Prodej bytu, či domu s exekucí

Dnešní doba přináší spoustu starostí. Samozřejmě, zdraví bylo, je a bude vždy prioritou, nicméně bez pravidelného příjmu, podobně jako bez zdraví, rovněž nelze úplně dobře fungovat. Problematika exekucí byla aktuální i před koronavirem, tudíž nelze dávat vše za vinu této pandemii, ale je pravdou, že od začátku podzimu, kdy začala druhá vlna vládních opatření právě kvůli Covid-19, zaznamenávám zvýšený nárůst dotazů, jak zabránit, či jak řešit již zapsanou exekuci na nemovitosti. Ačkoli jsem se tomuto tématu historicky věnovala již několikrát, zvýšený počet dotazů byl podnětem k tomu, abych se k této problematice opětovně vrátila. A to i z důvodu, že čas je v těchto situacích tou hlavní proměnou. Určuje, jestli a jak se bude dát konkrétní situace řešit. Proto považuji za důležité dát veřejnosti možnost, aby se níže popsané informace dostaly k co nejvíce lidem v co nejkratší době. Dokud je čas.

Ať už z důvodu koronaviru, nebo vlivem jiných negativních životních událostí, se mohou jak zaměstnanci, tak i podnikatelé, dostat do finančních potíží. Některým se sníží příjmy. Někteří o své příjmy dokonce přichází úplně. Jsou tací, kteří např. kvůli koronaviru na jaře omezení příjmů zvládli. Avšak po drobném nadechnutí během léta, kdy vláda zmírnila „protikoronavirová“ opatření a postupně otevřela zavřené činnosti, se nyní během podzimu opětovně velká část populace dostává do finančních potíží. Své úspory použila již na jaře a teď na podzim jednoduše bohužel už nemá „kde brát“.

Velká skupina lidí je aktuálně nucena zavést v domácnostech různá úsporná opatření. Mimo jiné šli pracovat třeba i do oborů, které pandemie nezasáhla. Zde však zpravidla nedosahují na takové příjmy, dle kterých mají nastavené výdaje v domácnosti. Nakupují se jen nejnutnější věci, cíleně se redukují jakékoli výdaje, které nejsou nezbytně nutné. Ale co když už ani toto nepomáhá? Nikdo nechce nikomu brát střechu nad hlavou a je jisté, že prodat nemovitost a jít do pronájmu, nikomu na jistotě moc nepřidá. Nehledě na to, že jsou oblasti, ve kterých ceny pronájmů finančně zatíží nájemníky ještě více, než pravidelné splátky hypotečního úvěru na vlastní bydlení. Co ale dělat, kor v případě, kdy na současnou vlastní nemovitost máte hypoteční úvěr, který „korona-nekorona“ banka prostě požaduje splácet? Již na jaře vláda rozhodla o možnosti plošného odložení splátek, které když zaúvěrovaní vlastníci nemovitosti využili, pomohlo možná přečkat první vlnu vládních opatření. Ale protože přišla druhá vlna, nikdo nedokáže s jistotou predikovat, jak se nákaza a s tím související ekonomika bude vyvíjet, jak dlouho budou některé profese bez příjmů a jak to bude funkčně vypadat v okamžiku, kdy bude koronavirus skutečně finálně zažehnán. I odložení hypotečních splátek je bohužel jen na dobu určitou.

Hrozí vám exekuce, ale ještě ji nemáte na nemovitosti zapsanou?

