Připomínkování developerských smluv

V předchozím článku „Co znamená vyvážená smlouva“ u převodu nemovitosti jsem nastínila, co je a co není reálné přenastavit ve smluvní dokumentaci mezi prodávajícím a kupujícím. V souvislosti s „běžným“ prodávajícím (fyzickou osobou) a s běžným „kupujícím“ (také fyzickou osobou) je přece jen více možností a šancí, navrhovanou smluvní dokumentaci individuálně připomínkovat, upravovat a alespoň částečně docílit dílčí vyváženosti mezi oběma stranami. Na konci článku jsem se lehce dotkla tématu smluv mezi developery (právnickými osobami) a koncovými spotřebiteli (fyzickými osobami), a toto téma se budu na základě vašich častých dotazů, snažit okrajově rozebrat a shrnout v článku dnešním.

Obecně lze říci, že se v ČR vylepšuje pozice koncového spotřebitele. Tzn. že právnické osoby, či fyzické osoby podnikatelé, poskytující určité zboží, či službu koncovému spotřebiteli, musí splňovat více kritérií v přístupu ke svému klientovi/zákazníkovi (koncovému spotřebiteli), než tomu bylo doposud. A to se týká nejen kvality výrobku, nebo služby, ale celkového jednání s klientem, umožnění reklamací, poskytování záruk, atd, atd…Z pohledu legislativy je celkem dost parametrů, které musí podnikatel vůči spotřebiteli dodržovat, umožnit, apod. Paradoxně tento globální legislativní balíček povinností, který musí v praxi dodržovat sebemenší drobný podnikatel, ale u tak velkých investic, jako je koupení vlastního nového bydlení od developera, vůbec nefunguje.

Ano, je jedna věc, která prodávajícího (spotřebitele) a prodávajícího (developera) spojuje. Oba v roli prodávajících umožní při nesplnění podmínek z jejich strany kupujícímu odstoupit od smlouvy. Ale to je asi tak všechno. Paradoxně smlouvy navrhované developery jsou v praxi mnohem méně orientované na práva kupujících, než smlouvy navrhované prodávajícími jednotlivci (fyzickými soukromými osobami). A o nějaké vyváženosti smluv mezi developery a spotřebiteli nemůže být ani řeč.

Oproti smlouvě, kterou kupující běžně uzavírají s prodávajícími fyzickými osobami, bývají smlouvy od developerů více, než jen nevyvážené. Ve smlouvách s developery je naprosto běžné, že:

• Developer negarantuje naprosto přesnou velikost nemovitosti (vždy má ve smlouvě nekolikaprocentní odchylku), která nemá vliv na koncovou cenu,
• Ačkoli je stanoven termín kolaudace, často naleznete v textu formulaci, která developerovi dává čas navíc bez toho, aniž by kupující mohl odstoupit ihned při nesplnění uvedeného termínu (např. „kupující má právo odstoupit od smlouvy, pokud objekt nebude zkolaudován ani do cca 6 měsíců od předpokládaného termínu kolaudace uvedeného v této smlouvě“). Takže bez pokut a bez nároku na odstoupení si developer alibisticky nechává automaticky vlastně delší čas na dodržení svých povinností.
• Často s protaženým termínem kolaudace souvisí i nově vzniklý náklad kupujících v podobě nutnosti prodloužit úvěrovou smlouvu (termín čerpání hypotečního úvěru). Tento akt bývá většinou bankovních institucí zpoplatněn, a to v řádech několika tisíc korun. A „nejlepší“ je, že kupujícím banka není povinna vyhovět. A to i přes to, že odložení čerpání úvěru nevzniklo z důvodu na straně kupujícího, ale z důvodu na straně prodávajícího (developera). Tudíž se jedná o věc, kterou kupující ani nemohl nijak ovlivnit.
• Jakmile spotřebitel kupuje od developera něco, co fyzicky ještě neexistuje, všechny marketingové materiály, prostřednictvím kterých developer začal oslovovat potenciální kupující, a na základě kterých se kupující rozhodli nemovitost koupit, „jsou pouze orientační“ a „nejsou závazné“. Tyto alibistické definice naleznete (troufám si říci) u 90% developerů. Jednoduše laicky řečeno to v praxi znamená, že pokud bude něco jinak, než jak jste viděli na vizualizacích a marketingových materiálech, máte jen malou šanci finální stav rozporovat a reklamovat.

Podobných velmi obecných, či alibistických formulací naleznete ve smlouvách od developerů mnohem více. Oproti tomu tam naleznete naopak pro sebe striktně a přesně stanovené termíny, pokuty, postupy, které musíte bez výjimky vy dodržet, plnit, akceptovat. A pokud to nedodržíte, se zlou se potážete.

Poukázáním na rozdíly smluv od developera a od soukromé osoby chci jen upozornit na paradox, že se ve většině případech kupující cítí více ohroženi nevyvážeností smlouvy s prodávajícím fyzickou osobou, než s prodávajícím právnickou osobou. Přitom s prodávajícím fyzickou osobou dokážete lépe individuálně jednat, často si můžete alespoň z části ovlivnit i obsah smluv, a mnohem lépe se ve většině případech dokážete domluvit i na nestandardním postupu vyplývajícím z vašeho financování, z vašich možností převzetí kupovaného majetku, atd. Až na výjimky jste schopni se se soukromým prodávajícím dohodnout lépe a více ve váš prospěch, než s developerem.