Články | Společné části u nemovitostí

Společné části u nemovitostí

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Společné části u nemovitostí
23 dubna, 2023

Společné části u nemovitostí

V případě osobního vlastnictví kupující při koupi nemovitosti kupuje často tzv. součásti nemovitosti, či příslušenství, které z hlediska právní úpravy nevlastní, a to i přes to, že za ně zaplatí kupní cenu z vlastní kapsy.

Při koupi bytové jednotky automaticky kupující kupuje „kus“ bytového domu. Tento „kus“ není přesně fyzicky vymezen. Je určen pouze matematicky stanoveným číslem, které odpovídá poměru plochy vymezené bytové jednotky vůči všem společným prostorům bytového domu, které používají i všichni sousedé. Tento spoluvlastnický podíl, který se automaticky „kupuje“ s příslušnou bytovou jednotkou, hodnotu nemovitosti nikterak nezvedá, ale bez něj by naopak byla nemovitost znehodnocená.

Do společných částí patří mnohdy i například sklepní kóje. Ale nemusí to tak být vždy. Sklep jako takový, může být veden a vymezen i jako samostatná jednotka s přiřazeným číslem na katastrálním úřadu (ta je zvlášť zapsaná i na katastru nemovitostí - obvykle jako nebytový prostor, a je u ní na katastru „vidět“ konkrétní vlastník). Nicméně nejčastěji se v případě sklepů setkáváme (a to jak u starší zástavby, tak i u novostaveb) s jako pouhým podílem na společných prostorech celého domu (tzn. že daný sklep v katastru nenalezneme jako samostatnou jednotku se jménem vlastníka). Konkrétní sklep je tudíž zahrnut do společného podílu (jež je přiřazen k dané bytové jednotce) a jeho přesnější určení je řešeno pouze v nabývacím titulu (kupní smlouva, darovací smlouva, prohlášení vlastníka, apod.) pouhým interním označením – např. dle čísla bytu, jiným číslem, či písmenem, apod. Ať už kupující kupuje k bytové jednotce sklep samostatně zapsaný a vymezený na katastrálním úřadu, nebo jako součást podílu na společných částech, ani zde není rozdíl v ceně. Ani jedna varianta neznamená, že je kupní cena vyšší, či nižší.

Dalším příslušenstvím, za které kupující platí, ale nemá jej v klasickém vlastnictví (samostatně vymezené a zvlášť zapsané na katastru nemovitostí), jsou ve většině případech balkony, lodžie, předzahrádky, terasy a parkovací stání v podzemních garážích. Většina výše zmíněného příslušenství je zahrnuta do společných částí domu, tzn. je součástí spoluvlastnického podílu na společných částech domu a interně je v rámci bytového domu buď pouze označeno čísly/písmeny (např. parkovací stání č. 12), nebo je užívání takového příslušenství neoznačeno, ale má k němu majitel bytové jednotky výhradní užívání. Typickým příkladem jsou balkony, lodžie a často i předzahrádky/terasy, které jsou přístupné pouze z konkrétní bytové jednotky, kterou má kupující ve vlastnictví. Tzn. nikdo jiný k nim nemá přístupovou cestu, a tudíž je nemůže využívat. Tento segment příslušenství (parkovací stání, terasy, sklepy, balkony, předzahrádky, apod.), vždy navyšují cenu bytové jednotky, a to bez ohledu na to, zda jsou započítány do podílu na společných částech domu, nebo zda jsou právně vedeny jako samostatné nebytové prostory. Na rozdíl od společných částí typu společné chodby, výtahy, pozemky kolem domu, a ostatní prostory, které jsou automaticky započítané do ceny bytové jednotky a její hodnotu nikterak nenavyšují.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT