Regulace od ČNB a změny na trhu s nemovitostmi

Zprávami o regulaci finančního trhu ze strany České národní banky (ČNB)  a o tzv. „realitní bublině“ se poslední roky internetové servery doslova „hemží“. K jakým regulacím a změnám v posledních několika letech došlo, které jsou v současné době aplikované a jaké jsou „na spadnutí“, či se minimálně plánuje jejich projednávání?

Daň z nabytí nemovité věci (dříve daň z převodu nemovitosti) hradí od 1.11.2015 kupující.

Zánik nároku na účtování sankcí bankami za předčasné splacení hypotéky – od 1.12.2016 se týká hypoték sjednaných, či aktualizovaných po tomto datu. Aktuálně se projednává bližší specifikace „účelně vynaložených nákladů“, které nejsou Novým občanským zákoníkem jasně definovány. ČNB se nelíbí, že si v současné době díky nejednoznačné specifikaci banky pod „účelně vynaloženými náklady“ účtují i nesmyslné poplatky. Zásahem ČNB by se nemělo pod účelně vynaloženými náklady „schovat“ náklady týkající se provize, která byla vyplacena zprostředkovateli hypotéky za její sjednání, úrokové náklady z dluhů, apod.

Povinnost žadatelů o hypoteční úvěr mít určitou výši vlastních finanční prostředků postupně graduje od 1.4.2017. Prvotní regulace znamenala pro žadatele o hypoteční úvěry vlastnit minimálně 10% vlastních finančních prostředků. Postupně se tento limit však navyšuje. V současné chvíli požaduje většina bank po žadatelích minimálně 20% vlastních prostředků a uvažuje se o zavedení až 30% vlastních prostředků, tzn. 70% LTV (některé z bank již toto LTV po žadatelích požadují již nyní).

Od 1.10.2018 posuzují banky maximální zadlužení žadatele dle čistého ročního příjmu a maximální splátku v poměru k čistému měsíčnímu příjmu. Splátky všech dluhů včetně hypotéky nemohou přesáhnout 45% čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DSTI – Debt Service To Income) a celkové zadlužení devítinásobek žadatelova čistého ročního příjmu (ukazatel DTI – Debt To Income).

Úrokové sazby od roku 2018 postupně rostou a v současné chvíli vzrostly na dříve standardní úrokovou sazbu ve výši kolem 3%.

Aktuální situace závěrem:

KUPUJÍCÍ – stále vysoké ceny nemovitostí, avšak lokálně u některých typů nemovitostí lehké zlevnění, dražší půjčování peněz než před rokem 2018, vyšší nároky na vlastní kapitál a na schválení hypotéky, hradí daň z nabytí nemovitosti.

PRODÁVAJÍCÍ – snazší a méně nákladnější předčasné splacení hypotečního úvěru, lokálně stagnace cen, či dokonce lehký pokles u některých typů nemovitostí, neplatí daň z nabytí nemovitosti.

BANKY – dražší půjčování peněz od ČNB, nižší počet sjednaných hypotečních úvěrů, větší „boj“ o klienty, méně prostoru pro získávání peněz pomocí naúčtovaných poplatků klientům, vyšší administrativa s prověřováním bonity klientů.