Podmínky čerpání hypotéky

Spíše než mou, je toto téma dominantou hypotečních a finančních poradců, nicméně protože úzce souvisí s koupí nemovitosti, nastíním alespoň základní a nejčastější podmínky pro čerpání hypotečního úvěru. Zároveň zkusím upozornit na pár záležitostí, které mohou zbytečně čerpání hypotečního úvěru zdržet.

Když se přesuneme od čerpání hypotečního úvěru zpět na úplný začátek, je pro banku stěžejní obecně vzato vaše bonita. Ta se samozřejmě posuzuje mnoha body. Výší vašich příjmů počínaje, přes to, kolik máte našetřeno vlastních finančních prostředků, až po to, kolik a v jakých výších se pohybují vaše stávající závazky. Banku samozřejmě zajímá i kupní cena kupované nemovitosti v souvislosti s tím, jaký bude poměr vašich vlastních prostředků a půjčované částky. Přece jen je rozdíl, když po bankovní instituci žádáte půjčku ve výši 80% hodnoty nemovitosti, nebo jen 50%, apod. Těmito zmíněnými parametry se u banky vytváří náhled na vaši bonitu.

Nejsou příjmy, jako příjmy. Jestliže si trochu více rozebereme tu část, která se týká příjmů, jsou zde různé náhledy. Budete-li mít úplně totožný příjem jako zaměstnanec, jste pro banku v posuzování bonity výše, než například v roli osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ). A ani zde není OSVČ jako OSVČ. V dalším posuzování jsou rozdíly i mezi tím, zda funguje jako OSVČ paušalista, nebo zda uplatňujete výdajový paušál, nebo zdaňujete příjmy klasicky, tzn. započtení skutečných výdajů do příjmů. Zaměstnanci to mají o dost jednodušší. Nicméně OSVČ si mohou pomoci tím, že budou aktivně u některých bank určitou dobu dopředu „točit“ své finance na konkrétním bankovním účtu. Existují totiž banky, které místo dokládání a posuzování aktuálních příjmů, dokáží vycházet z vaší bankovní historie a z toho, jaké finance vám pravidelně přicházejí na účet a v jakých výších. Toto může být jedno z východisek, jak si dopomoci ke schválení úvěru, když jste v roli OSVČ. Rovněž je možné dopomoci si vyšší zástavní hodnotou. Je to využívané zejména tam, kde žadatelé o úvěr nemají dostatek svých vlastních financí na to, aby splnili určité % jistiny. Zvýšení zástavní hodnoty znamená, že se zástavní právo umístí nejen na kupovanou nemovitost, ale rovněž i na nějakou další, která splňuje parametry nemovitosti vhodné pro zástavu (např. osobní vlastnictví, určitá hodnota nemovitosti, nezatížení jinými vyššími úvěry, či věcnými břemeny, která by eventuelně mohla snižovat hodnotu nemovitosti, atd.). Samozřejmě lze umístit zástavní právo jen na jednu nemovitost, kterou nutně nemusí být ta nemovitost, která je předmětem koupě. Místo kupované poskytnete bance pro zástavu jinou nemovitost v podobné hodnotě (např. u družstevních bytů, které nelze převést do osobního vlastnictví), nebo v hodnotě o dost vyšší, aby se vám vylepšila bonita.

Jestliže se překlopíme do fáze, kdy jste úspěšně absolvovali vše, co bylo třeba pro to, abyste úvěr získali, čeká vás čerpání schváleného úvěru. Čerpání znamená laicky řečeno reálné přesunutí peněz od banky k vám, respektive k prodávajícímu, od kterého nemovitost kupujete. V této fázi se může zdát, že jde už jen o byrokratické kroky, které „levou zadní“ doklepnete. Nejtěžší přece bylo úvěr získat…Ale…

Ačkoli se může zdát načerpání jakkoli jednoduše, může to tak být, ale nemusí. Téměř každá banky má v podmínkách to, že v okamžiku čerpání by se vaše návrhová situace (příjmová, majetková, úvěrová, atd.) neměla výrazně změnit. Myšleno samozřejmě změnit k horšímu. Banky nemusí, ale mohou znovu projít registry. Proto pozor třeba na jakékoli nezaplacené pokuty, nově vzniklé dluhy ve smyslu různých typů úvěrů (spotřebitelské, kontokorent na platební kartě), či závazky z nových operativních leasingů, apod.

Do registrů těsně před čerpáním může, ale nemusí banka opětovně nahlédnout, nicméně co po vás určitě bude chtít, je vinkulace na pojištění nemovitosti (vinkulace znamená, že při případné pojistné události náleží plnění od pojišťovny primárně bance do výše sjednaného úvěru, a až pak případný zbytek vám, jako majiteli nemovitosti). Rovněž, pokud nejste zaměstnanec, ale OSVČ, bude banka požadovat potvrzení o bezdlužnosti (žádáte o něj na místně příslušeném finančním úřadu). A zde pozor, zpravidla nesmí být toto potvrzení starší, než 2 měsíce. Nelze si o něj tedy zažádat s dostatečným předstihem. A pokud se vám zpozdí třeba developer s kolaudací, a potvrzení vám propadne, musíte si o něj požádat znovu. Na druhou stranu není dobré žádat o toto potvrzení na poslední chvíli, protože i finanční úřad má své lhůty.

A na úplný závěr – každá úvěrová smlouva má datum, do kterého nejpozději musíte hypoteční úvěr načerpat. Doporučuji dát si toto datum do kalendáře. Týká se to především těch úvěrů, které mají zafinancovat novostavbu, které se teprve staví. Cokoli se může ze strany developera zpozdit, a to o x měsíců. Proto je potřeba znát toto datum a dopředu banku požádat (s odůvodněním) o prodloužení data čerpání.