Články | "Papírová“ plocha nemovitosti a proč na ni nespoléhat?

„Papírová“ plocha nemovitosti a proč na ni nespoléhat?

Většina lidí řeší při prodeji to, jakou plochu nemovitosti uvádět v nabídce k prodeji. Ať už prodává nemovitost vlastník sám, nebo přes realitního zprostředkovatele, je důležité si uvědomit, že kupujícího vždy zajímá ten prostor, který má k plnohodnotnému užívání uvnitř bytu či domu. A to, že k nemovitosti náleží sklep o určité velikosti, či balkon, nebo terasa, je bonus, protože se jedná...

„Papírová“ plocha nemovitosti a proč na ni nespoléhat?

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články „Papírová“ plocha nemovitosti a proč na ni nespoléhat?
1 listopadu, 2020

"Papírová" plocha nemovitosti a proč na ni nespoléhat?

Většina lidí řeší při prodeji to, jakou plochu nemovitosti uvádět v nabídce k prodeji. Ať už prodává nemovitost vlastník sám, nebo přes realitního zprostředkovatele, je důležité si uvědomit, že kupujícího vždy zajímá ten prostor, který má k plnohodnotnému užívání uvnitř bytu či domu. A to, že k nemovitosti náleží sklep o určité velikosti, či balkon, nebo terasa, je bonus, protože se jedná o pouhé příslušenství navíc.

Jakou plochu uvádět?

Odpověď je jednoduchá. SKUTEČNOU! Bohužel její zjištění již tak jednoduché není. Respektive není to nic složitého, ale majitele, či makléře, už to stojí nějaký ten čas navíc. Oprostěte se tedy od termínů typu podlahová plocha, či obytná plocha. Skutečná plocha by měla být nazývána plochou užitnou. V praxi je však užitná plocha často uváděna špatně.

Jak skutečnou plochu zjistit?

Skutečným fyzickým přeměřením celého interiéru i příslušenství. Pouhé nahlédnutí do podkladů od nemovitosti nestačí.

Proč by měl prodávající přeměření velikosti své nemovitosti řešit a proč by skutečné zaměření mělo být základní službou realitního makléře?

Důvodů je hned několik a vycházejí ze skutečných příběhů, které se prodávajícím staly. Nejjednodušší způsob, jakým majitelé a bohužel i většina realitních makléřů zjišťují velikost nemovitosti, je plocha uvedená v předchozí kupní smlouvě, v listu vlastnictví, v nájemní smlouvě s družstvem, případně z evidenčních listů, či z projektové dokumentace.

Proč může vést uvedení plochy z dokumentů („tzv. papírové plochy) k „průšvihu“?

1) Byt v osobním vlastnictví

Představte si byt, který má jak balkon, tak i sklep. V listu vlastnictví máte uvedeno, že byt má např. 84m2. Jenže… Vidíte v listu vlastnictví, zda tato plocha zahrnuje nebo nezahrnuje ostatní příslušenství? Sklepní kóje nejsou nikdy půdorysně vymezené tak, jak je přesně vymezená bytová jednotka. Zpravidla bývají jen součástí podílu na společných prostorech bytového domu. V případě balkonů či lodžií taktéž může, ale nemusí být jejich plocha zahrnutá v ploše uvedené v listu vlastnictví. Zpravidla a i z logiky věci by velikost balkonu či lodžie neměla být v ploše zapsané v listu vlastnictví zahrnuta, protože veškerý exteriér bytového domu, stejně jako je střecha, fasáda, a tudíž i balkony a lodžie, je ve vlastnictví celého společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tudíž se rovněž jedná o podíl na společných částech domu. Akorát se liší v tom, že stejně jako ke sklepní kóji, má výhradní užívání k tomuto prostoru pouze majitel té bytové jednotky, ze které jedině lze na toto venkovní příslušenství vstoupit. Praxe ale (po skutečném zaměření) čas od času ukazuje, že jsou společenství, která nechala do listů vlastnictví uvést i velikost balkonů či lodžií. Proto, budete-li při prodeji vycházet z obecného předpokladu a z logického úsudku (bude-li velikost balkonu/lodžie zahrnuta v ploše uvedené v listu vlastnictví), budete v tu chvíli nabízet interiér bytu s plochou větší o velikost balkonu či lodžie a k němu chybně nabídnete navíc ještě čtvereční metry příslušenství v exteriéru.

Samozřejmě… nikdo to nemusí zjistit, ani následně kupující, a vy si můžete tak polepšit, protože prodáte byt větší, tedy i za vyšší cenu. A ne každý má tak bystré oko, aby rozeznal rozdíl, byť „jen“ třeba o 3m2.

V praxi se čím dál více setkávám s příběhy prodávajících, které po prodeji kupující konfrontují, neboť zjistili menší velikost bytu, než za kterou zaplatili. A i nabídka nemovitosti v inzerci je v dnešní době považována za závaznou. Dopad je následně jednoznačný. Kupující jsou schopni žádat finanční kompenzaci, či jít do soudního sporu, a ne jeden kupující již takovýto spor skutečně vyhrál. V té době již prodávající nemusí peníze z prodeje mít k dispozici a může mít problém finanční kompenzaci a náklady se soudními výdaji uhradit. A u prodávajících jsem se již setkala i s tím, že soud rozhodl o celkovém odstoupení od transakce a nařídil vzájemné vrácení financí i nemovitosti a navíc úhradu nákladů, které kupujícímu v souvislosti s touto záležitostí prokazatelně vznikly.

V opačném případě se konfrontace ze strany kupujících samozřejmě obávat nemusíte. Ale zbytečně prodáte svou nemovitost za nižší cenu, protože se budete mylně domnívat, že její velikost je menší, než ve skutečnosti. Toto vás rozhodně bude bolet finančně. A zbytečně, protože zaměřením nemovitosti lze snadno této situaci předejít.

2) Družstevní byt

U družstevních bytů bývá nesoulad skutečné velikosti bytu a příslušenství s velikostí uvedenou v nájemní smlouvě s družstvem ještě častější. Zvýšená četnost nesrovnalosti u družstevních bytů vyplývá i z faktu, že na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví, se zatím nikdy neprovedlo tzv. prohlášení vlastníka. To obnáší celkové zaměření celého objektu včetně jednotlivých bytových i nebytových prostor. Prohlášení vlastníka je nezbytný krok k převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví. Určení plochy tak vychází zpravidla pouze z historicky dochované projektové dokumentace celého domu. A ruku na srdce, kor v dřívějších dobách se nestavělo striktně podle projektové dokumentace. Tudíž reálná stavba se velmi často o něco liší oproti tomu, co je uvedeno v podkladech.

3) Novostavba

Nenechte se mýlit, že u novostaveb se toto riziko prodávajících netýká. Tyto „neduhy“ se někdy objevují bohužel i u novostaveb, kde někteří developeři uvádějí spíše podlahovou plochu, nežli skutečnou (užitnou). Proto i při prodeji novostavby často prodávající netuší, jakou přesnou velikost interiéru vlastně prodávají. A kupující nezajímají ty části plochy, na kterých stojí zdi, či které zahrnují prostor „stoupaček“. Zajímá je primárně skutečná plocha, kterou budou mít k fyzickému užívání. Nehledě na to, že většina developerů si do smluv dává určité procento velikosti plochy nemovitosti jako odchylku oproti plánované velikosti uvedené v marketingových podkladech, na základě kterých se kupující rozhodli zatím ještě neexistující nemovitost koupit. A ruku na srdce, kolik z vás, kteří jste zakoupili novostavbu od developera, jste si skutečně sami, nebo někým, ověřili přeměřením velikost kupované nemovitosti…? Viděla jsem již mnoho kupních smluv od různých developerů a např. u bytu o velikosti 84m2 může být odchylka až 5%. Tzn. že developer vám může předat za stejnou kupní cenu nemovitost o velikosti 79,8m2, tzn. o 4,2m2 menší, než za kterou jste zaplatili. A to bez finanční kompenzace. „V řeči“ financí, stojí-li 1m2 nemovitosti např. 80.000 Kč, pak jste zaplatili navíc za prostor, který nemáte, rovných 336.000 Kč. Za to jste mohli mít např. jedno parkovací stání navíc, nebo vybavení do bytu. Developeři však tuto záležitost mají ošetřenou tak, aby byla právně v pořádku a kupující si nemohli cokoli zpětně nárokovat. Nárok ze strany kupujících vzniká většinou až v okamžiku překročení smluvní odchylky (tedy v tomto případě při více jak 5% plochy). Avšak když budete v roli prodávajícího následně vy, budete již prodávat fyzicky existující nemovitost. Prodej a i smlouvy se velmi liší u zatím neexistující a naopak u již existující nemovitosti. Developeři vždy prodávají podlahovou plochu, ale vy již budete svému budoucímu kupujícímu vždy prodávat plochu skutečnou (užitnou).

Co dělat, když se zjistí, že skutečně zaměřená plocha nesouhlasí s tím, co je uvedeno v podkladech nemovitosti?

Vždy se prodává nemovitost tak, jak v daném čase a na daném místě „stojí“. Tzn., že v inzerci je nezbytné uvádět vždy skutečnou plochu k užívání a skutečnou plochu příslušenství. Na smlouvách však budou uvedeny vždy velikosti, které jsou v podkladech, aby se po právní stránce převáděla nemovitost správně. Nicméně jak do inzerce, tak na prohlídkách nemovitosti, a i v kupní smlouvě je nutné nesrovnalost skutečného a „papírového“ stavu nemovitosti uvést tak, že kupující s ní byl seznámen a bere ji na vědomí. Tímto způsobem budou prodávající vždy ochráněni od nepříjemných a mnohdy finančně náročných a stresujících situací.

Profesně považuji skutečné přeměření nemovitosti za jeden z hlavních bodů služeb realitního makléře. Jednak by měl k ochraně prodávajícího přistupovat zodpovědně a měl by skutečně vědět, co a jaké parametry prodává, a jednak by měl mít svou provizi, kterou prodávající za realitní služby platí, zaslouženou. Přece jen se jak prezentace nemovitostí, tak i „lokty“ kupujících více vybrousily, a proto pouhé „vycvaknutí“ nemovitosti, byť chytrým telefonem, není v dnešní době dostačující, a za tuto „profesionální“ službu, by neměl chtít prodávající platit.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT