Typy vlastnictví nemovitostí

Nemovité věci mohou mít nejen různé vlastníky (fyzické osoby, právnické osoby, stát, městské části, obce, apod.), ale rovněž i vlastnictví samotné může mít různé podoby. Některý typ vlastnictví je veřejnosti obecně známý, avšak každý typ má svá specifika, a jejich rozdílnosti často vyvstanou až v souvislosti s určitými kroky (např. když se nemovitost prodává, dědí, atd.).

Mezi tři nejčastější typy vlastnictví patří „společné jmění manželů“, „výlučné vlastnictví“ a „spolupodílové vlastnictví“.

Společné jmění manželů je specifické v tom, že dle zákona každý z manželů vlastní 100% nemovitosti, nikoli 50% (polovinu). S případným prodejem nemovitosti, či jejím zatížením, darováním, výměnou za jinou, atd. (jednoduše při jakémkoli nakládání s nemovitostí) musí souhlasit oba manželé. Jeden bez druhého nemohou prodat, darovat, a to ani část dané nemovitosti (např. polovinu), jak se dosti lidí může domnívat. Mezi hlavní výjimky, na které se tento princip nevztahuje, patří například exekuce. Exekutorský úřad může zatížit společný majetek exekucí i přes to, že dluhy svým věřitelům nesplácí jen jeden z manželů. Druhý manžel/manželka bohužel často o dluzích ani nemusí vědět. Nicméně z hlediska zákona v režimu společného jmění manželů je na dluhy pohlíženo nerozdílně a ručí za ně oba manželé. Bohužel při vzetí spotřebitelských úvěrů, využití kontokorentů, neplacení pokut, atd., není povinnost mít při aktivování půjčky souhlas druhého manžela. A není ani povinnost druhého manžela informovat ze strany instituce, která je v roli věřitele. Za společné jmění manželů je považován jakýkoli majetek, který nabyl do vlastnictví i jen jeden z manželů. Existuje však možnost tzv. „omezení společného jmění manželů“. Manželé se mohou domluvit, že určitá část majetku, či klidně všechen majetek, bude vyloučen ze společného jmění manželů (notářským zápisem). V takovém případě se na majetek manželů pohlíží jako na spolupodílové vlastnictví, případně výlučné vlastnictví každého z nich. Zároveň si mohou manželé při vyloučení majetku ze společného jmění manželů stanovit, jestli a jaký majetek, bude dělen rovným dílem (např. každý bude vlastnit jednu polovinu), nebo zda se dohodnou na jiném poměru podílů. V případě například více nemovitostí si mohou manželé dohodnout i to, že např. byt bude zapsán například na manželku a chata na manžela. V tomto případě pak nehovoříme o spolupodílovém vlastnictví, ale každý z manželů má výlučné vlastnictví k odlišným nemovitostem.

Režim společného jmění manželů nefunguje (zatím) u oficiálně registrovaných partnerů. V jejich případě, budou-li například kupovat nemovitost spolu, bude na vlastnictví pohlíženo jako na spolupodílové vlastnictví.

Výlučné vlastnictví nemovitosti je nejjednodušší forma vlastnictví. Principem je, že nemovitost vlastní pouze jedna osoba. Buď se jedná o osobu, která není v manželství, nebo nabyla nemovitost v době před manželstvím, či daná nemovitost spadá do majetku, který si manželé vyloučili ze společného jmění manželů.

Spolupodílové vlastnictví nemovitosti znamená, že nemovitost je vlastněna minimálně dvěma vlastníky, přičemž maximální počet vlastníků není omezen. Každý z vlastníků může mít buď stejnou, nebo zcela odlišnou výši podílu. Celkový součet všech podílů všech vlastníků se však musí vždy rovnat 100%. Spolupodíloví vlastníci spolu mohou, ale nemusí, mít uzavřeno tzv. předkupní právo. Mají-li ho uzavřené, musí při případném prodeji prodávající nabídnout svůj podíl nejdříve ostatním spolupodílovým vlastníkům. Nemají-li předkupní právo sjednané, nemusí (až na jednu výjimku) svůj podíl prodávající vůbec ostatním spoluvlastníkům nabízet a může jej prodat jakékoli cizí osobě, a to bez jejich souhlasu. Zmíněnou výjimkou je podíl na nemovitosti, který byl nabyt vlastníkem v rámci dědického řízení. Např. kdy dva sourozenci zdědí nemovitost po svém rodiči. Každý vlastní 50% a jestliže chce jen jeden z nich svou polovinu prodat, ze zákona platí 6 měsíční lhůta, kdy je prodávající povinen svůj podíl nejprve nabídnout k odkupu druhému spolupodílovému vlastníku. Pokud jej odmítne a nedohodnou se, může následně prodat svůj podíl komukoli cizímu. Druhou možností je počkat na to, až uplyne 6 měsíců, a poté nemusí svůj podíl nabídnout druhé straně, ale může bez jejího souhlasu prodat svůj podíl komukoli cizímu (bez předchozího uplatnění předkupního práva).

Výjimka je u družstevního vlastnictví!!! Družstevní byt může být pouze ve společném jmění manželů, nebo ve výlučném vlastnictví jedné osoby. Družstevní byt nemůže být ve spolupodílovém vlastnictví. A to ani v případě, kdy družstevní byt dědí po svém rodiči rovným dílem například dva sourozenci. Oba mají povinnost se do určité doby vypořádat, nebo rozhodnout, na koho bude družstevní podíl oficiálně napsán.