Cílem tohoto článku rozhodně není vzbuzovat ve vás beznaděj. Naopak! Vlastníte-li nemovitost, která vás zatěžuje kvůli povinným pravidelným měsíčním splátkám hypotéky, nebo na kterou sice hypotéku nemáte, ale jejíž provoz je tak drahý, že náklady s ní spojené jednoduše bohužel nejste schopni finančně „utáhnout“, přichází na řadu otázka, zda by nebylo rozumnější současnou nemovitost prodat, a zakoupit nemovitost méně finančně náročnou. Ať už díky parametrům (např. větší nemovitost vyměnit za menší, či pořídit nemovitost v levnější lokalitě). Je to samozřejmě hraniční řešení a jistě je to to nejzazší řešení, po kterém by každý z nás chtěl „sáhnout“, nicméně pokud není zbytí, podnikněte tyto kroky sice s rozmyslem, ale rychle, než se případně dostanete do tak velkých finančních potíží, které vyústí v umístění exekuce na vaší nemovitosti. Zbavit se pravidelného finančního závazku může vaší situaci velmi pomoci, a když budete ke všemu přistupovat s rozmyslem, rozhodně to nebude váš finální stav. Dokud budete řešit prodej nemovitosti včas, neztratíte nad ní své rozhodovací právo a hlavně, bez umístěné exekuce neztrácí na své hodnotě! Ve chvíli, kdy vám exekuce již hrozí, není tato možnost ztracena, ale již budete nuceni prodat co nejrychleji, což může mít dopad na cenu.

Nacházíte se bohužel ve fázi, kdy se vám již nepodařilo exekuci zabránit?

Ve fázi, kdy již máte exekuci na své nemovitosti skutečně umístěnou, není rozhodně času nazbyt. Pokud ještě nebyla vyhlášena dražba, stále je možné (samozřejmě již se souhlasem exekutora) najít a vybrat toho, kdo vaši nemovitost bude moci koupit. V tomto případě je sice nutné smířit se již s tím, že svou nemovitost prodáte za o dost nižší cenu, než za kolik byste ji prodali, pokud by nebyla zatížena exekucí, ale můžete získat v dané situaci jednu obrovskou výhodu! Vlastně dvě! Ten, kdo bude kupovat vaši nemovitost, ji bude kupovat za opravdu výhodnou cenu oproti standardní ceně v dané lokalitě. Zájemců o koupi bude rozhodně více, a proto budete moci dát přednost tomu, kdo vám umožní ještě nějakou dobu v nemovitosti bydlet. A možná klidně i delší dobu. Vše záleží na vyjednaných a hlavně správně písemně ošetřených podmínkách. Je to sice na úkor financí, ale možnost nepřijít o střechu nad hlavou ihned po prodeji nemovitosti, může být k nezaplacení. Druhá výhoda, kterou můžete získat, je šance na prodej za více peněz, než kolik financí by se k vám dostalo z veřejné dražby.

Důležité je jednat opravdu velmi rychle a hlavně mít vše řádně a bezpečně smluvně ošetřené. A rovněž je neméně podstatné, umět si svého kupujícího správně vybrat. Na poli realit funguje spoustu velkých „hráčů“, kteří nemovitosti od lidí ve finanční tísni vykupují, ale nejsou féroví v tom, že by dodrželi všechny podmínky, které se dohodli – např. s možností bydlet v nemovitosti po určitou dobu dál. Využívají tísně majitelů a dají jim podepsat takové podmínky, že by zpětně pro vlastníky nemovitostí byla lepší přece jen dražba přes exekutora. Proto je důležité požádat o pomoc skutečně zkušeného odborníka, který má morální zásady. Ve chvíli, kdy se budete rozhodovat, koho o pomoc s prodejem oslovit, chtějte reference na ty, kteří byli v podobné situaci, a kterým tato osoba pomohla jejich nelehkou životní situaci zvládnout. Na placení závazků jste sami, ale na vyřešení vaší tíživé situace být sami nemusíte. Nejdůležitější je vše dobře naplánovat, nic nepodcenit, předvídat a vše dobře podchytit. A NEJDŮLEŽITĚJŠÍ, byť se to někomu nemusí pozdávat, JE UMĚT KOMUNIKOVAT S VĚŘITELI A EXEKUTORY. Vědět, jak s nimi jednat, aby vyšli vstříc, je naprostým základem pro realizaci takové transakce.

