Velké byty budou na trhu chybět

Jestliže budeme hovořit o predikci, kdy a po čem bude v oblasti nemovitostí největší poptávka, budou to velkometrážní byty v novostavbách. Jejich nedostatečné množství přijde v horizontu několika let a důvod je jednoduchý.

Čím větší nemovitost, tím větší cena. Cenou je v tuto chvíli myšlena celková částka, za kterou nemovitost koupím, nikoli to, kolik vychází cena za m². Cena za m² je paradoxně ve většině případech nejdražší u nejmenších nemovitostí. Ve stejném developerském projektu bude například byt 1+kk o velikosti 38m² stát 5.800.000,- Kč a byt 3+kk o velikosti 85m² bude stát 11.200.000,- Kč. Z pohledu ceny za 1m² je byt 1+kk mnohem dražší, než byt 3+kk (152.631,- Kč/m² versus 131.765,. Kč/m²). Nicméně z hlediska celkové ceny je dražším bytem při koupi samozřejmě byt 3+kk. A je to logické. Navzdory tomu, že v posledních letech historicky jasně dané a vždy fungující zákonitosti trhu překvapivě ne ve všech ohledech fungovaly tak, jako doposud, jedna věc se nemění. Jestliže je u něčeho velká poptávka, znamená to, že poptávaného zboží na trhu není dostatek a kupujících je pro tento segment nadlimitní množství. Tím pádem roste cena takového zboží. S ohledem na celkovou pořizovací cenu je více než jasné, že z dlouhodobého hlediska převažuje počet kupujících na malé, či středně velké byty (do max. 60m²). Menší cenu za nemovitost si může dovolit větší skupina lidí, než ta, která si může finančně dovolit koupit větší byt. Na velké byty je z logiky věci kupní síla menší, ale pouze do té doby, než se velké byty stanou vzácnou komoditou na trhu.

Developeři velmi rychle a dopředu reagují na možnosti kupujících. S výrazným zvýšením nejen úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, ale také s velmi vysokou inflací, moc dobře developeři dopředu věděli, že kupní síla v celkovém kontextu zeslábne. Spousta developerů tak určité projekty vůbec nezačala připravovat, některé pozastavili, a jiné dostavěli, ale ponechali si je na nájemní bydlení místo toho, aby byty rozprodali, jak původně plánovali. Raději si je nechávají v záloze na prodej v období, kdy se opět zvýší poptávka po koupi.

Na omezené finanční možnosti kupujících developeři rovněž začínají reagovat, a to prostřednictvím budoucí výstavby spíše menších bytů. Respektive úpravou velikosti jednotlivých dispozic. V praxi to znamená, že budou nejen početně přibývat v nabídkách ke koupi spíše garsonky, 1+kk a 2+kk, ale také se v celkovém ohledu zmenší v průměru jejich velikosti. Jestliže se nyní prodávají 1+kk o velikostech 35-40m², tak budoucí 1+kk budou mít parametry v rozmezí spíše 25-30m², byty 2+kk spadnou velikostně z 45-65m² na 40-50m² a byty 3+kk z dříve projektovaných 75-90m² se zmenší na 65-77m². A byty s dispozicemi 4+kk a 5+kk? Bude jich málo a začnou chybět, neboť developeři ne zcela, ale velmi výrazně omezí jejich výstavbu.

Dopad na trh s velkými byty bude v budoucnu jednoznačný. Velké rodiny stále budou a stále budou na trhu i ti kupující, kteří budou mít schopnost pomocí hypotéky pořídit byt v cenovém rozsahu 12 až 17mil. Kč. Jenže velkometrážních bytů bude málo, a proto se byty o velikostech 85-100m2 stanou velmi vzácnou komoditou. Jejich cena (navzdory vysoké celkové ceně již nyní) vyletí rapidně nahoru a osobně se obávám, že během pár let budou ceny takto velkých bytů atakovat hranici 20mil. Kč a více (u relativně standardních velikostí do 100m². Nikoli u bytů ve velikostech např. 120, či 130m² a větších). Tzn. že v reálu velmi pravděpodobně nastane situace s nedostatkem a tento nedostatek bude v hodnotě, která odpovídá dnešní ceně skutečně velkometrážních bytů, tzn. ceně za byt o velikosti nad 120m².

Jestliže se v současné době vyplatí do něčeho v oblasti nemovitostí investovat, pak to jsou kromě pozemků s potenciálem výstavby, aktuálně velké byty. V současné chvíli jsou tím nejlevnějším na trhu (z pohledu ceny za 1m²), lze u nich aktuálně s prodávajícími diskutovat o ceně (vyjednat si slevu, neboť jsou kvůli drahým hypotékám a vysoké inflaci hůře prodejné) a do budoucna se jejich hodnota výrazně zvýší. A spolu s ní se zvýší i tržní nájemné u tohoto typu nemovitosti, neboť si ji většina lidí nebude schopna pořídit do vlastnictví.