Prodloužení rezervační smlouvy

Při prodeji a koupi nemovitosti je standardně prvním administrativním krokem uzavření rezervační smlouvy. Ta může mít v praxi různé názvy – „Rezervační smlouva“, „Smlouva o rezervaci nemovité věci“, „Dohoda o složení blokovacího depozita“, apod. Každopádně ať už má jakýkoli název, je-li principem jejího obsahu zablokování nemovitosti pro kupujícího, jedná se rezervaci.

Rezervací je obecně myšlen závazek strany kupující koupit danou nemovitost a závazek strany prodávající prodat tomuto konkrétnímu kupujícímu. V rezervační smlouvě je mimo jiné nezbytné náležitosti typu identifikace nemovitosti, identifikace strany prodávající a strany kupující, kupní cena, atd., i termín, do kdy je zarezervování nemovitosti platné (doba, na kterou je rezervace uzavřena). Daný termín určuje podmínku, kdy by nejpozději mělo dojít k dalšímu administrativnímu kroku. Tím je podpis kupní smlouvy, nebo minimálně alespoň smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Kupní smlouva (KS), nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK) navazuje na rezervační smlouvu a zpravidla ji nahrazuje.

Doba, na kterou se rezervační smlouva uzavírá, by měla být stanovena na základě dohody obou stran. Je sice pravdou, že v praxi bývá nejčastější lhůtou 30 dní, ale tato nejvíce používaná lhůta nemusí jedné, nebo druhé straně vyhovovat. Ano, lhůta nemusí vyhovovat i prodávající straně, nejen straně kupující. V případě kupujících je jasné, že lhůta je většinou zvolena dle toho, kdy je reálné mít finance na koupi k dispozici. Ale pozor, není určující skutečnost, že si kupující nutně musí brát hypoteční úvěr. Individuální lhůtu pro rezervaci může kupující potřebovat i přes to, že bude kupovat nemovitost čistě z vlastních zdrojů. Důvodem potřeby delší lhůty pro rezervaci ta nemusí být jen vyřízení hypotečního úvěru a reálná možnost načerpání kupní ceny ze strany financující banky, ale také prodej jiné nemovitosti, z jejíž prodejní ceny bude kupující financovat tuto, nebo výpovědní lhůty na různých termínovaných vkladech, atd. Nicméně i prodávající může mít potřebu delší platnosti rezervační smlouvy. Důvodem může být předem známá nedostupnost (plánovaná služební cesta, dovolená, pracovní vytížení), či potřeba dořešit např. majetkové vyrovnání při rozvodu před tím, než se budou podepisovat kupní smlouvy, atd.

V praxi však může nastat situace, kdy dohodnutá lhůta již uzavřené rezervační smlouvy jedné, nebo druhé straně nestačí. Ani jedna ze stran nebývá povinována rezervační smlouvu prodloužit, nicméně je důležité si umět správně vyhodnotit, zda její neprodloužení nebude mít horší dopad. To se týká hlavně prodávajícího. Kupující je v 99,9% v rezervační smlouvě pokutován (zpravidla propadnutím rezervačního poplatku v jeho plné výši) a málo kdy se stává, že by neprodloužení rezervace uvítal (že by si například našel jinou nemovitost a že by nepřišel o rezervaci, nebo mu bylo jedno, že o ní přijde, či by si našel o tolik levnější nemovitost ve fázi trhu, kdy ceny klesají, že by se mu vyplatilo i s propadnutou rezervací, rozdělaný obchod nedokončit). U prodávajících však mohou být dvě možnosti. Skutečně jsou situace, kdy se vyplatí prodávajícímu rezervaci neprodloužit. Bývá to v případě, kdy ceny nemovitostí rostou, kdy je na trhu obrovský přetlak zájemců o koupi, a hlavně, kdy prodávající na finance z prodeje nespěchá. V takovém případě je pro prodávajícího výhodné „využít“ překážky na strany kupujícího a rezervaci neprodloužit. Pokud prodávající spěchá na prodejní cenu, protože se mu na prodej jeho nemovitosti váží další závazky/kroky, nebo kdy poptávka na trhu nemá takovou sílu, či kdy dokonce ceny nemovitostí stagnují, nebo dokonce klesají, rozhodně by neprodloužením rezervační smlouvy spíše tratil. Nehledě na faktor utíkajícího času.

Rezervační smlouvu lze jednoduše prodloužit formou písemného dodatku. V rámci vyhovění druhé straně (která nezvládla dodržet původní termín) je možné dodatkem nejen rezervaci prodloužit, ale také upravit další podmínky rezervace – např. navýšením pokuty, pokud ani v rámci náhradní prodloužené lhůty nedostojí druhá strany svým závazkům.