Odlišná výměra nemovitosti

Při prodeji nemovitosti můžete velmi často narazit na odlišnost ve výměře nemovitosti. Odlišnost ve smyslu toho, co skutečně fyzicky naměřím, a toho, co je uvedeno a zapsáno na katastru nemovitostí.

Správného stanovení velikosti nemovitosti bývá častým problémem a u této disciplíny vzniká nejvíce chyb. Dopředu je důležité zmínit, že ať už je fyzický stav nemovitosti jakýkoli, vždy se právně převádí nemovitost s těmi hodnotami, které jsou již v katastru zapsané. V praxi se můžete setkat s tím, že i na katastru nemovitostí je zapsaná jiná velikost, než jakou zjistíte aktuálním přeměřením. Tento rozdíl může, ale nemusí být chybou.

Narážím na skutečnost, že i zápisy údajů na katastru nemovitostí se historicky vyvíjely. V minulosti se u některých bytových domů zapisovala do katastru nemovitostí čistá užitná plocha (někdy včetně lodžie, někdy bez lodžie), u jiných nemovitostí se zase můžete setkat se zapsanou podlahovou plochou. Různé zapisování velikosti nemovitostí na katastru nemovitostí souvisely i s vývojem stavebního zákona. V rámci stavebnictví rovněž docházelo k vývoji, jak plochu definovat, a tím pádem se měnilo o to, co se na katastru nemovitostí zapisovalo. Technicky se dokonce měnilo i definování jedné a té samé plochy. Například podlahová plocha jeden čas zahrnovala veškerou plochu interiéru včetně příček i nosných stěn, vyjma stěn obvodových. Následně došlo k další změně, kdy se za podlahovou plochu považovala celková plocha interiéru včetně příček, ale bez vnitřních nosních stěn a bez obvodových stěn. A samozřejmě čím větší nemovitost, tím větší rozdíly postupně vznikaly. Rovněž k velkým nepřesnostem může docházet ve chvíli, kdy se starší zástavba zrekonstruuje. Při rekonstrukci se často bourají, nebo naopak přistavují zdi. Někdy je možné zasáhnout i do nosných zdí. Úplné, či částečné odstranění zdí také zapříčiňuje odchylky od toho, co je zapsané v katastru nemovitostí. A takto bychom mohli pokračovat dále. Proto i velikosti nemovitostí včetně jejich příslušenství nejsou povinnou informací v kupní smlouvě, neboť platí to, co je aktuálně zapsané na katastru nemovitostí. Zákony, jak se plochy správně definují, se mění, a ani prodávající, či realitní makléři, nejsou často schopni konkrétní typ plochy správně zadefinovat. I když realitní makléři by rozhodně měli vědět, co prodávají. Nicméně i když se zjistí určitá nepřesnost, v případě bytu v bytovém domě není tak jednoduché v katastru nemovitostí parametr velikosti změnit. K velikosti každé bytové jednotky se váže stanovený společný podíl na společných částech domu a pozemku, a proto by se při jedné jediné změně u jedné bytové jednotky, musela zapsat změna u všech ostatních bytových jednotek. A změnu velikosti nemovitosti provede katastrální úřad vždy jen na základě geodetického zaměření. To provádět, a hlavně financovat, jen tak někdo nechce.

Občas je tedy potřeba smířit se s tím, že kupujete jinak velkou nemovitost, než jak je zapsaná v katastru nemovitostí. Každopádně v nabídce ke koupi nemovitosti by měla být uvedena vždy skutečná velikost zjištěná v době prodeje nemovitosti. Kupující tak jako tak zajímá primárně užitná plocha, a tu může prodávající, či realitních makléř, vždy s drobnými odchylkami zjistit správným a aktuálním přeměřením. Kupujete současný stav nemovitosti, a ne historický.