Předkupní právo

I předkupní právo má v české legislativě svou historii. Tak, jak se vyvíjely všechny ostatní práva spojená s nemovitostmi, tak stejně tak i předkupní právo bylo zaváděno, rušeno, a postupně zase obnovováno. Jak je tomu v současné době?

Již několik let je předkupní právo aplikované především při prodejích spoluvlastnického podílu zrušeno. Dříve stanovovalo povinnost majitele podílu na nemovitosti, nabídnout svůj podíl v první řadě ostatním spolupodílovým vlastníkům. Celý proces obnášel zasílání/podání oficiálních oznámení, nabídek a výzev všem spolupodílovým vlastníkům, kteří měli do určité doby právo se vyjádřit, a podíl na nemovitosti buď přednostně zakoupit, nebo jej odmítnout. Elementárním úskalím však pro prodávajícího byla skutečnost, že jakmile byla nabídka ostatními spolupodílovými vlastníky odmítnuta, nebylo možné prodat daný podíl na nemovitosti za nižší cenu třetí straně bez toho, aniž by musel s touto nižší cenou opětovně učinit nabídku ostatním spolupodílovým vlastníkům. Prodej podílu na nemovitosti tak z hlediska platného předkupního práva obnášel mnohdy několik nutných administrativních „koleček“, čímž se prodej nemovitosti z hlediska času velmi prodlužoval a celý proces se mnohdy zbytečně komplikoval. Obecně platným předkupním právem zákon chránil ostatní spoluvlastníky před tím, aby prodávající bez jejich vědomí (a případné možnosti odkupu), mohl prodat svůj podíl jakékoli cizí třetí straně. Nicméně z hlediska praxe bylo předkupní právo velmi často spíše překážkou a v některých případech i těžko realizovatelné. Typickým příkladem bylo například garážové parkovací stání v bytovém domě. V případě novostaveb jsou ve většině případech garážové prostory orientovány v suterénu pod domem. Tento prostor je obvykle veden jako jeden nebytový prostor a majitelé jednotlivých parkovacích stáních jsou podíloví spoluvlastníci celého nebytového prostoru. Ve chvíli, kdy se majitel parkovacího stání rozhodl pro jeho prodej, správně měl dříve oslovit všechny ostatní majitele garážových parkovacích stáních s tím, zda mají, nebo nemají zájem o jeho odkup. Tato situace měla hned několik úskalí. Jednak v takovém bytovém domě může být klidně 100 i více spolupodílových vlastníků, a zároveň v případě novostaveb jsou byty a parkovací stání kupovány na investici. Tudíž „dohnat“ v rozumném časovém horizontu všechny, kterých se předkupní právo týká, je nadlidský úkol. Naštěstí však v současné době musíme řešit předkupní právo jen v některých případech.

Předkupní právo samozřejmě stále existuje, ale uplatňuje se pouze tam, kde bylo dobrovolně smluvně uzavřeno. Kdokoli si může předkupní právo uzavřít a pak může, ale nemusí, uzavřené předkupní právo k dané nemovité věci nechat zapsat do katastru nemovitostí.

Další předkupní právo není smluvní, ale je platné ze zákona. Hovořím o případu, kdy se předkupní právo vztahuje na spolupodílové vlastníky v případě nabytí nemovitosti dědictvím. Při úmrtí vlastníka nemovitosti proběhne dědické řízení. Má-li zemřelý více dědiců v přímé linii (například více dětí), stanou se dědicové spolupodílovými vlastníky nemovitosti. Často se následně v rodině řeší, jak se naloží se zděděnou nemovitostí. Každý může mít jinou představu. Někdo by to nechal tak, jak to je, někdo chce nemovitost spíše prodat, a jiný by si ji zase naopak nejradši ponechal. Často se stává, že si však jeden spolupodílový vlastník představuje mnohem vyšší cenu za prodej svého podílu, než jakou druhý spolupodílový vlastník akceptuje. Mimo nabytí nemovitosti dědictvím by svůj podíl mohl prodávající prodat okamžitě a komukoli cizímu, avšak u dědického řízení je tzv. ochranná lhůta (6 měsíců), po kterou mohou ostatní dědicové uplatnit předkupní právo, a prodávající toto předkupní právo musí dodržet. Pokud z nějakých důvodů nechce prodat svůj podíl příbuzným, nebo se domnívá, že získá mimo příbuzenstvo větší částku, musí počkat až uběhne ochranná lhůta pro předkupní právo, a teprve následně může prodat svůj podíl jakékoli cizí třetí straně.