Odhad pro dědické řízení

Tržní odhady mají v praxi různé účely. Nejčastěji se vypracovává tržní odhad nemovitosti z důvodu prodeje. Dalšími častými důvody jsou ale i vyplacení rodinného příslušníka, zařazení nemovitosti do obchodního majetku, či dědické řízení. A právě na ocenění nemovitosti z důvodu dědického řízení bych se v tomto článku ráda zaměřila.

Zemře-li vlastník nemovitosti, je nutné ocenit jeho majetek (hmotný i nehmotný). Jednak z toho důvodu, že z hodnoty pozůstalosti se vypočítává odměna notáři, který má dědické řízení na starost, ale také proto, že někdy může být v závěti (je-li sepsána) uvedeno přání zemřelého týkající se finančního vypořádání mezi pozůstalými. Jako příklad uvedu přání jediného rodiče třech dětí, který zemřel, že nemovitost, má připadnout nejstaršímu dítěti, které má však vyplatit dvěma třetinami z aktuální hodnoty nemovitosti své dva mladší sourozence (každému dát jednu třetinu). A zde bych se zastavila, protože…

Obecně je známé, že náklady na dědické řízení nejsou nikterak malé. K tomu výdaje na pohřeb a poslední rozloučení s příbuzným, náklady spojené s vyklizením jeho nemovitosti, apod. To jsou záležitosti, které s úmrtím příbuzného nutně souvisí a které zároveň nepředstavují zrovna malou finanční položku. V praxi se z těchto důvodů nemovitost pro dědické účely oceňuje ke spodní hranici tržní hodnoty. Extrémní podhodnocení samozřejmě přípustné není. Pokud má dojít k pouhému přepisu vlastnických práv na pozůstalé, nemusí pozůstalí nic jiného řešit. Avšak pokud má dojít k vyplacení některých pozůstalých dle aktuální tržní hodnoty, doporučuji nechat vypracovat druhý odhad nemovitosti, který bude přesněji zobrazovat její skutečnou aktuální tržní hodnotu v daném čase. Budou-li se příbuzní finančně vypořádávat dle odhadu pro notáře, může dojít k neférovému finančnímu vyrovnání, kdy budou tratit ti, jež mají být finančně vyplaceni pozůstalým, na kterého mají přejít vlastnická práva nemovité věci. Je-li to v režimu, kdy má vyplatit své děti například pozůstalý manžel, či manželka, často u dobrých rodinných vztahů děti pozůstalost buď odmítnou (vzdají se jí ve prospěch svého žijícího rodiče), nebo se nechají vyplatit dle odhadu pro notáře, i přes to, že tržní hodnota je v největší pravděpodobností vyšší. Jednoduše proto, aby nenavyšovaly náklady svému žijícímu rodiči. Druhý odhad, jenž zobrazuje skutečnou tržní hodnotu nemovitosti, však doporučuji nechat vyhotovit ve chvíli, kdy se mají vypořádávat sourozenci, či vzdálenější příbuzenstvo. Jednoduše z důvodu, aby někdo nebyl finančně znevýhodněn a aby toto vypořádání v čase nezpůsobilo v budoucnu zhoršení příbuzenských vztahů.

Není-li vypořádání podmínkou v závěti, ale již dopředu se s příbuznými dohodnete na vyplacení, protože například jeden sourozenec chce v nemovitosti bydlet, ale druhému nevyhovuje, nedoporučuji finanční vypořádání odkládat. I přes to, že má trh rostoucí i klesající amplitudy, co se týče cen nemovitostí, z dlouhodobého hlediska nemovitosti na ceně stále rostou. Nehledě na to, že ten, který si chce nemovitost ponechat pro své účely, může do nemovitosti investovat (např. ji zrekonstruovat, apod.). Tím se její hodnota rovněž navýší. Rostoucí cena nemovitosti v čase a z vyšší cena z důvodu např. technického zhodnocení následně zvyšuje částku, která má být vyplacena. Velmi často následně dochází k rozporům, jakými financemi má být druhá strana vyplacena, když do nemovitosti ode dne dědického řízení nic neinvestovala, neměla náklady s pojištěním a daní z nemovitosti, s fondem oprav, atd., a když navíc uběhlo již několik let, které zapříčinily rapidní nárůst ceny.