Postup při prodeji nemovitosti - 2. část

Podpis kupní smlouvy/smlouvy o převodu družstevního podílu

Úspěšně jste podepsali rezervační smlouvu, kupující poslal rezervační poplatek, a tak můžete přistoupit k řešení kupních smluv/smluv o převodu družstevního podílu. Pozor! Internet není všemocný. Vzorová smlouva stažená z internetu spíše ublíží, než pomůže. Každý prodávající a kupující má individuální situaci, každá nemovitost může mít nestandardní specifika, lišící se lhůty a možnosti pro zařízení různých věcí spojených s převodem (zápisy zástav, výmazy zástav, zpřístupnění nemovitosti, atd.). A to ať už na straně kupujícího, nebo na straně vaší. Ve smlouvách je nezbytné vše do detailu vyspecifikovat, a to jasně, srozumitelně, přesně a především způsobem, aby se daná formulace nedala vyložit jinak. Je potřeba koncipovat smlouvy od člověka, který má zaměření přímo na bytové právo, nikoli řešitele rozvodu, trestné činnosti, apod.

Úschova peněz

Převedení kupní ceny z účtu kupujícího na účet prodávajícího, nebo celou kupní cenu poslat na účet realitní kanceláře, při zastupování zprostředkovatelem, nepřichází v úvahu! V ČR si můžete vybrat ze tří typů úschov – advokátní, notářské, nebo bankovní. Vždy se obě strany (prodávající a kupující) musí na způsobu úschovy kupní ceny dohodnout. U každé z těchto tří typů úschov by měl být založený depozitní účet sloužící pouze a jedině pro tuto konkrétní transakci – převedení kupní ceny. Důležité je uzavřít smlouvu o úschově kupní ceny s tím, že v ní bude přesně vyspecifikováno a popsáno, kdy a za jakých podmínek dojde k uvolnění kupní ceny z úschovy.

Přepis vlastníka na katastru nemovitostí

Podání všech potřebných dokumentů pro přepis na nového vlastníka realizujte výhradně až po převedení kupní ceny kupujícím a/nebo bankou kupujícího do úschovy! Nikdy ne dřív! Nedopusťte, abyste se ocitli v situaci, kdy budete jak bez nemovitosti, tak i bez peněz. Když podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz, je potřeba přemýšlet o tom, v jakých rukách zůstanou smlouvy s ověřenými podpisy do doby, než se na depozitní neboli úschovní účet připíše kupní cena. Katastr sice účastníky řízení obesílá a funguje zde 20ti denní ochranná lhůta, ve které byste případně mohli vznést námitku, pokud by kupující nedodržel zaslání kupní ceny do úschovy před vypršením ochranné lhůty, nicméně zbytečně by se opět celý převod časově protáhl. A do té doby, než by se tento první návrh na katastru stornoval, nemohli byste pokračovat v prodeji s jinými zájemci. A když k tomu přičteme čas a opět další náklady na minimálně další poplatek na katastru za nové budoucí řízení, nebyla by toto radostná situace. Po uplynutí ochranné lhůty, je-li vše tak, jak má být (tzn. kupní cena je připravena na depozitním účtu), hlídejte proces zápisu změny v nahlížení do katastru. Pokud by vás katastr vyzval k doplnění, či v nejhorším případě návrh z nějakého důvodu zamítl, můžete na to reagovat mnohem dříve, než vám poštou bude stanovisko katastru doručeno. Ušetříte tím čas.

Předání nemovitosti

Standardně byste měli nemovitost fyzicky předat kupujícímu až v okamžiku, kdy je kupující zapsán na katastru nemovitostí jako nový majitel. Pokud by nedošlo z jakéhokoli důvodu k převodu nemovitosti a vy kupujícímu předáte k užívání nemovitost před tím, než je oficiálním vlastníkem, musí se v tomto případě opět vystěhovat. Nemáte záruku, že Vám nemovitost nevrátí v horším stavu. Což vás pak bude stát další peníze, abyste mohli nemovitost vůbec opět nabídnout k prodeji. Netvrdím, že nelze kupujícím vyhovět a nemovitost předat dříve, ale pokud se tak rozhodnete, je nezbytné mít na paměti, že je nutné přesně specifikovat podmínky, za kterých se tak stane. Stejně tak i dopady při jejich nedodržení, a to výhradně v písemné podobě. Při předání nemovitosti doporučuji zaznamenat na předávací protokol nejen počet klíčů, které fyzicky předáváte, ale také zapište aktuální stavy spotřeby jednotlivých médií – plyn, elektrika, voda, teplo.

Přepis energií

Přepis energií začněte řešit ihned po předání nemovitosti. Jako podklad vám poslouží výše zmíněný předávací protokol. U přehlášení plynu a elektrické energie využijte daných formulářů, které mají jednotliví dodavatelé pro tyto změny určené. Dané tiskopisy standardně naleznete na webových stránkách jednotlivých společností. U některých dodavatelů lze přepis uskutečnit v pohodlí domova online přes web. Další možností, jak energie přehlásit, je fyzická návštěva kontaktního zákaznického centra daných dodavatelů, kde pověřený pracovník veškeré změny zadá rovnou do systému. V případě vody a tepla se postup drobně liší dle typu nemovitosti. Např. u domů, chat a chalup je dle typu zdroje přehlášení většinou obdobné. U bytů vám naopak vyúčtování ve většině případů vyhotoví SVJ/družstvo. Avšak i zde je nutné dát předsedovi daného společenství informaci o stavu vodoměrů a tepla v den předání nemovitosti. Souvisí s tím i přehlášení zálohových plateb na úklid společných prostor, odvoz odpadu, spotřebu elektrické energie ve společných prostorách objektu, atd.