Prodáváte spoluvlastnický podíl? Od 1.1.2018 pozor na předkupní právo!

Každý ze spoluvlastníků může do 31.12.2017 prodat svůj spoluvlastnický podíl komukoli bez souhlasu a přednostního nabídnutí podílu ostatním spoluvlastníkům. S novelou občanského zákoníku (zák. 460/2016 Sb.) nabývá účinnosti od 1.1.2018 opětovné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci.

Co znamená předkupní právo?

Jedná se o závazek vlastníka nabídnout předkupníkovi přednostně věc k odkupu v případě, že se ji rozhodne prodat.

Jak správně podmínku předkupního práva při prodeji nemovitosti splnit, aby později nedošlo ke komplikacím?

Každý vlastník má povinnost při prodeji svého podílu oslovit ostatní spoluvlastníky, zda mají zájem o jeho koupi. Nabídka musí proběhnout písemnou formou. Cena, za kterou daný podíl nabídnout, může být klidně i nižší oproti reálné tržní ceně, domluví-li se tak prodávající s ostatními spoluvlastníky. Problém může nastat v opačném případě, kdy spoluvlastníci nabídku prodávajícího odmítnou, a podíl jim byl prodávajícím nabídnut za cenu vyšší, než je aktuální tržní hodnota. Ve chvíli, kdy spoluvlastníci písemně tuto nabídku odmítnou, má prodávající sice právo nabídnout podíl na nemovitosti komukoli dalšímu, ale nikdy však za cenu nižší, než za kterou podíl nabídl spoluvlastníkům. Respektive pokud by prodal podíl za nižší cenu, může kterýkoli ze spoluvlastníků tento převod „napadnout“. Katastr nemovitostí doložení splnění této zákonné podmínky při přepisu vlastnického práva nevyžaduje. Ačkoli spoluvlastnický podíl katastrální úřad přepíše na nového vlastníka, námitka ze strany spoluvlastníků může přijít kdykoli i po x letech od převodu - není časově omezena. V tomto případě prodávající ručí za vzniklou škodu po celou dobu od uskutečnění prodeje.

Ručení za škodu v případě nesplnění předkupního práva může přejít i na kupujícího. Přechod ručení na nabyvatele lze však jen v případě, že se jedná o předkupní právo, které je zapsané v katastru nemovitostí (jde o tzv. věcné předkupní právo).

Doporučení: Prodáváte-li spoluvlastnický podíl, nebudou-li mít spoluvlastníci o koupi zájem, od 1.1.2018 trvejte na písemném odmítnutí ostatních spoluvlastníků. Ručení za škodu v tomto případě nepřechází na nabyvatele, ale zůstává na vás.

Poznámka: Předkupní právo se netýká spolupodílového vlastnictví na společných částech domu u bytových jednotek.