Články | Pět odlišností bytu družstevního a osobního

Pět odlišností bytu družstevního a osobního

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Pět odlišností bytu družstevního a osobního
9 dubna, 2023

Pět odlišností bytu družstevního a osobního

Co do vzhledu není rozdíl, zda prodáváte a kupujete byt v osobním vlastnictví a byt v družstevním vlastnictví. Obě nemovitosti jsou určené pro bydlení a jsou umístěny v nějakém bytovém domě. Nicméně z hlediska formalit se prodej a koupě družstevního bytu určitými věcmi liší. A odlišnosti se mohou týkat i v následném užívání bytu.

Základní odlišností bytu v osobním vlastnictví a bytu ve vlastnictví družstevním je určení majitele bytu. U bytu v osobním vlastnictví je majitelem přímo prodávající a kupující osoba. Ta je vidět i na listu vlastnictví na Katastrálním úřadu, kde je konkrétní byt vymezen (byt má přiřazené konkrétní číslo a vztahují se k němu konkrétní podíly na společných částech bytového domu, apod.). Oproti tomu byt v družstevním vlastnictví (byť jej prodává a kupuje také konkrétní fyzická osoba) je „vymezen“ pouze interním označením Družstva (zpravidla číslo bytu a podlaží, ve kterém se nachází) a na katastrálním úřadu defacto neexistuje. Na katastru nemovitostí je totiž zapsaný a vymezený pouze celý bytový dům, ve kterém se daný byt nachází. A stejně tak nenajdete na listu vlastnictví konkrétního majitele bytu. Majitelem všech družstevních bytů je totiž samo Družstvo a Družstvo je rovněž jako jediný subjekt zapsaný na katastru nemovitostí jako vlastník. Tzv. „vlastník“ každého bytu má s Družstvem uzavřenou interní nájemní smlouvu, ale nejedná se o standardní pronájem, jak ho ve většině případech znáte. Ačkoli je „vlastník“ bytu nájemníkem dle nájemní smlouvy s Družstvem, má zcela jiná práva a povinnosti, jak s bytem nakládat, než běžný nájemník s klasickou nájemní smlouvou. Každý nájemník družstevního bytu vlastní konkrétní spoluvlastnický podíl vztahující se k danému bytu, ke kterému má výlučné právo užívání. Dle legislativy je tedy „nájemník“ členem Družstva a uživatelem konkrétního bytu, ke kterému se vztahuje družstevní podíl. Prodávající a kupující fyzická osoba tedy není přímým majitelem bytu, ale je výlučným uživatelem bytu a členem Družstva. V případě prodeje a nákupu však vystupuje jako majitel konkrétního bytu, neboť svůj družstevní podíl (který představuje konkrétní byt a společný podíl na bytovém domě) může prodat/koupit úplně stejně jako byt v osobním vlastnictví. Při prodeji a nákupu družstevního bytu existuje však 5 nejpodstatnějších odlišností.

První je způsob financování. Tím, že družstevní byt není vymezen ve veřejném rejstříku (katastr nemovitostí), nelze na něj umístit zástavu od banky v případě koupě na hypoteční úvěr. Zástavu lze v takovém případě dát pouze na bytový dům jako celek. Což samozřejmě není možné, protože zástavní právo se netýká všech družstevníků, ale pouze jednoho jediného uživatele bytu. Je tedy nutné mít pro koupi buď vlastní našetřené finanční prostředky, nebo v případě potřeby koupit přes hypoteční úvěr, je nutné bance nabídnout jinou nemovitost (stejně, nebo více hodnotnou), na kterou by si banka mohla umístit zástavní právo (tzn. nemovitost v osobním vlastnictví).

Druhou nejpodstatnější odlišností při prodeji a koupi družstevního bytu je, že změnu „vlastnictví“ nepotvrzuje katastrální úřad, ale přímo Družstvo jako majitel všech jednotlivých bytových jednotek. A veřejně se změnu nikdo zvenčí nedozví.

Třetí nejpodstatnější odlišností je skutečnost, že Družstvo může do jisté míry ovlivňovat, komu lze družstevní byt prodat a kdo jej může koupit. Družstvo může mít zakotvené ve Stanovách, že družstevní podíl (tzn. konkrétní družstevní byt) nemůže přejít např. na právnickou osobu, cizince, člověka, který nemá na území ČR trvalý pobyt, apod. Proto prodej a koupě může být dosti limitována.

Čtvrtou podstatnou odlišností může být definování toho, kdo může byt užívat. Respektive tak jako tak byt slouží pro bydlení, nicméně jsou družstva, která umožňují bydlení pouze přímo daným uživatelům (družstevníkům) a jejich blízkým osobám/rodinným příslušníkům, tzn. že mají vyloženě zakázáno, aby družstevník podnajímal svůj byt dalším cizím osobám za účelem zisku (nájmu). Anebo mohou mít podnajímání povolené, ale klidně jej mohou mít zpoplatněné. Například, že u podnajímaných bytů budou družstevníkovi účtovat např. 500,- Kč/měsíc navíc jako poplatek za to, že družstevníkovi podnajímání vůbec umožní.

Pátou podstatnou odlišností mohou být vyšší náklady za převod družstevního podílu z prodávajícího na kupujícího. Družstvo může mít dané ve Stanovách, že v případě přechodu družstevního podílu na nového družstevníka, je nutné zaplatit určitou jednorázovou částku Družstvu. Některá družstva mají tuto částku nazvanou jako například „členský poplatek/vklad“, nebo je tento náklad definován čistě jako jakýsi „správní poplatek“ za převod. Ať tak, či onak, výše tohoto nákladu může být velmi odlišná. Zpravidla se v praxi setkávám s částkami spíše v řádech několika stovek korun, ale již jsem se setkala i s družstvem, které požadovalo při převodu bytu na nového družstevníka částku přes 100.000,- Kč. A tuto skutečnost je nutné mít již zohledněnou v prodejní (kupní) ceně na samotném začátku prodeje/koupě.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka