů je přepis nemovitostí na všechny dědice, a následných prodej celého majetku s tím, že se prodávající (dědicové) o peníze z prodeje rozdělí přesně dle svých podílů na nemovitostech. Nicméně může nastat i situace, kdy nikdo nechce nic prodávat, ale zároveň dědicové nechtějí spolupodílové vlastnictví (což bych já osobně ani nedoporučovala zůstávat ve spolupodílovém vlastnictví). V tomto případě je možné rozdělit si nemovitosti mezi sebou, dohodnout se, kdo o jakou má zájem, a ihned u notáře lze vyřešit vypořádání tak, aby se jednotliví dědicové vzdali svých některých podílů na některých nemovitostech, a naopak aby se u některých nemovitostí stali jedinými (výlučnými vlastníky). V tomto případě je více než důležité znát skutečné tržní hodnoty nemovitostí, aby se rovnou u notáře mohlo sepsat případné finanční dorovnání. Málo kdy se stane, že se dědí nemovitosti v přibližně stejných cenových hladinách. Uvedu jednoduchý příklad: dva dědicové dědí byt v Praze a chatu v chatové osadě u Berounky. Jeden dědic se stane po dohodě jediným vlastníkem bytu, druhý jediným vlastníkem chaty, i když každému náleží ideální polovina z obou nemovitostí. Protože je hodnota bytu v Praze samozřejmě vyšší, než chata u Berounky, měla by být výlučným majitelem bytu vyplacena rozdílová hodnota výlučnému majiteli chaty. Samozřejmě může být dohoda v rodině individuální a kdokoli se může bezplatně vzdát svého podílu ve prospěch ostatních dědiců, atd. Ale to už se jedná o individuální dohody, a my v tomto článku vycházíme z toho, kdo má (bez individuálních dohod) na co právo, a jak je možné danou situaci řešit. Takže i pro tento způsob vypořádání se s majetkem v pozůstalosti je vhodné znát skutečné průměrné tržní ceny, tzn. takové ceny, za které jsou v daném místě, času a stavu nemovitosti prodejné.

Může však nastat ještě další varianta. Jeden z dědiců nechce ani podíly na nemovitostech a nechce se stát ani výlučným vlastníkem některých nemovitostí. Jednoduše chce dát přednost vyplacení. V tomto případě je tedy možné přepsat všechny nemovitosti na dědice, který si chce nemovitosti ponechat, avšak se závazkem, že v adekvátní hodnotě a do určité doby druhého dědice vyplatí. Jestliže má jeden z dědiců dostatek financí na vyplacení, může se transakce učinit ihned ve spolupráci s notářem. Tzn. zřídí se notářská úschova, kam jeden dědic odešle finance, notář přepíše veškeré nemovitosti na tohoto dědice, a následně pošle danou částku druhému dědici, který se nechal vyplatit. Nicméně pokud jeden z dědiců nemá k dispozici tolik peněz, aby rovnou mohl druhého dědice vyplatit, a druhý dědic nechce být zapsán v katastru, může se u notáře sepsat dohoda o budoucím vypořádání. Majetek tak přejde na jednoho jediného dědice, avšak ten bude mít závazek, že do určité doby prodá ty nemovitosti, které odpovídají velikosti podílu druhého dědice. I v takovém případě je nutné znát tržní ceny nemovitostí. Dle toho a dle priorit vlastníka nemovitostí, se bude dále rozhodovat, jaké nemovitosti prodá pro to, aby splnil svůj závazek a vyplatil druhého dědice. Budoucí vypořádání by mělo obsahovat i rozumný (tzn. ne příliš krátký, ale ani zbytečně dlouhý) časový horizont, do kdy musí být druhý dědic vyplacen. Stanovení ceny a časových limitů je pro tento typ dohody (ze všech výše uvedených) nejvíce klíčové.