Jste-li vlastník nemovitosti s exekucemi:

• nenechte svou nemovitost „spadnout“ do dražby,
• hlídejte, přebírejte a kontrolujte veškerou poštu,
• komunikujte s věřiteli a exekutory,
• mějte přehled o tom, jaká je celková dlužná částka,
• zjistěte, jaký je poměr hodnoty Vaší nemovitosti a celkové dlužné částky včetně nákladů na exekuce (jsou situace, kdy je výše celkových dluhů vyšší než cena, za kterou je vlastník nemovitosti schopen nemovitost prodat),

• opravdu důkladně se zamyslete nad tím, jestli jste schopni ustát Vaši situaci sami (především i z časového hlediska),

• pokud nemáte na řešení svého problému čas a/či nervy a víte, že nejste schopni v době několika dnů od zápisu exekuce v katastru nemovitostí vše splatit, popř. že se na Vás budou „nabalovat“ další dluhy, řešte to raději včasným prodejem své nemovitosti pomocí realitního zprostředkovatele a právního zastoupení, neboť v této fázi získáte z prodeje pořád více peněz, než dražbou přes exekutora, nebo společností specializující se na výkup zadlužených nemovitostí,

• je důležité vědět, jaké typy exekucí máte a zda jejich splacením exekuce opravdu zaniknou.

Existují typy exekucí, které trvají dále, i když veškeré dluhy včetně nákladů na exekuce splatíte (např. exekuce na budoucí běžné výživné u vyživovací povinnosti). U těchto typů exekucí je realizace prodeje nemovitosti již problematická, nicméně i tu lze dle mých zkušeností úspěšně vyřešit.

Jste-li zájemce o koupi nemovitosti s exekucemi:

• zjistěte, jaké typy exekucí vlastník na nemovitosti má,
• zjistěte, v jaké výši jsou dluhy včetně nákladů na exekuce,
• zjistěte, zda nebyla zahájena dražba, případně kolik času zbývá do uskutečnění dražby,
• důsledně projednejte s právním zástupcem způsob převodu, termíny a způsoby úhrady dluhů,
• zhodnoťte si poměr výše dluhů s kupní cenou za nemovitost,
• důsledně ověřujte informace.

Jak probíhá prodej nemovitosti v exekuci?

Skutečnost, že máte na své nemovitosti exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, není úplně růžová. Nicméně neznamená to, že musíte pouze čekat na to, kdy a co s vámi bude. Máte-li umístěnou exekuci na nemovitosti, je pravdou, že se svou nemovitostí nemůžete neomezeně nakládat jako před umístěním exekuce. Je zde však několik variant.

Není-li vaše návrhová situace taková, že dlužíte tzv. „všude kam se podíváte“, máte možnost zkusit zrealizovat prodej své nemovitosti téměř běžným způsobem. Je-li váš dluh vůči věřiteli i s náklady na exekuční řízení v zanedbatelné výši vůči hodnotě vaší nemovitosti, lze prodat vaši nemovitost většině běžných kupujících. Samozřejmostí je, že cena musí být nastavena zajímavě, aby byl kupující ochoten tento nestandardní prodej nemovitosti podstoupit. Na základě smluvní dokumentace se zaváže nejprve vyplatit váš dluh vůči věřiteli a náklady na exekuční řízení a vy se zavážete následně mu svou nemovitost prodat. Kupující musí být řádně a detailně seznámen s celou situací a postupem, aby nedošlo k jeho ohrožení, či ohrožení toho, že celá transakce „spadne“ kvůli nedostatečné neinformovanosti. Jak to, že je tento postup možný?

Ve chvíli, kdy vám exekutor zapíše na vaši nemovitost exekuci, není to o tom, že vám rovnou během pár dní vtrhne do domácnosti a zabaví váš majetek. Vždy nejdříve posílá výzvy k uhrazení dluhu a nákladů na exekuční řízení. Po doručení této výzvy máte zpravidla 30 dní, než začne činit další kroky. Není to sice mnoho času, ale lepší nějaký čas, než žádný. Když je prodej správně uchopen, lze ještě v tomto čase prodej uskutečnit za relativně příznivou prodejní cenu. Podstatná je však i komunikace s exekutorem. Bez jeho účasti nelze cokoli realizovat. A jak je o exekutorech známo, je potřeba mít určitý vyjednávací takt na to, aby vám vyhověl.

