Prodej a hypotéka

Prodáváte a zároveň kupujete? V praxi mohou nastat různé kombinace – prodáváte nemovitost bez hypotéky, ale kupujete na hypotéku. Nebo prodáváte nemovitost s hypotékou, ale koupit chcete bez hypotéky z peněz získaných z prodeje nemovitosti. Anebo potřebujete vyřešit při prodeji a nákupu hypotéku jak u prodávané nemovitosti, tak i u kupované nemovitosti. Buď hypoteční úvěr převést na novou kupovanou nemovitost, nebo stávající úvěr na prodávané nemovitosti splatit a nový úvěr na kupovanou nemovitost sjednat.

V jakémkoli okamžiku může nastat potřeba nemovitost vyměnit za jinou. Pořídili jste malý byt a čekáte rodinu, nebo se potřebujete přestěhovat blíže k nové práci, či se jednoduše změnily jakékoli vaše potřeby bydlení pro další etapu života. Ačkoli se může na první pohled prodej nemovitosti s hypotékou zdát jako velmi složitý, či pro někoho možná i nereálný, jedná se o zcela běžnou věc. Nicméně vše jde hladce pouze ve chvíli, kdy dokážete celý proces dobře časově odhadnout. A dobrý časový odhad by měl zahrnovat i optimálně dlouhé rezervy, aby se všechny kroky stihly, a zároveň zbytečně nebrzdily ani prodej, ani koupi.

Ve chvíli, kdy se rozhodnete nemovitost zatíženou hypotékou prodat, je důležité znát orientační cenový rozptyl, za kolik Kč je přibližně reálné nemovitost prodat, a rovněž vědět, jaké jsou aktuální celkové náklady na splacení hypotečního úvěru. Ze zmíněných parametrů vám vždy vyplyne, zda je reálné transakci realizovat. Ve chvíli, kdy máte svého kupujícího, je třeba od banky vyžádat přesné aktuální vyčíslení. Toto vyčíslení obsahuje celkovou částku, která se má bance splatit, číslo účtu, na který se má částka zaslat, a datum, do kdy nejpozději se má příslušná částka připsat bance na účet, aby se nemuselo žádat nové vyčíslení a částka vám souhlasila s tím, co bude napsané v kupní smlouvě. Pokud máte kupujícího rovněž s hypotečním úvěrem, ve většině případů vyplácí banka kupujícího vaši banku napřímo (tzn., že dlužná částka neprojde advokátní, notářskou či bankovní úschovou kupní ceny). Hlavním důvodem je, že banka kupujícího chce mít jistotu, že dluh prodávajícího bude opravdu splacen, neboť do té doby nebude moci mít zástavní právo v katastru nemovitostí zapsané jako první v pořadí. Máte-li kupujícího s hotovostí, tak kupující celou částku zašle do úschovy, a z úschovy je dle pravidel uvedených v kupní a úschovní smlouvě vyplacen dluh vaší bance prostřednictvím schovatele (zřizovatele úschovy kupní ceny – advokát, notář, nebo banka).

Jakmile je dluh vaší bance uhrazen, provede banka započtení k datu uvedenému na vystaveném vyčíslení, a následně vám vystaví potvrzení o splacení (zániku) úvěru a souhlas s výmazem zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení, které se vloží na katastr nemovitostí. Někdy tento dokument doručuje na katastr nemovitostí banka sama, někdy jej doručuje sám prodávající, resp. realitní zprostředkovatel, je-li zprostředkovatelem prodávající zastupován. Výmaz zástavního práva je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Na základě těchto dokumentů katastrální úřad vymaže zástavu z vaší prodané nemovitosti. Tím budou veškeré povinnosti související s vaším původním hypotečním úvěrem splněny. A následně budete moci realizovat koupi nové nemovitosti na nový hypoteční úvěr.

Pokud jste pro banku bonitní v rámci nově uvažovaného hypotečního úvěru i přes to, že máte již jeden hypoteční úvěr u stávající nemovitosti, je možné zvolit postup opačný. Nejdříve zafinancujete koupi nové nemovitosti na druhý hypoteční úvěr, přestěhujete se, a následně se při prodeji původní nemovitosti vyplatí stávající hypoteční úvěr. Tento postup je však při současných vysokých úrokových sazbách méně častý, neboť dokud existuje hypoteční úvěr původní, často nejsou banky schopny kalkulovat s vaší bonitou tak, jako byste byli bez zatížení tímto původním úvěrem. Vše je otázkou možností konkrétních bank a v neposlední řadě i schopností a zkušeností vašeho hypotečního poradce.

V některých případech je možné spojit obě hypotéky dohromady. Tzn. jak nový hypoteční úvěr, tak i stávající spojit, zástavní právo umístit pouze na kupovanou nemovitost, a vymazat zástavní právo ze stávající (prodávané) nemovitosti ještě před prodejem. Tento způsob se využívá třeba z toho důvodu, aby prodávající nečekal na část peněz za prodej bytu do doby, než bude zástavní právo vymazáno. Výplata celé, nebo části kupní, respektive prodejní ceny, je často podmíněna splněním výmazu stávajícího zástavního práva.

Proces jako takový není nikterak složitý. Nejdůležitější je dokázat dobře naplánovat, kdy je ten správný okamžik na oficiální vyčíslení a k jakému datu vyčíslení nechat vystavit, aby se vše stihlo s ohledem na časové možnosti úhrady kupní ceny od kupujícího a rovněž s ohledem na aktuální a budoucí plány prodávajícího.