Rychleji stárnoucí nemovitosti

Zprvu možná lehce matoucí název dnešního příspěvku, ale když si to rozebereme detailněji, skutečně existují nemovitosti, jež stárnou rychleji, navzdory tomu, že všem stavbám plyne čas od jejich kolaudace stejně.

Vezmeme-li to z opačného konce, tak prudké navýšení hodnoty nemovitostí v konkrétní lokalitě bývá většině z nás jasná, zřejmá a naprosto logická. Důvodem bývá dostavba nedalekého nájezdu na dálnici, či výstavba dálnice samotné, otevření nově vybudované stanice metra v dané čtvrti, dovedení tramvajové, či vlakové dopravy tam, kde dosud fungovala přeprava pouze autobusem, vybudování nového komplexu rezidenčního bydlení, přičemž v souvislosti s tím se zkulturní blízké okolí (revitalizace parků, chodníků, veřejného prostranství) a vylepší občanská vybavenost (výstavba nové školky, školy, nebytových prostor s nabídkou různých služeb – kavárna, kadeřnictví, restaurace, obchody s různým sortimentem), atd. Jak se však může stát, že některé nemovitosti stárnou rychleji, než jiné, přestože jsou vystaveny (zkolaudovány) ve stejný okamžik?

Rozhodně si netroufám tvrdit, že by rychleji stárnoucí nemovitosti vyloženě cenově „padaly“. Pořád platí, že z dlouhodobého hlediska je investice do nemovitosti jedním z nejlepších způsobů, jak si zajistit nabývání hodnoty v čase (zhodnocení peněz). Nicméně před realizací takové investice doporučuji pečlivě zvážit a zhodnotit všechny dostupné možnosti, co a kde koupit. Ano, z dlouhodobého hlediska obecně řečeno neuděláte nikdy špatně, ať už koupíte téměř cokoli a kdekoli. Rozdíl však na 100% bude v tom, že rychleji stárnoucí nemovitosti budou na hodnotě nabývat pomaleji, než ty, které nestárnou tak rychle.

Aby byla investice do nemovitosti co nejefektivnější, sledujte více parametrů. Zde více, než kde jinde platí, že to nejlevnější na trhu, nemusí být nejvýhodnější. Tím netvrdím, že máte na pronajímání kupovat ty nejdražší nemovitosti. Nicméně určitou kvalitu výstavby rozhodně sledujte. A jak máte jako laik poznat, co je postavené dobře a co horším způsobem? Jedním z ukazatelů jsou standardy v konkrétních projektech od developerů (hovoříme-li o novostavbách). Standardy vám dokáží napovědět, zda se bude jednat o stavbu lidověji řečeno „sociálnější/očesanou“, nebo o stavbu, která má prvky přidané užitné hodnoty. U staveb stavěných „levněji“ se cílí na ty kupující, kteří chtějí/potřebují minimalizovat vstupní pořizovací cenu. Ano, těch, kteří si nemohou pro vlastní bydlení dopřát byt v lepším standardu na lepší adrese je hodně, nicméně nezapomínejte, že velká část kupujících bude investorů, kteří kupují byty právě na pronajímání. A ano, úplně špatné rozhodnutí to není, pokud však nemáte problém za takových 15-17 let takovou nemovitost prodat, abyste koupili někde jinde něco jiného. Pokud však do koupi jdete s tím, že jednou zainvestujete, a tato investice vám vydrží v klidu a bez starosti 25 let, než půjdete do důchodu, a s odchodem do důchodu vám bude další roky generovat pasivní příjem, touto cestou bych se nevydala. Jednoduše řečeno, nemovitosti, které jsou z velké části pronajímané, chátrají technicky a tím i opticky mnohem rychleji. Velmi často dochází k nefunkčnosti SVJ, ke špatnému hospodaření. Minimalizují se náklady vkládané do bytového domu, aby se maximalizovali zisky z pronájmů. A budou-li v daném bytovém domě převládat pronajímané jednotky, po čase to vzdají i ti, kteří si zde koupili byt pro vlastní bytovou potřebu. Tím se navýší procento pronajímaných nemovitostí v domě, a opotřebení objektu začne o to více zrychlovat. Ve chvíli, když už z daného objektu vizuálně čiší skutečnost, že SVJ se o objekt moc nestará, neudržuje ho, apod., věřte, že hodnota vaší nemovitosti bude nižší, než u stejně starého objektu, který však funguje dobře.

Vrátíme-li se k řešení, nekupujte to nejlevnější na trhu. Všímejte si, zda ve standardech projektu je například rekuperace, větší okenní tabule, jaký je způsob vytápění, v jaké kategorii energetické náročnosti má projekt po dokončení být, zda se uvažuje s chytrou domácností, s klimatizací, nebo alespoň s vnějšími žaluziemi, jaké budou ve standardu dodávané zařizovací předměty do koupelen a na toaletu, atd. Neříkám, že vše uvedené nutně musí v konkrétním projektu být, ale rozhodně by v něm mělo být alespoň něco z toho.  Jednoduše proto, aby budoucí složení vlastníků bytových jednotek bylo v takovém poměru, kdy větší část kupujících budou jednotky kupovat pro vlastní bydlení. Vždycky a všude budou nějaké byty pronajímané, tomu se nevyhnete. Je však potřeba, aby v bytovém domě bydleli ve větší míře ti, kteří byty vlastní. Díky tomu existuje vysoká pravděpodobnost fungujícího SVJ a starání se o objekt a jeho okolí. Taková nemovitost vám zaručí maximalizaci pasivního příjmu i na důchod. A hlavně….kdyby se cokoli dělo, a nemovitost byste potřebovali prodat, opět se vracím k faktu, že za méně opotřebovanou nemovitost získáte vždy více peněz. A platí to i o prodeji, nejen o pronájmu.