Pronajímat dlouhodobě, či krátkodobě?

Dobře známá fráze „vše má své pro a proti“ platí u pronajímání nemovitostí dvojnásobně. Není nutné polemizovat o tom, zda se v současné době vyplatí pořizovat a vlastnit nemovitosti na pronájem. Vzhledem k vysokým cenám nájemného a špatné dostupnosti vlastního bydlení je pořizování investičních nemovitostí výhodné i se současně vysokými pořizovacími náklady. Jaký typ nemovitosti a způsob pronajímání je však nejvýhodnější? Častou odpovědí vlastníků nemovitostí je pronajímat za co nejvyšší nájemné, ale…

Důležité je sledovat nejen samotnou výši nájemného, ale také pravidelné i jednorázové provozní náklady, a taktéž jednu veličinu, na kterou spoustu majitelů pronajímaných nemovitostí zapomínají – čas. Nemovitosti lze pronajímat částečně, či jako celek, a to dlouhodobě i krátkodobě. Všechny varianty vám napovídají nejen o tom, jaká bude pro zvolený způsob pronajímání potenciální skupina zájemců, ale také již dopředu dokážete kalkulovat s náklady, a tudíž s finální ziskovostí. Jaké jsou výhody a nevýhody různých variant pronajímání?

Dlouhodobý pronájem:

a) celé nemovitosti

Výhody: vaše nižší časová dotace, zpravidla minimalizace výpadků s příjmem z pronájmu, menší fluktuace nájemníků, lepší vztahy se sousedy a s SVJ, snazší kontrola stavu nemovitosti a nižší riziko jejího poškození.

Nevýhody: nižší výše nájemného.

b) jednotlivých částí nemovitosti

Výhody: zpravidla vyšší celkové nájemné (větší byt pronajímaný po jednotlivých pokojích – celý byt 4+kk pronajmete jednomu nájemníkovi např. za 25.000 Kč, ale pokud pronajmete každý pokoj zvlášť např. za 8.000 Kč, celkové nájemné je 32.000 Kč).

Nevýhody: větší časová dotace, vyšší fluktuace nájemníků, horší kontrola nad stavem nemovitosti a počtu a typu bydlících osob.

Krátkodobý pronájem:

a) celé nemovitosti

Výhody: vyšší celkové nájemné, schopnost kontroly po každém z ubytovaných lidí při následném úklidu.

Nevýhody: mnohem větší časová náročnost včetně administrativy, vyšší náklady na údržbu (úklid, praní povlečení po turistech co cca 3 dny, apod.), větší fluktuace, mnohem horší vztahy s SVJ a ostatními vlastníky bytových jednotek.

b) jednotlivých částí nemovitosti

Výhody: naprostá maximalizace nájemného.

Nevýhody: špatná kontrola stavu nemovitosti a dokazování, kdo z ubytovaných poškodil např. společně užívané prostory (kuchyň, koupelnu, atd.), vysoká časová dotace, maximální provozní náklady, zpravidla velmi špatné vztahy s SVJ a ostatními vlastníky bytových jednotek.

Na první pohled nejziskovější varianta nemusí být opravdu nejvýnosnější. Nejen vzhledem k poměru skutečných nákladů a výši nájemného, ale také s ohledem na vaší časovou dotaci. „Čas jsou peníze“ a záleží, jestli je investice vašeho času do řešení pronajímání výnosnější, než pokud byste svůj čas věnovali jiným pracovním aktivitám. Otázku a volbu správného způsobu pronajímání je potřeba důkladně promyslet a propočítat.