Pokuty při koupi a prodeji nemovitosti

V průběhu prodeje a koupě nemovitosti se dohaduje spoustu věcí. Nejde jen o to, co, kdo kupuje a prodává, a za kolik, ale i v jakém stavu bude nemovitost přebírána a předávána, co je a co naopak není součástí prodeje, atd. Ve smluvní dokumentaci se vymezují práva a povinnosti jednotlivých stran/účastníků, termíny a mnoho dalších podmínek. Zároveň je potřeba si uvědomit, že smlouvy bez postihu jsou vlastně k ničemu. Respektive není-li jasně stanoven postih za jasně vymezených podmínek, které když některá ze stran poruší, bude znamenat určitou újmu jedné straně a kompenzaci straně druhé, z velké části pak smluvní dohoda postrádá smysl.

V jakých smlouvách, jak vysoké a vůbec za co se pokuty udělují? A které a jak vysoké pokuty jsou ještě normální a které „za hranou“?

Při prodeji a koupi nemovitosti je širokou veřejností velmi dobře známá pokuta ve formě propadnutí rezervačního poplatku. Je to takový standard, na který si již všichni, nebo minimálně většina laické veřejnosti, již zvykla a zafixovala jej. Nicméně nejedná se o jedinou pokutu, která bývá (nebo by měla být) ve smlouvách obsažena. Další úkon, který když nebude splněn, nebo bude splněn se zpožděním, je předání nemovitosti. Ve smlouvách k převodu by mělo být předání řešeno s konkrétním termínem (datum), nebo by měla být stanovena konkrétní doba jež se váže ke konkrétnímu okamžiku – např. do 30ti dní od přepisu vlastnických práv na katastru nemovitostí. Pro předání a převzetí nemovitosti by měly být skutečně pokutovány obě strany. Nejen, že kupující již počítá s okamžikem, kdy bude mít nemovitost konečně k dispozici (musí načasovat stěhování, často i objednat a zaplatit stěhovací služby, atd.), tak ale i pro prodávajícího může opožděné převzetí nemovitosti znamenat komplikaci. Většinou se na předání váže vyplacení celé kupní ceny z úschovy, nebo její části, a tím pádem prodávající nemá k dispozici včas finance, se kterými již potřebuje disponovat (má na finance z prodeje nafázované další plány a jejich nerealizace, nebo zpoždění, může znamenat pokutu i pro něj).

Dalším zpravidla pokutovaným bodem, je včasné odhlášení trvalého bydliště prodávajícího a všech jeho rodinných příslušníků, či jiných nahlášených osob. Zároveň může být pokutován prodávající i za opožděné vymazání svého stávajícího zástavního práva, které bylo na nemovitosti umístěno v době, kdy byl vlastníkem. Tento bod může být ošetřen dvěma způsoby. Buď se stanoví částka z kupní ceny, která bude v úschově sloužit jako tzv. zádržné (tzn. že schovatel kupní ceny neuvolní příslušnou částku na účet prodávající do té doby, dokud nebude na katastrální úřad buď doručen návrh na výmaz zástavního práva, nebo dokud nebude přímo zástavní právo vymazáno). Tím pádem se jakékoli prodlení prodávajícího dotkne tím, že o to později bude mít k dispozici své finance.

A jaká by vlastně měla být výše takových pokut? Výše rezervačního poplatku (jež obvykle slouží jako pokuta) se pohybuje mezi 3 a 5% z hodnoty nemovitosti. Rozhodně by z etického hlediska neměla pokuta přesáhnout 5%, pokud k tomu nejsou předem známé a pádné důvody. U pozdního odhlášení trvalého bydliště se obvykle sjednává pokuta s denním limitem, např. 500,- Kč za každý den prodlení. U pozdního převzetí/předání nemovitosti se stanovují pokuty o něco vyšší, např. 1.000,- až 2.000,- Kč za každý zpožděný den. V případě převzetí/předání může být finanční denní limit stanoven i vyšší (v řádech tisícikorun, nikoli desetitisíců, či statisíců,…) A tzv. zádržné? Jeho výše se většinou stanovuje dle hodnoty nemovitostí, a to jednoduchým principem – čím dražší je nemovitost, tím vyšší může být zádržné. Nicméně pro představu u nemovitostí v hodnotě „pár“ milionů (do 10mil. Kč) se většinou zádržné pohybuje ve stovkách tisíců. U dražších nemovitostí může zádržné dosáhnout i na sedmimístnou cifru.

Samozřejmě lze pokutovat téměř vše, všechny a za všechno, ale to by rozhodně nemělo být ve smlouvách cílem ani jedné strany. Cílem by měla být smlouva vyvážená pro obě strany a co se pokut týče, měly by být uvedeny a dohodnuty skutečně ty, které se týkají naprosto základních zásadních věcí – viz výše.