Převzetí úvěru při koupi nemovitosti

V minulosti občas někteří kupující využili možnost převzít při koupi nemovitosti stávající hypoteční úvěr, který měl na své nemovitosti prodávající. Hlavním důvodem takového převzetí úvěru byly lepší finanční podmínky. Převzetí bylo reálné samozřejmě za určitých podmínek.

Od roku 2015, kdy začaly úrokové sazby rapidně klesat, se takový způsob koupě na hypotéku kupujícím z logiky věci nevyplatil. U prodávaných nemovitostí převažovaly hypoteční úvěry zpravidla s vyššími úrokovými sazbami a celkově horšími finančními podmínkami, než jaké byli kupující schopni si aktuálně obstarat. Od přebírání stávajících hypotečních úvěrů se tak upustilo. Zcela logicky o to nikdo nestál. Nicméně doba pokročila dále, a protože se nyní nacházíme na zcela odlišném úvěrovém trhu, přebírání stávajících úvěrů začne být opět aktuálním tématem.

Mnoho nemovitostí, které byly financovány hypotečním úvěrem v období let 2015 až 2020, a které se nyní s hypotečními úvěry sjednanými v těchto letech prodávají, mohou být v současné době pro kupující zajímavé nejen tím, že u nich o něco možná klesla cena, ale rovněž i zajímavými úvěrovými finančními podmínkami. Podrobnou finanční analýzu výhod převzetí stávajícího úvěru ode mě nečekejte (na to jsou tady jiní odborníci, kteří se zabývají čistě financováním nemovitostí), nicméně z hlediska procesního si dovolím upozornit na několik bodů, na které doporučuji se zaměřit.

V první řadě považuji za důležité poznamenat, že na převzetí úvěru od prodávajícího nemá kupující automaticky nárok. Záleží na mnoha faktorech. Ne každá banka převzetí vůbec umožňuje. Z logiky věci banka vytěží od klienta vyšší zisk, pokud si klient sjedná úvěr nový. Přece jen je rozdíl inkasovat od klienta za stejný objem půjčených peněz např. 6,5% (aktuální podmínky), nebo jen 3% (starší úvěry) p.a. Z pohledu bankovních institucí se bankám souhlas s převzetím výhodnějšího úvěru pro kupujícího v současné době samozřejmě nevyplatí. Proč by tedy banky měly dávat souhlas s převzetím takového úvěru? Chtě nechtě s vysokými úvěrovými sazbami bankám klesly obraty právě v oblasti financování bydlení. Ubylo koupěschopných zákazníků, tudíž ubyl i počet sjednaných úvěrů, a tím pádem i tržby. Některé banky tak raději mohou zvolit přístup „lepší alespoň nějaký klient s menším obratem z převzatého úvěru“, než žádný klient, protože bonitně by se současnými úvěrovými podmínkami koupi vůbec nezafinancoval. Každopádně určitě se nejedná a nebude jednat o častý výskyt, nicméně za zkoušku a prověření možnosti převzít výhodnější hypoteční úvěr, to rozhodně stojí. I převzetí úvěru podléhá samozřejmě vyhodnocení bonity klienta z hlediska registrů, minulých i současných příjmů, zaúvěrovanosti, apod. Avšak při nutnosti splnit hranice ukazatelů DTI a DSTI mohou převzaté finanční podmínky starého úvěru výrazně ulehčit zafinancování koupě.

Zda je převzetí staršího úvěru lepší a reálnou variantou, vyhodnotí nejlépe v součinnosti s bankou osobní hypoteční poradce kupujícího. Z pohledu mého, jakož to realitního zprostředkovatele, mohu upozornit spíše na dílčí procesní záležitosti.

Po prověření možnosti převzít starý hypoteční úvěr, je nutné zjistit a ohlídat si správné zakomponování dohody s bankou do smluvních dokumentů souvisejících s převodem nemovitosti. Taktéž doporučuji konzultovat i rozsah povinností, záruk a pokut pro případ neplnění povinností prodávajícího. K převzetí úvěru často musí dojít ještě před podpisem kupních smluv, nebo zároveň s jejich podpisy. Tzn. ještě před tím, než se kupující skutečně stane vlastníkem nemovitosti, přebírá na sebe závazek prodávajícího. Spolu s tím doporučuji zjistit a ověřit, jakou formou bude přepis úvěrové smlouvy probíhat a jak bude naloženo s již zapsanými zástavními právy na kupované nemovitosti. Aktuálně zapsaná zástavní práva se vztahují k úvěrové smlouvě prodávajícího, tudíž budou ponechána, nebo se budou vymazávat a bude se zapisovat nově stejné zástavní právo, avšak s odkazem na jinou úvěrovou smlouvu? Všechny výše uvedené záležitosti nejsou rozhodně jednoduché a je zde potřeba součinnost zkušeného hypotečního poradce a realitního makléře.

A neméně důležité je i nastavení termínů a finančních postihů pro obě strany, pokud by si včas a řádně neplnily vzájemně dohodnuté podmínky vyplývající z této nestandardní dohody.