Skutečnost, že jste koupili svou nemovitost na hypoteční úvěr, jehož délka je nastavena na 30 let, neznamená, že nemovitost nemůžete prodat. Zapsané zástavní právo od banky, která vám na koupi půjčila, sice omezuje nakládání s nemovitostí, ale ne ve smyslu, že musíte počkat 30 let, než úvěr splatíte, abyste ji mohli prodat.
„Zástavní právo smluvní“ a v současné době zpravidla s ním zapisovaný „zákaz zcizení a zatížení“ slouží bance pro zajištění pohledávky (půjčených peněz). Každou zaplacenou měsíční splátkou vracíte bance postupně jak obnos, který jste si zapůjčili, tak i úrok, který si banka účtuje jako odměnu za to, že vám finance na koupi nemovitosti poskytla. Měsíc od měsíce máte tedy postupně u banky menší a menší dluh. Kromě vypůjčené částky a úroku vás bude zajímat ještě třetí parametr – fixace. Ta je důležitá nejen na samém počátku při sjednávání úvěru, ale rovněž při předčasném splacení celého úvěru.
Fixace je období, po které máte garantované sjednané podmínky. Nejčastější délka fixace je 5 let, ale začíná být velmi oblíbená i osmiletá, či desetiletá fixace. Délka fixace je důležitá nejen při sjednávání hypotečního úvěru, abyste měli jistotu, že po určitou dobu se vám nezmění výše měsíční splátky včetně úroku, ale rovněž ve chvíli, kdy hodláte svou nemovitost prodat, a tudíž splatit celý stávající úvěr. Ačkoli se situace na úvěrovém trhu již výrazně vylepšila (možnost předčasného splacení bez sankcí začíná být relativně standardní), vždy je lepší, pokud to jenom trošku jde naplánovat, prodej uskutečnit co nejblíže k datu konce fixace.
V jakémkoli okamžiku může nastat potřeba nemovitost vyměnit za jinou. Pořídili jste malý byt a čekáte rodinu, nebo se potřebujete přestěhovat blíže k nové práci, či se jednoduše změnily jakékoli vaše potřeby bydlení pro další etapu života. Ačkoli se může na první pohled prodej nemovitosti s hypotékou zdát jako velmi složitý, či pro někoho možná i nereálný, jedná se o zcela běžnou věc.
Základní podmínkou je schopnost z prodejní ceny vrátit bance vypůjčené peníze. A samozřejmě i odměnu za to, že vám peníze půjčila. Tato odměna se zpravidla nevypočítává z celého období, na které vám banka půjčila (30 let), ale pouze z období, které trvá do konce sjednané fixace. Prodejní cena nemovitosti by tedy měla pokrýt celkový dluh vůči bance. Kde může nastat problém, je u toho, kdo si půjčil 100% hodnoty nemovitosti (neměl žádné vlastní finanční prostředky) a rozhodl se svou nemovitost prodat chvilku poté, co ji koupil. Tržní hodnota nemovitosti se většinou během pár týdnů nikterak výrazně nezmění. Částka, kterou za ni prodávající dostane, je v takový moment většinou téměř stejná, ale navíc je nutné připočíst si náklady související s předčasným splacením a rovněž daň z příjmu. V takovém okamžiku se může prodej nemovitosti stát nereálný. Naprostým základem je tedy vždy vyšší prodejní cena, než jsou celkové náklady, které musí prodávající poplatit. Pokud samozřejmě neexistuje důvod a schopnost splatit chybějící finance ještě z dalších jiných zdrojů, nedostačuje-li obnos získaný prodejem nemovitosti.
Ve chvíli, kdy se rozhodnete nemovitost zatíženou hypotékou prodat, je důležité znát orientační cenový rozptyl, za kolik Kč přibližně je reálné nemovitost prodat, a rovněž vědět, jaké jsou aktuální celkové náklady na splacení hypotečního úvěru. Ze zmíněných parametrů vám vždy vyplyne, zda je reálné transakci realizovat. Ve chvíli, kdy máte svého kupujícího, je třeba od banky vyžádat aktuální přesné vyčíslení. Toto vyčíslení obsahuje celkovou částku, která se má bance splatit, číslo účtu, na který se má částka zaslat, a datum, do kdy nejpozději se má příslušná částka připsat bance na účet, aby se nemuselo žádat nové vyčíslení a částka vám souhlasila s tím, co je napsané v kupní smlouvě. Pokud máte kupujícího rovněž s hypotečním úvěrem, ve většině případů vyplácí banka kupujícího vaši banku napřímo (tzn., že dlužná částka neprojde advokátní, notářskou či bankovní úschovou kupní ceny). Hlavním důvodem je, že banka kupujícího chce mít jistotu, že dluh prodávajícího bude opravdu splacen, neboť do té doby nebude moci mít zástavní právo v katastru nemovitostí zapsané první v pořadí. Máte-li kupujícího s hotovostí, tak kupující celou částku zašle do úschovy, a z úschovy je dle pravidel uvedených v kupní a úschovní smlouvě vyplacen dluh vaší bance prostřednictvím schovatele (zřizovatele úschovy kupní ceny – advokát, notář, nebo banka). Jakmile je dluh vaší bance uhrazen, provede banka započtení k datu uvedenému na vystaveném vyčíslení, a následně vám vystaví potvrzení o splacení (zániku) úvěru a souhlas s výmazem zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení, které se vloží na katastr nemovitostí. Někdy tento dokument doručuje na katastr nemovitostí banka sama, někdy jej doručuje sám prodávající, resp. realitní zprostředkovatel, je-li zprostředkovatelem zastupován. Výmaz zástavního práva je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Na základě těchto dokumentů katastrální úřad vymaže zástavu z vaší prodané nemovitosti. Tím budou veškeré povinnosti související s vaším hypotečním úvěrem splněny.
Proces jako takový není nikterak složitý. Nejdůležitější je dokázat dobře naplánovat, kdy je ten správný okamžik na oficiální vyčíslení a k jakému datu vyčíslení nechat vystavit, aby se vše stihlo s ohledem na časové možnosti úhrady kupní ceny od kupujícího.