Problémy s hypotékou - DTI a DSTI

Problémy s hypotékou mohou být různého charakteru. A často také mohou mít různá řešení, i když se na první pohled může zdát daná situace neřešitelná.

Potíže s hypotečním úvěrem mohou mít mnoho podob. Stávající hypotéka může být překážkou k realizaci dalších/jiných plánů. Ne všem žadatelům o druhou/další hypotéku je bankou vyhověno. Bez ohledu na to, jak velkou částku od banky opět žádají, mohou být v „očích“ banky nebonitními žadateli například z hlediska předlužení. A to i přes to, že žadatel dokáže další hypoteční úvěr skutečně splácet. Narážím na ukazatele DTI a DSTI.

Ukazatel DTI dává bance informaci o poměru výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Ukazatel DSTI ukazuje výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele, ale pozor! Nejedná se jen o poměr měsíční splátky žádané hypotéky vůči čistému měsíčnímu příjmu, ale o poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek (všech závazků, které žadatel má) a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Tudíž má-li žadatel o úvěr například již jednu (či více) hypoték a k tomu například ještě i leasing na automobil, či jiný/drobný spotřebitelský úvěr, apod., banka mu sečte všechny jeho stávající pravidelné měsíční „úvěrové“ platby. K nim přičte platbu, kterou by měl začít žadatel pravidelně hradit, byla-li by další hypotéka bankou schválena. Hranice, kterou nesmí žadatel překročit u tohoto ukazatele, je 45% (resp. 50% u žadatelů ve věku do 36 let).

Příklad: Žadatel o úvěr má pravidelný příjem 50.000,- Kč/měsíc (čistého). Zároveň má již jeden hypoteční úvěr, jehož měsíční splátka činí 19.000,- Kč/měsíc. K tomu splácí například úvěr ze stavebního spoření, kterého využil pro rekonstrukci stávajícího bydlení, ve výši 4.000,-Kč/měsíčně. Po zaplacení splátky stávající hypotéky a úvěru ze stavebního spoření, mu měsíčně na živobytí zůstává 27.000,- Kč (50.000 – 19.000 – 4.000) čistého. S čistým měsíčním příjmem 50tis. Kč je ukazatelem DSTI jasně definováno, že celková výše všech žadatelových závazků nesmí měsíčně přesáhnout částku 22.500,- Kč, resp. že mu měsíčně musí zbývat na všechny ostatní provozní věci částka 27.500,- Kč. V tomto konkrétním případě by tedy žadatelovi mohla být schválena další hypotéka, která by nepřesáhla měsíční splátku ve výši pouhých 500,- Kč, byť by žadatel byl schopen ze zbývající sumy (27.500,- Kč) klidně pravidelně splácet každý měsíc například 7.000,- Kč.

V případě, kdy plánujete využít hypotečního úvěru pro nákup nemovitosti, je dobré se na žádost o úvěr předem připravovat. Přípravou je myšleno například „zbavení“ se menších finančních závazků, které se mohou na první pohled zdát jako zanedbatelné (vzhledem k nízkým splátkám), ale které v celkovém měřítku mohou zhoršit finanční bonitu. Při současných podmínkách schvalování úvěrů a při výši jejich úrokových sazeb je zapotřebí opět začít svou koupěschopnost řešit dostatečně dopředu. Například okamžik, kdy vám bude končit třeba operativní leasing, jehož splátka vám měsíčně ukrajuje třeba 10.000,- Kč, atd.

Tak, jak je potřeba mít našetřeno alespoň 20% vlastních zdrojů (10% u žadatele do 36 let věku), tak stejně tak je nutné v mnoha případech dopředu cíleně snižovat svou zaúvěrovanost.

Úvěry jsou bohužel mnohem dražší a doba, kdy banky půjčily téměř každému a rovnou 100% hodnoty nemovitosti, je ta tam.

Další problém s hypotékou může vzniknout při refinancování starého hypotečního úvěru. O tom ale v dalším článku „Problémy s hypotékou – refinancování“.