Jaká je druhá varianta, když máte dluhů více, nebo v takové výši, kterou si běžní kupující již vyhodnotí jako více rizikovou? Vykupující společnosti. I při této variantě je však nutná jak součinnost s exekutorem, tak i hlavně dobrý výběr. Vybrat společnost, která se zabývá výkupem nemovitostí v exekuci, není úplně jednoduché. Důležitá je nejen procentuální výše odkupní ceny po uhrazení dluhů, ale i to, abyste měli záruku, že vás následně nevyhodí ze dne na den „na dlažbu“.

Proč byste měli být aktivní a nenechat spadnout svou nemovitost do dražby? Existují dva podstatné důvody. Jedním je dosažení vyšší zbytkové ceny z prodeje nemovitosti, než které se zpravidla dosahuje při dražbách. A druhým důvodem je možnost individuálně si předem vyjednat dostatek času na vaše vystěhování. Při dražbě s vámi nikdo o času pro vystěhování diskutovat nebude. A pamatujte na to, že v těchto situacích není největším nepřítelem váš věřitel, nebo dluhy samotné, ale čas!

Několik pojmů na závěr

Dle způsobu plnění rozlišujeme exekuce na:

• peněžité plnění (srážky ze mzdy, přikázání pohledávky, prodej movitých věcí, prodej nemovitostí,…),

• nepeněžité plnění (vyklizení, odebrání věci, rozdělením věci, provedení prací,…).

Dle typu dluhů a věřitelů (těm, kterým dlužník dluží) podávají návrh na exekuci a provádí exekuci různé subjekty.

V České republice rozlišujeme následující druhy exekucí:

• Soudní výkon rozhodnutí – exekuci zřizuje místně příslušný okresní soud, který ji zároveň i provádí. Ten může zvolit pouze jeden způsob výkonu rozhodnutí (peněžité či nepeněžité plnění). Exekuce končí vymožením pohledávky a nákladů tohoto výkonu.

• Exekuce prováděná soudním exekutorem – exekuci navrhuje oprávněný, provádí ji soukromý soudní exekutor, který je pověřen okresním exekutorským soudem v místě trvalého bydliště povinného. Po pověření soudní exekutor zašle povinnému vyrozumění o zahájení exekuce a výzvu ke splnění vymáhané povinnosti (po 10 dnech od výzvy k vyzvednutí = doručení). V této fázi nesmí povinný nakládat se svým majetkem, ale pokud do 30 dnů splní vymáhanou povinnost a uhradí veškeré náklady na exekuci, exekuce zanikne a soudní exekutor ji vůbec neprovede. V opačném případě po uplynutí 30 dnů bude exekutorem exekuce provedena. Soudní exekutor může zvolit více způsobů exekuce, avšak v určitém pořadí – např. přikázání pohledávky z bankovního účtu má přednost před prodejem nemovitých věcí.

• Daňová exekuce – slouží pro vymáhání daňových nedoplatků a pokut souvisejících s daňovým řízením. Dluh vymáhá správce daně, tedy finanční úřad, který může podat i návrh na provedení exekuce přes soudního exekutora. Exekuci zahájí a vydá vlastní daňový exekuční příkaz správce daně. Jedná se o vymáhání peněžitého plnění. U povinného je vymáhán jak dluh samotný, tak i náklady na exekuci.

• Správní exekuce – návrh na exekuci může podat jak správní orgán, tak i osoba, které bylo správním rozhodnutím přiznáno určité právo. Návrh na zahájení se podává k exekučnímu správnímu orgánu (většinou obecní/krajský úřad, případně i jiný správní úřad). U tohoto typu exekuce lze vymáhat peněžitý i nepeněžitý typ plnění. U peněžitého plnění je postup stejný jako u daňové exekuce. U nepeněžitého plnění vydá správní orgán vlastní správní exekuční příkaz. Náklady na exekuci se taktéž vymáhají po dlužníkovi a nebudou-li uhrazeny, mohou se také separátně vymáhat exekucí.

Rozdíl exekuce a insolvence

Exekuce se od insolvence liší tím, že do insolvence se dostane dlužník pouze v případě, kdy je předlužený, tzn. že jeho celkové dluhy musí být vyšší, než je hodnota jeho majetku, má-li více věřitelů a není schopen splácet. Pokud tyto podmínky nesplňuje, nachází se dlužník „pouze“ v exekuci.