Úmrtí prodávajícího, či schovatele

Při převodu vlastnických práv k nemovitosti se v kupních smlouvách a smlouvách o převodu družstevního podílu řeší a připomínkují různé záležitosti. Od nedodržení smluvních podmínek, přes termíny, pokuty, až po možnosti a následky při odstoupení od převodu, atd. Stejně tak se řeší i bezpečnost a způsob úschovy kupní ceny. A je to dobře! Co se však běžně ve smluvní dokumentaci neřeší, je případné úmrtí prodávajícího, či schovatele kupní ceny.

Bohužel i k tomuto může dojít, nicméně skutečnost, že takováto nahodilá událost není ve smlouvách vyloženě řešena, není chyba. Ve smlouvách obecně nelze zadefinovat řešení pro každé nahodilé „co se stane, když…“, a proto je zmíněná situace řešena legislativou.

V případě, kdy zemře schovatel kupní ceny (advokát/notář) zpravidla mají advokáti a notáři tuto variantu dopředu ošetřenou. Tzn. mají stanoveného zástupce, který má pro tuto nahodilou situaci zpřístupněny všechny případy, na kterých schovatel pracoval, a který bude ze zákona pověřen pro vypořádání financí z depozitních (schovatelských) účtů.

V případě úmrtí prodávajícího se může řešení této nahodilé situace lišit. Velmi záleží na tom, v jaké fázi prodeje k úmrtí prodávajícího dojde. Ze zákona platí, že předmět převodu po úmrtí spadne do dědického řízení. Záleží tedy na více faktorech – zda se převod nachází v rannější fázi, např. je podepsaná zatím jen rezervační smlouva a složený rezervační poplatek, nebo zda jsou již podepsané kupní smlouvy/smlouvy k převodu družstevního podílu, ale ještě není podán návrh na katastr na přepis vlastnických práv, nebo zda je již podaný i návrh na přepis na katastrálním úřadě a čeká se jen zápis nových vlastníků.

V případě, kdy k úmrtí dojde po podpisu rezervační smlouvy a zároveň před podpisem smluv k převodu (fáze, kdy kupní cena ještě není v úschově, a zpravidla je rezervační poplatek na zvláštním účtu zprostředkovatele – ne na schovatelském účtě), je možná dvojí dohoda. Rezervační poplatek se vrátí kupujícím (bez sankcí pro prodávající stranu, tzn. pro budoucí dědice), nebo kupující pokračují v koupi i přes to, že se celý převod časově dost protáhne. V této fázi je většinou využívaná první varianta – vrácení rezervačního poplatku a neuskutečnění převodu.

Dojde-li k úmrtí prodávajícího ve chvíli, kdy jsou již podepsány i smlouvy k převodu nemovitosti (a pravděpodobně i kupní cena v úschově u schovatele, potažmo částí kupní ceny byl dokonce uhrazen i stávající dluh bankovního věřitele, u kterého měl zemřelý prodávající hypoteční úvěr), těžko se v této fázi od převodu ustupuje. V této fázi musí schovatel kupní ceny (a kupující též) počkat, než dojde k uzavření dědického řízení, a nemovitost bude přepsána na dědice. Ze zákona jsou dědicové povinni dostát závazkům, ke kterým se oficiálně zemřelý zavázal. V tomto případě je povinností dědiců řádně a za již domluvených podmínek prodej nemovitosti dokončit. Časově je velmi složité odhadnout, o kolik měsíců se převod nemovitosti protáhne. Výhodou v tomto neštěstí může být situace, kdy za svého života zemřelý pověřil pro vyřízení prodeje nemovitosti například někoho z rodiny na základě plné moci. Plná moc se pro prodej nemovitosti dává příbuzným většinou u starších nemohoucích majitelů nemovitosti, nebo u zdravotně omezených vlastníků, či z důvodu pobytu vlastníka nemovitosti v zahraničí, atd. I když taková plná moc pro zastupování při prodeji existuje, tak jako tak nemovitost zemřelého spadne do dědického řízení. Nicméně budoucí dědicové (plná moc se většinou dává příbuzným v přímé dědické linii) se mohou s kupujícími například domluvit na prozatímním pronájmu převáděné nemovitosti, aby byli kupující co nejméně škodní, a mohli začít nemovitost, byť zatím jen na základě nájemního vztahu, užívat, než dojde k uzavření dědického řízení a k dokončení převodu.