Vyplatí se stále investice do nemovitostí?

Za posledních 6 let bylo pořízení nemovitostí na investici bez debat více než vhodné. Ceny nemovitostí rapidně a konstantně rostly a významným dílem podporovaly nákup nemovitostí na investici i velmi nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Jaká je situace nyní, v době extrémně rostoucí inflace, vysokých úrokových sazeb a zatím stále vysokých cen nemovitostí?

V současné době je již „zlaté“ období úrokových sazeb kolem hranice 2% p.a. to tam. Úrokové sazby postupně dosahují 4% p.a. a odhad jejich růstu do konce roku 2022 je o celá další 2%, tzn. že se pravděpodobně vyšplhají k hranici 6% p.a. Hypoteční úvěry tak budou až třikrát dražší, než na co jsme byli v posledních letech zvyklí. Na měsíčních splátkách tuto změnu pocítí každý majitel nemovitosti, ať už u vlastního bydlení, nebo u investičních nemovitostí pořízených na hypotéku. Pokud je splácení hypotečních úvěrů na hraně, téměř ve všech případech jde o řešitelnou situaci. Jak se však rozhodovat v současné době, kdy jste zatím krok k nákupu nemovitosti neuskutečnili? Vyplatí se koupit v současné době nemovitost?

Jestliže vás tíží otázka pořízení vlastního bydlení, je to jiná situace, než když nemovitost na investici koupit můžete, ale nemusíte. Úrokové sazby mnoha kupujícím kříží plány. Je potřeba uvažovat i u měsíčních splátek hypotečního úvěru s jistou rezervou. A to jak u vlastního bydlení, tak i u investiční nemovitosti. Protože žijeme v nejisté době a jen těžko lze odhadnout, v jaké výši a v jakém čase se budou úrokové sazby pohybovat v době, kdy vám bude končit fixace a kdy bude nutné řešit refinancování, je potřeba počítat i s horšími úvěrovými podmínkami a s vyšším finančním zatížením. Je nutné uvažovat s dostatečnou finanční rezervou, abyste byli schopni vyšší měsíční zatížení „uplatit“. Podobně je nutné uvažovat i u pořízení investiční nemovitosti. Jestliže kupujete nemovitost na pronájem, je důležité znát nejen aktuální stav v oblasti nájemního bydlení, ale rovněž tušit alespoň rámcově nejbližší budoucí vývoj jak nájemního bydlení, tak i oblasti na úvěrovém trhu. Neméně podstatná je i důkladná úvaha o tom, kde zamýšlíte investiční nemovitost pořídit. Lokalita v současné chvíli primárně určuje, zda se vyplatí, nebo nevyplatí za současných podmínek „jít“ do investiční nemovitosti. Ačkoli jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů vysoké a vysoké jsou stále zatím i ceny ve velkých městech, paradoxně právě ve velkých městech se vyplatí pořizovat nemovitosti na investici i v současné době. Velká města chtě nechtě koncentrují obyvatele s vyššími příjmy, než v chudších lokalitách. Ve velkých městech je obrovské množství těch, kteří mají slušné příjmy, tudíž si mohou dovolit platit ne zrovna nízký pronájem. I přes slušné příjmy nemusí splnit podmínky bank na to, aby byli schopni koupit vlastní bydlení. A protože ceny nájemního bydlení jsou aktuálně na rychlém vzestupu, do jisté míry mohou pronajímatelům vykompenzovat vyšší náklad způsobený vysokými úrokovými sazbami. Takže ano, za určitých podmínek a v určitých lokalitách je vhodné nemovitosti na investici kupovat i v současné době.

A jak jsou na tom lokality mimo velká města? Obyvatele zde mají zpravidla nižší příjmy a výrazněji na ně v dnešní době dopadá zdražování v důsledku rostoucí inflace, války na Ukrajině i výpadky příjmů a spotřebované finanční rezervy po covidové pandemii. Tito lidé nejsou schopni nejen koupit vlastní bydlení, ale rovněž si nemohou dovolit platit vysoké nájemné. Trh s nájemním bydlení v těchto chudších lokalitách nedosahuje takové výše nájmu, která by dostatečnou měrou vyvážila vysokou splátku hypotečního úvěru. V chudších lokalitách je vhodnější pořizovat investiční nemovitosti spíše za vlastní finanční prostředky, než na hypoteční úvěry. Pořizovací ceny nemovitostí jsou mnohem nižší, než ve velkých městech, stejně tak i výše nájmu zde více kolísá, a proto není rozumné vzít si na jejich koupi příliš drahý hypoteční úvěr.