Články | Velké byty budou na trhu chybět

Velké byty budou na trhu chybět

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Velké byty budou na trhu chybět
22 října, 2023

Velké byty budou na trhu chybět

Jestliže budeme hovořit o predikci, kdy a po čem bude v oblasti nemovitostí největší poptávka, budou to velkometrážní byty v novostavbách. Jejich nedostatečné množství přijde v horizontu několika let a důvod je jednoduchý.

Čím větší nemovitost, tím větší cena. Cenou je v tuto chvíli myšlena celková částka, za kterou nemovitost koupím, nikoli to, kolik vychází cena za m2. Cena za m2 je paradoxně ve většině případech nejdražší u nejmenších nemovitostí. Ve stejném developerském projektu bude například byt 1+kk o velikosti 38m2 stát 5.800.000,- Kč a byt 3+kk o velikosti 85m2 bude stát 11.200.000,- Kč. Z pohledu ceny za 1m2 je byt 1+kk mnohem dražší, než byt 3+kk (152.631,- Kč/m2 versus 131.765,. Kč/m2). Nicméně z hlediska celkové ceny je dražším bytem při koupi samozřejmě byt 3+kk. A je to logické. Navzdory tomu, že v posledních letech historicky jasně dané a vždy fungující zákonitosti trhu překvapivě ne ve všech ohledech fungovaly tak, jako doposud, jedna věc se nemění. Jestliže je u něčeho velká poptávka, znamená to, že poptávaného zboží na trhu není dostatek a kupujících je pro tento segment nadlimitní množství. Tím pádem roste cena takového zboží. S ohledem na celkovou pořizovací cenu je více než jasné, že z dlouhodobého hlediska převažuje počet kupujících na malé, či středně velké byty (do max. 60m2). Menší cenu za nemovitost si může dovolit větší skupina lidí, než ta, která si může finančně dovolit koupit větší byt. Na velké byty je z logiky věci kupní síla menší, ale pouze do té doby, než se velké byty stanou vzácnou komoditou na trhu.

Developeři velmi rychle a dopředu reagují na možnosti kupujících. S výrazným zvýšením nejen úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, ale také s velmi vysokou inflací, moc dobře developeři dopředu věděli, že kupní síla v celkovém kontextu zeslábne. Spousta developerů tak určité projekty vůbec nezačala připravovat, některé pozastavili, a jiné dostavěli, ale ponechali si je na nájemní bydlení místo toho, aby byty rozprodali, jak původně plánovali. Raději si je nechávají v záloze na prodej v období, kdy se opět zvýší poptávka po koupi.

Na omezené finanční možnosti kupujících developeři rovněž začínají reagovat, a to prostřednictvím budoucí výstavby spíše menších bytů. Respektive úpravou velikosti jednotlivých dispozic. V praxi to znamená, že budou nejen početně přibývat v nabídkách ke koupi spíše garsonky, 1+kk a 2+kk, ale také se v celkovém ohledu zmenší v průměru jejich velikosti. Jestliže se nyní prodávají 1+kk o velikostech 35-40m2, tak budoucí 1+kk budou mít parametry v rozmezí spíše 25-30m2, byty 2+kk spadnou velikostně z 45-65m2 na 40-50m2 a byty 3+kk z dříve projektovaných 75-90m2 se zmenší na 65-77m2. A byty s dispozicemi 4+kk a 5+kk? Bude jich málo a začnou chybět, neboť developeři ne zcela, ale velmi výrazně omezí jejich výstavbu.

Dopad na trh s velkými byty bude v budoucnu jednoznačný. Velké rodiny stále budou a stále budou na trhu i ti kupující, kteří budou mít schopnost pomocí hypotéky pořídit byt v cenovém rozsahu 12 až 17mil. Kč. Jenže velkometrážních bytů bude málo, a proto se byty o velikostech 85-100m2 stanou velmi vzácnou komoditou. Jejich cena (navzdory vysoké celkové ceně již nyní) vyletí rapidně nahoru a osobně se obávám, že během pár let budou ceny takto velkých bytů atakovat hranici 20mil. Kč a více (u relativně standardních velikostí do 100m2. Nikoli u bytů ve velikostech např. 120, či 130m2 a větších). Tzn. že v reálu velmi pravděpodobně nastane situace s nedostatkem a tento nedostatek bude v hodnotě, která odpovídá dnešní ceně skutečně velkometrážních bytů, tzn. ceně za byt o velikosti nad 120m2.

Jestliže se v současné době vyplatí do něčeho v oblasti nemovitostí investovat, pak to jsou kromě pozemků s potenciálem výstavby, aktuálně velké byty. V současné chvíli jsou tím nejlevnějším na trhu (z pohledu ceny za 1m2), lze u nich aktuálně s prodávajícími diskutovat o ceně (vyjednat si slevu, neboť jsou kvůli drahým hypotékám a vysoké inflaci hůře prodejné) a do budoucna se jejich hodnota výrazně zvýší. A spolu s ní se zvýší i tržní nájemné u tohoto typu nemovitosti, neboť si ji většina lidí nebude schopna pořídit do vlastnictví.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka