Platby developerům

Úhrada kupní ceny developerům se ve většině případech mírně liší od úhrady kupní ceny prodávajícím, jež jsou soukromými osobami. Jaké případy úhrady kupní ceny mohou nastat a kam se finance posílají?

Nejčastěji developeři staví projekt z kombinace vlastních a půjčených peněz od banky. Na konkrétní projekt najdou vhodnou banku, jež bude ochotna jejich projekt financovat. Financující banka uzavře s developerem úvěrovou smlouvu a na dotčené pozemky, kde má probíhat výstavba, umístí své zástavní právo. Jednou z mnoha podmínek, kterou musí developer často splnit pro to, aby byl bankou úvěr na projekt poskytnut, je určitý počet zarezervovaných nemovitostí konečnými spotřebiteli (kupujícími). Respektive většinou je tato podmínka vyjádřena určitým procentem z celkového objemu nemovitostí (např. 10% z celkové podlahové plochy všech nemovitostí musí být kupujícími smluvně již zarezervovány). Jestliže mimo jiné splní developer i tuto podmínku, banka mu zřídí tzv. „projektový účet“. Z projektového účtu banka developerovi postupně uvolňuje finance na výstavbu dle dohodnutých podmínek a stejně tak budoucí kupující na tento projektový účet postupně hradí kupní cenu, a to jak vlastní finance, tak na něj čerpají i finance z hypotečního úvěru. Projektový účet není tak dobře známý jako úschova kupní ceny u advokáta, banky, či notáře (úschovní/depozitní účet), nicméně i přes to je velmi dobře střežený právě bankou developera. Svým způsobem je tento typ účtu sledován a hlídán bankou velmi podrobně, neboť banka si hlídá, aby finance byly skutečně průběžně používány výhradně jen na výdaje spojené s výstavbou daného projektu. V případě projektového účtu tedy není úschova kupní ceny u advokáta, notáře, či banky žádoucí/potřebná.

Tam, kde není od věci zřídit advokátní, notářskou, či bankovní úschovu kupní ceny, je projekt, ke kterému developer nemá zřízený projektový účet, protože financuje z vlastních finančních prostředků. V těchto případech je ideální, když nepožaduje průběžné financování, ale platby budou hrazeny až po kolaudaci. Značka ideál však většinou neexistuje, tudíž je dobré být připraven zřídit úschovu kupní ceny. Hypoteční úvěr je zpravidla čerpán vždy až po kolaudaci na základě prohlášení vlastníka a umístění zástavní smlouvy na katastr. Vaše banka je tedy krytá, ale co vaše vlastní finanční prostředky? Pošlete je přímo na provozní účet developera?

Většina developerů požaduje rezervační poplatek, následně 10-30% z kupní ceny mínus uhrazený rezervační poplatek, a zbytek kupní ceny až po kolaudaci. Rezervační poplatek je zcela běžné zasílat na provozní účet developera. Většinou se jedná o částku mezi 100.000,- až 200.000.- Kč. Při kupní ceně např. 8.000.000,- Kč je 30% z kupní ceny 2.400.000,- Kč. Ponížíme-li tuto částku o rezervační poplatek, jedná se o 2.200.000,- Kč, které svěříte do „rukou“ developera na nechráněný účet. Je tedy otázkou, zda k tomu přistoupit, či nikoli. Doporučuji se rozhodovat dle typu developera. Hledejte jeho předchozí projekty, zjišťujte, zda se jedná o zkušený a známý subjekt, podívejte se na www.justice.cz a ověřte výši jeho základního kapitálu. Situace na trhu je zatím bohužel taková, že díky přetlaku poptávky mají kupující slabší vyjednávací pozici, pokud chtějí ve smlouvách něco upravit, či si prosadit cokoli svého. Developer vám tedy vyhovět může, ale nemusí. Nicméně i případné připuštění některých změn ve smlouvách ze strany developera vám napoví, zda si od tohoto developera byt máte koupit, či nikoli. Jestliže je jednání arogantní, striktní a vzbuzuje absolutní nezájem ze strany developera, velmi bych danou koupi zvážila kor ve chvíli, kdy developer požaduje platby na svůj nekrytý účet.