Problémy s hypotékou - refinancování

V předchozím článku „Problémy s hypotékou – DTI a DSTI“ jsem nastínila problematiku získávání nového, či dalšího úvěru v případech, kdy žadatel o hypoteční úvěr má sice slušný měsíční příjem, ale má zároveň už existující úvěry, jejichž splátky tvoří téměř, či zcela 45% jeho čistého příjmu. Respektive se započtením požadovaného (plánovaného) úvěru přesáhne hranici 45% čistého příjmu. Problémy s hypotékou však mohou nastat nejen u žádosti o nový, či další úvěr. Problém může vzniknout i u stávajícího úvěru.

Období, kdy „majitelé“ hypotečních úvěrů refinancovali před koncem fixace z 5% úrokových sazeb na 3%, 2%, či dokonce i 1,5%, bylo veselé, ale bohužel je (zatím nenávratně na delší dobu) pryč. Nyní řeší zaúvěrovaní lidé opačnou situaci.

Ačkoli po pětileté fixaci již 5 let pravidelně spláceli jak půjčenou částku, tak i úroky, za 5 let (při hypotečním úvěru sjednaném na 30 let) splacená částka nebývá příliš veliká. Znamená to, že zůstatek zatím nesplacené části úvěru se může stát při současných úrokových sazbách kolem 6-7% pro mnohé majitele úvěrů „neuplatitelným“. Při hypotečních úvěrech sjednaných na 30, či 35 let bohužel není možnost úvěr prodloužit na více let, aby se snížila měsíční splátka. A pozor, často si nelze dopomoci ke snížení měsíční splátky ani u úvěrů sjednaných na kratší dobu z důvodu relativně vysokého věku zaúvěrovaného člověka. Takže ano, jedním ze způsobů řešení nepřijatelného zvýšení měsíční splátky hypotečního úvěru může být prodloužení doby splácení úvěru, ale je to opět možné jen u někoho.

Dalším způsobem, jak si dopomoci k nižším měsíčním nákladům při refinancování hypotečního úvěru, je včasné reagování na konec fixace. U většiny bankovních institucí je možné zrefinancovat hypoteční úvěr i 2 roky dopředu před koncem fixačního období. Každému, kdo má hypoteční úvěr, vřele doporučuji minimálně 2, či spíše 2,5 roku před koncem fixace sledovat aktuální vývoj úrokových sazeb. Jestliže se období, kdy je možné dopředu hypoteční úvěr zrefinancovat, nachází v době růstu úrokových sazeb, je vhodné rychle zareagovat a „uzmout“ současnou úrokovou sazbu i přes to, že je vyšší, než sazba stávající. Je totiž velmi pravděpodobné, že za další rok a půl bude sazba mnohem vyšší. I přes to, že jste dosud měli úrokovou sazbu ve výši například 2%, je lepší vzít dostatečně dopředu sazbu 5%, než o rok později sazbu 7%. Dobrý hypoteční poradce tento trend a výroční datum vaší fixace sleduje za vás a měl by vás dostatečně dopředu varovat/upozornit na blížící se situaci. Pokud nemáte dobrého hypotečního poradce, opravdu stojí za to sledovat vývoj na trhu hypoték vlastní cestou, a rozhodně další kroky řešit s jiným hypotékařem.

Dalším řešením, které však vyžaduje přípravu a dlouhodobý směr a výdrž, je průběžné jednorázové umořování stávajícího hypotečního úvěru. Spoustu úvěrářů sice nedoporučuje umořovat levné hypoteční úvěry, jenže… Jednorázově (nad rámec běžných pravidelných měsíčních splátek) lze snižovat výši úvěru jednou ročně k výročnímu dni hypotečního úvěru, avšak maximální částkou ve výši 25% ze stávající dlužné částky. A ačkoli byste umořovali levný úvěr (s například 3% úrokovou sazbou), mohou se vám tyto kroky do budoucna velmi vyplatit. Snížení zaúvěrovanosti vám ve vhodnou dobu může uvolnit ruce tak, jak budete potřebovat pro své další kroky a plány.