Projektový účet versus úschova kupní ceny

Již řadu let bývá při převodech nemovitostí běžnou praxí úschova kupní ceny. Ještě nedávno dokonce někteří klienti s velkou důvěrou využívali úschovu kupní ceny přes účty realitních kanceláří, což nebylo a není příliš bezpečné. Nejbezpečnější forma úschovy kupní ceny je buď u advokáta, notáře, nebo banky. Tyto tři subjekty jsou naštěstí již hojně využívané a málo kdo si v dnešní době riskne uschovat peníze u realitní kanceláře, nebo pošle finanční prostředky přímo na účet prodávajícího (naštěstí). Nicméně v praxi se můžete setkat i s tzv. projektovým účtem, který velmi často (zpravidla při financování koupě hypotečním úvěrem) vylučuje jakýkoli typ úschovy kupní ceny. Oč jde a o jak moc (ne)bezpečnou formu úhrady kupní ceny se jedná?

V první řadě je důležité upozornit na to, kde se s tzv. projektovým účtem můžete setkat. Jedná se o typ účtu, který je vedený standardně v bance. Daná banka je věřitelem prodávajícího, který si od ní zapůjčil finance na určitý projekt. Odtud vyplývá i název „projektový účet“. Zpravidla se jedná o developery, kteří pomocí banky financují zcela novou výstavbu nemovitostí. Nicméně můžete se s tímto speciálním účtem setkat i u starších bytů. Velmi často si, ať už střední, či větší stavební společnosti, berou úvěr, pomocí kterého realizují nikoli výstavbu, ale rekonstrukci. Spousta firem se tak zaměřuje na koupi starších nemovitostí před rekonstrukcí. Ty zrekonstruují a následně prodají se ziskem. Dle velikosti firmy se může jednat o dílčí bytové jednotky, či celé činžovní/bytové domy.

Základní rozdíl mezi standardním úschovním (schovatelským) účtem v bance, u notáře, či advokáta, a účtem projektovým je ten, že standardní úschova slouží pro splacení úvěru na konkrétní nemovitosti, kterou kupujete. Např. byt o prodejní ceně 5mil. Kč má zástavní právo od banky kvůli úvěru, jež je v aktuální výši např. 2,5mil. Kč. V rámci prodeje se tak splatí bance 2,5mil. Kč a dalších 2,5mil. Kč se vyplatí z úschovy na účet prodávajícího po přepisu vlastnických práv. Po splacení vystaví banka potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva. Na projektový účet je zpravidla navázáno více nemovitostí, a proto částka, kterou prodávající dluží svému věřiteli (bance) bývá téměř vždy až x násobně vyšší, než je prodejní cena jedné konkrétní nemovitosti, kterou kupujete. Např. cena bytu, který jste si vybrali, je 5mil. Kč, ale prodávající má úvěr ve výši např. 18mil. Kč. Projektový účet je bankou velmi střežen a prodávající musí dodržovat přesná pravidla ve chvíli, kdy dochází k prodeji nemovitostí, na které byly použity finance půjčené od banky. Toto je přesně ten důvod, proč je například v jednom bytovém domě prodáváno najednou třeba osm, či deset bytů, od jedné společnosti. Buď se jedná o byty, které byly nezrekonstruované, a po rekonstrukci je (zpravidla právnická osoba) prodává. Nebo se jedná o pár let „staré“ byty v novostavbě, které prodávající koupil od developera za nižší cenu, několik let je pronajímal, a po několika letech, kdy ceny nemovitostí vzrostly, je se ziskem prodává. U všech těchto nemovitostí je zapsáno zástavní právo, ale častou podmínkou je splacení dluhu bance najednou (ve stejný okamžik). Často je podmínkou koupě takové nemovitosti, podpis kupních smluv a zaplacení kupní ceny v přesně stanovený termín. A tento termín musí splnit kupující všech zainteresovaných nemovitostí. Aby měla banka prodávajícího jistotu, že peníze prodávající skutečně vrátí, zpravidla je podmínkou platba kupní ceny jednotlivých kupujících přímo na projektový účet, nikoli přes standardní úschovní účet notáře, advokáta, či banky. Svým způsobem se v dnešní době začíná jednat rovněž o relativně častou záležitost. Důležité je věnovat zvýšenou pozornost u financování koupě hypotečním úvěrem.

V první řadě doporučuji zkonzultovat  termín podpisu kupních smluv a termín zaplacení kupní ceny s vaším hypotečním poradcem. V současné chvíli jsou banky zavaleny množstvím žádostí úvěrů,  mají nižší stav personálu, a proto procesy, které ještě v loňském roce zabraly maximálně měsíc, v současné chvíli vyžadují mnohem delší lhůty. Každá banka bude vyžadovat po bance prodávajícího dokument, ve kterém bude jasně napsaný souhlas s umístěním zástavního práva banky kupujícího a budoucí vzdání se zástavního práva. Banka kupujícího tak bude mít jistotu, že se stane jediným věřitelem na dané (kupované) nemovitosti. Před rezervací nemovitosti je nutné ověřit si u strany prodávající i reálnost tohoto požadavku. A v neposlední řadě bude s největší pravděpodobností vyžadovat banka kupujícího čerpání úvěru nejen na základě podané zástavní smlouvy na katastru nemovitostí, ale dokonce až na základě podaného návrhu na přepis vlastnického práva. Prodávající by s úpravou kupních smluv a s uvedeným postupem čerpání úvěru neměl mít problém, ale je potřeba si všechny stěžejní body vyjasnit dopředu.