Růst úrokových sazeb = pád cen nemovitostí?

Banky nestíhají pod rapidním zvyšováním úrokových sazeb. V současné chvíli rostou extrémně rychle nejen úrokové sazby, ale kompletně celá inflace. Spoustu lidí má našetřené úspory, o jejich znehodnocení se z logiky věci obávají. Zároveň se mnoho lidí nachází v období a situaci, kdy s rostoucími sazbami nemohou čekat a prostě musí zažádat o hypoteční úvěr co nejdříve. Jednoduše proto, aby se během pár měsíců nedostali do situace, kdy pro ně bude hypoteční úvěr natolik drahý, že jim bankovní instituce půjčí mnohem méně peněz. A ty nemusí na koupi potřebné nemovitosti stačit.

Samozřejmě je skupina kupujících, kteří si mohou dovolit vyčkávat, protože své bydlení mají pořešené a nečeká je výpadek příjmu například z důvodu odchodu ženy na mateřskou dovolenou. Nicméně vyplatí se těmto kupujícím vyčkávat?

Opět se veřejnost názorově tříští. Stejný scénář byl ve chvíli, kdy celou společnost zasáhla covidová pandemie. Jedna velká skupina byla přesvědčena o budoucím pádu cen, druhá naopak uvažovala maximálně s drobným zpomalením růstu cen. Podobně je tomu nyní, kdy jedna část veřejnosti je přesvědčena, že rostoucí inflace a rychle rostoucí úrokové sazby sníží dostupnost hypotečních úvěrů pro určitou skupinu lidí, a tím pádem sníží poptávku, což se odrazí na nutnosti začít slevovat při prodeji. Druhá skupina uvažuje jen s drobným zpomalením, nikoli však s pádem cen. Kde asi bude realita?

Samozřejmě, že o budoucím stavu se lze jen domnívat, nicméně já osobně mám několik postřehů ze své praxe. Stále velké procento kupujících financuje koupi z vlastních finančních prostředků bez jakéhokoli úvěru. Jedná se o jasný ukazatel skutečnosti, že mezi lidmi finance stále jsou. Avšak…problém vidím v tom, že naopak mezi velkou částí populace začnou být finance skutečným problémem. A problémem tudíž začne být i schopnost splácet hypoteční úvěry. Já osobně vidím problém v budoucnu hlavně u majitelů nemovitostí, jež koupi jejich jediné nemovitosti zafinancovali 100% úvěrem bez přidání jakýchkoli vlastních finančních prostředků. Ačkoli si tito majitelé nemovitostí vzali hypoteční úvěr například před třemi lety a cena nemovitosti jim tudíž vzrostla o x procent, banky si mohou kdykoli (upozorňuji kdykoli) během zafixovaného období vyžádat snížení LTV. A to ať už dozajištěním jinou (další) nemovitostí, nebo dodáním určité výše vlastních finančních prostředků. S touto situací spoustu lidí nepočítá. Stejně tak nepočítají s tím, že jim mnohdy až dvojnásobná úroková sazba při novém fixačním období navýší měsíční splátky o x tisíc korun. A protože s takto vysokou splátkou nepočítali a dost dobře může toto navýšení přijít i v tu nejnevhodnější dobu (manželka na mateřské dovolené), budou nuceni svou nemovitost prodat. Přesně na tuto situaci čekají prozatímní „čekatelé“ na koupi. Velká část populace, které se bude tento „nucený“ prodej týkat, bude potřebovat nemovitost prodat velmi rychle. Vzhledem k extrémně rychle rostoucím úrokovým sazbám se však vyplatí čekat na tento typ koupě pouze těm, kteří nepotřebují pro realizace koupě hypoteční úvěr. Opět se bohužel dostáváme k tomu, že případná finančně výhodnější koupě se bude týkat jen té části kupujících, kteří mají vlastní finance. A že tito kupující prodělají kvůli rostoucí inflaci? Nenechte se mýlit. Často má tento typ kupujících finance uložené v různých investičních nástrojích, aby jim inflace peníze připravené na koupi, neznehodnotila. Kupující, kteří potřebují na koupi nemovitosti hypoteční úvěr, nechť nejen nemeškají s koupí, ale také ať si zafixují úrokovou sazbu na pokud možno delší dobu, než je 5 let.

V celkovém kontextu já osobně vnímám trend budoucího vývoje cen nemovitostí jako neměnný. Dle mého osobního názoru si troufám říci, že malé procento těch, kteří budou muset kvůli 100% hypotečnímu úvěru své nemovitosti prodat, bude zanedbatelné. Přece jen se 100% hypoteční úvěry poskytovaly před cca 4 lety relativně krátkou dobu. Následně zasáhla ČNB svým doporučením neposkytovat 100% úvěry. A toto menší procento majitelů nemovitostí neovlivní cenový trend natolik, aby došlo ke snižování prodejní ceny nemovitostí. Co však zůstává s velkým otazníkem, je dopad zdražování veškerého zboží a služeb. Značně zaúvěrované rodiny se mohou rovněž dostat do situace, kdy splácení hypotečního úvěru neutáhnou. A protože splátka hypotečního úvěru je ve většině případů tím největším měsíčním úvěrovým nákladem, je velmi pravděpodobné, že se budou muset tohoto úvěru „zbavit“. Jak velkého procenta populace se bude popsaná situace týkat, se lze zatím skutečně jen domnívat. A toto by mohlo „zamíchat kartami“ na poli cen nemovitostí.