Prodáváte nemovitost nesvéprávné osobě? Aneb jak řešit opatrovnický soud...

Co má společného opatrovnický soud s nemovitostmi? Pokud je vlastníkem/spolupodílovým vlastníkem osoba, která je nesvéprávná (nezletilé děti, dospělí zbavení svéprávnosti – např. kvůli duševní poruše, mentálnímu postižení, apod.), bez rozhodnutí opatrovnického soudu se souhlasným stanoviskem ohledně prodeje nemovitosti, je prodej nemožné uskutečnit.

Funkce opatrovnického soudu v České republice spočívá v hájení zájmu osob, které o sobě a svém majetku nejsou schopni sami rozhodovat. Každé nesvéprávné osobě je soudem přidělený opatrovník. Ve většině případů se jedná o rodinného příslušníka. Nemá-li nesvéprávná osoba příbuzného, nebo odmítne-li příbuzný opatrovnictví, určí soud veřejného opatrovníka (např. obec).

Funkce opatrovníka je, stejně jako opatrovnického soudu, chránit opatrovaného (nesvéprávného) a vždy jednat v jeho zájmu.

Pro uskutečnění prodeje nemovitosti je nutné vyhotovení soudně-znaleckého posudku na cenu nemovitosti a sepsaná žádost opatrovnickému soudu, na základě které bude soud rozhodovat o souhlasu/nesouhlasu s prodejem. V žádosti musí být detailně popsáno a vysvětleno, proč je dobré/nutné danou nemovitost prodat (proč je prodej pro opatrovaného lepší, než např. pronajímání nemovitosti, na co budou použity finanční prostředky získané z prodeje – např. na lepší péči opatrovaného, atd.). Standardně je potřeba soudu dodat rovnou i „Kupní smlouvu“ a „Smlouvu o úschově kupní ceny“. Velmi často je nutné předložit soudu i jednotlivé nabídky kupujících jako důkaz toho, že opravdu byla snaha vygenerovat z prodeje co nejvyšší možnou cenu. I z tohoto důvodu je vhodné, aby proces prodeje vedl realitní zprostředkovatel, neboť ten je schopen provést profesionální marketing prodávané nemovitosti, čímž dosáhne mnohem většího zájmu ze strany kupujících a tedy i možnosti vygenerovat co nejvyšší zisk.

Je-li opatrovaný jediným vlastníkem nemovitosti, musí s prodejem souhlasit jeho opatrovník (ten je ve většině případů z logiky věci přímo navrhovatelem prodeje). Je-li však opatrovník zároveň i spolupodílový vlastník nemovitosti, je nutné zažádat o přidělení tzv. kolizního opatrovníka, kvůli zamezení střetu zájmu. Toho ustanoví opět opatrovnický soud. Tento krok je potřeba uskutečnit ještě před zahájením prodeje, neboť „Kupní smlouvu“ a „Smlouvu o úschově kupní ceny“ musí již podepsat kolizní opatrovník, nikoli standardní opatrovník.

V průběhu prodeje doporučuji ihned seznamovat budoucí potenciální kupující se situací. Jednak s tím, že dopředu není známo a stanoveno, jak dlouho budou jednotlivá schvalovací řízení opatrovnického soudu trvat, a nelze tedy odhadnout ani celkovou dobu převodu (z praxe mám zkušenost, že může trvat převod jen o měsíc déle oproti standardnímu převodu, ale také se můžeme bavit klidně i o roční záležitosti). Informace, jak se celá situace „má“, je pro kupujícího důležitá hlavně kvůli financování (např. financování hypotékou v tomto případě lze, ale je nutné si u banky dopředu vyjednat speciální podmínky a nestandardní lhůty např. pro čerpání hypotéky, umisťování zástavy, atd.).  Seznámení se situací předem je samozřejmě důležité i kvůli realizaci cíle, kvůli kterému si kupující chtějí nemovitost pořídit (např. zájemce, který potřebuje do 4 měsíců v této nemovitosti na 100% bydlet, nebude zrovna vhodným kupujícím, apod).