Vlastní nebo nájemní bydlení?

Každá fáze trhu s realitami nabízí různé příležitosti, ale žádná netrvá pořád. I trh s nemovitostmi má amplitudy, kdy se mění poměr výše nájmu vůči pořizovací ceně nemovitosti, a proto chvíli vychází výhodněji žít v nájmu, a chvíli je zase ekonomičtější pořídit si vlastní nemovitost. Ať tak, či onak, z dlouhodobého hlediska platí, že náklady na bydlení neustále podražují, a to v obou případech. Jak se tedy rozhodnout, zda se vydat cestou nájmu, nebo vlastního bydlení?

V první řadě je potřeba si uvědomit, že nájemní bydlení je nekonečný příběh. Oproti tomu splácení hypotéky za vlastní bydlení jednou, byť za dlouho, skončí. Základní rozdíl mezi oběma variantami je fakt, že po doplacení hypotéky získáte něco, co má svou nemalou hodnotu. Ve stejný okamžik v nájmu, nebudete mít „v ruce“ nic. Žádnou hodnotu žádné nemovitosti. Tzn. že základním rozdílem mezi nájemním a vlastním bydlením je, že u vlastního bydlení máte nyní vyhlídku budoucího bydlení pouze za energie. V nájemním bydlení vás v době kapitalismu a bez zákonem zrušeného regulovaného nájemného jen těžko někdo nechá bydlet pouze za energie, či za symbolické nájemné. A pokud ano, rozhodně se jedná o výjimky v řádech pár případů, nikoli o reprezentativní vzorek většiny nájemního bydlení.

Ano, bude-li se dařit bydlet po většinu života za rozumné nájemné, je pravdou, že můžete být naopak bohatší o zážitky, cestování, vyšší standard žití ve smyslu možnosti dopřávat si více u běžného provozu (utrácet rozdílové finance, které ušetříte neplacením hypotéky, za vyšší provozní výdaje spojené s lepším komfortem). Má to však jedno, či spíše dvě velké ALE…

Když si představíme standardní návrhovou situaci u hypotečního úvěru, tzn. že 30 let splácíte v průměru např. 20.000,- Kč měsíčně (výše splátek se samozřejmě za všechny ty roky různě mění vždy s koncem fixace a v závislosti na aktuální výši úrokových sazeb, atd., proto se bavíme o průměrné splátce), tak abyste měli za těch 30 let lepší ekonomickou situaci žitím v nájmu, museli byste mít záruku, že za těch 30 let vás měsíční nájem bude stát v průměru méně, než zmíněných 20.000,- Kč. Základní kámen úrazu je ten, že vám nikdo na 100% nepoví, jaká bude finanční situace na trhu s nájmy za 5 let, natož v následujících 30ti letech. Ano, splácení hypotéky na 30 let je neméně obrovský závazek, ale má nejednu důležitou výhodu. U hypotečního úvěru máte v závislosti na délce zvolené fixaci jistotu, kolik budete po určité konkrétní období splácet. U fixace například na 5 let víte, že po dobu 5ti let, budete platit na splátce tolik a tolik. U nájemního bydlení máte jistotu ohledně výše nájemného zpravidla jen na rok dopředu. Každý následující rok vás tedy může překvapit nová výše nákladu, kterou budete měsíčně hradit majiteli bytu. Ano, přestěhovat se můžete. Opět do jiného levnějšího nájmu, nicméně první podmínkou je, že v dané chvíli bude vůbec na trhu k sehnání levnější bydlení aniž byste museli slevit ze současného komfortu (stejně velký byt v podobné lokalitě ve stejném standardu) a rovněž je nutné si uvědomit, že se opět může jednat o chvilkovou záležitost. Ani v novém náhradním bydlení nebudete mít jistotu, jestli a za jak dlouho vám náhodou majitel nájemné opět taktéž nezvýší.

Smíříte-li se s možností častého stěhování s nejistým výsledkem, jaké bydlení a hlavně za kolik peněz seženete, považuji za nutné si uvědomit, že v každé fázi života má každý z nás jiný finanční standard. Zpravidla platí, že čím starší člověk je, tím by měl mít stále vyšší a vyšší výdělek. Více zkušeností, kariérní růst, atd., z logiky věci generuje větší finanční růst. Nicméně opět za určitých podmínek…Jednou z podmínek neustálého finančního vzestupu je obor. Ne každý obor znamená s přibývajícím věkem vyšší finanční ohodnocení. Další podmínkou je, aby obor, ve kterém pracujete, nestagnoval, nebo nezačal být v úpadku (např. spoustu krachujících restaurací, či hotelů, znamená propouštění kuchařů, číšníků, servírek, pokojských, s čímž souvisí přetlak uchazečů o pracovní místa v daném oboru, což způsobí celkový pokles ohodnocení dané profese). A v neposlední řadě je podmínkou to, aby bez ohledu na obor, ve kterém pracujete, vám po celou dobu sloužilo zdraví. Není nic horšího, než když člověk chce, ale nemůže pracovat. Opět tedy vyvstává u nájemního bydlení spoustu podmínek na to, abyste byli schopni udržet si po celou dobu života podobný standard žití. Nehledě na to, že jednou v aktivním pracovním životě skončíte, a budete odkázáni na důchod. V této fázi života klesne nemilosrdně každému z nás enormním způsobem příjem. A může to být ve věku a ve fyzické/psychické kondici takové, která nám neumožní pracovat, či si přivydělávat na živobytí. Zůstaneme tak odkázáni pouze na důchod od státu, či případnou pomoc od rodiny. A ani jedna z těchto dvou věcí rovněž není jistotou. Jak na tom bude stát za 20-30 let, kdy půjdete do důchodu, a jak na tom bude vaše rodina… Ani u jedné varianty nemáte jistotu, jak se bude dařit, a zda bude možné, aby vám pomohli.

Při rozhodování, zda jít celý život cestou nájemního bydlení, nebo zda si pořídit bydlení vlastní, je potřeba vycházet primárně z vaší vlastní nátury. Někdo prostě chce žít naprosto spontánně, užívat si všeho plnými doušky, dopřávat si vyššího komfortu, jak se říká „dokud jsem mladý“, a to i za cenu velké nejistoty, jak to bude v budoucnu. Jiného zase tato míra nejistoty dokáže natolik svazovat a nervovat, že cesta nájemního bydlení pro něj prostě není. A proto je lepší „ochudit se“ o nějaké nárazové zážitky v podobě častého cestování, či se spokojit s nižším standardem žití, více šetřit a větší část výdělku nespotřebovat na jednorázové záležitosti, ale dlouhodobě výdělek dávat do jistoty bydlení. A smířit se s tím, že si toho v životě neužiju třeba tolik, jako ten, který žije v nájmu.

Nicméně pozor na to, že to tak ani být nemusí. Každá návrhová situace každého z nás může být velmi proměnlivá. A to je i důvod toho, že se často setkávám s opakem…často lidé v nájmu jen „přežívají“ a lidé ve vlastním bydlení si stíhají užívat života lépe a více. Nájem tedy nutně nemusí znamenat užívání si života plnými doušky, kdy si dopřejeme, co se nám zlíbí. Stejně tak mít hypotéku nutně neznamená, že můj život ohledně zážitků a užívání si, skončil, protože platím hypotéku. Jak jsem psala, jedná se o záležitost proměnlivou. Nevíme, jak dlouho na tom světě budeme, a nevíme, jaký bude náš zdravotní a finanční vývoj za dalších dvacet/třicet let.

Při rozhodování, jakou cestou se vydat, mějte tedy na paměti to, že nic není stálé, a záleží hlavně o vašem vlastním nastavení. Někoho stresuje více závazek vůči bance, jiného zase nejistota, že je odkázaný v základní životní potřebě, kterou je bydlení, na třetí straně. Na závěr považuji za důležité poznamenat ještě jednu důležitou věc. Pro nájemní bydlení se budete moci rozhodnout téměř kdykoli, nicméně na pořízení vlastního bydlení s nutností řešit ho pomocí hypotečního úvěru (když nemáte vlastní naspořené finance, abyste mohli koupit za hotovost bez úvěru), máte určitý vyhrazený čas. Ve chvíli kdy půjdete do důchodu (skončíte s aktivním výdělkem) a nemáte vlastní finance, vám banka těžko schválí hypotéku na 30 let… Samozřejmě může spoustu lidí argumentovat stylem „pomůže mi rodina“, nebo „lze mít ručitele“, nebo „ lze zkombinovat ručitele a zástavu na jiné splacené nemovitosti, kterou budou vlastnit například naše děti“, atd… Ano, je možné vymyslet několik variant, jak by to šlo, ale výše napsané zamyšlení je orientováno jen na vlastní schopnost a možnost ovlivnit si bydlení pouze vlastní silou.