Co ovlivňuje prodejní cenu nemovitosti?
Říjen 20, 2019

Dědí-li dědicové v příbuzenské linii, jsou osvobozeni od daně z příjmu (dříve dědické daně). Jaký náklad však pozůstalé nemine, je odměna notáři, která se odvíjí od celkové hodnoty děděného majetku. Z tohoto důvodu musí být známa hodnota celého dědictví. Součástí pozůstalosti mohou být jak věci movité, tak i věci nemovité. V případě nemovité věci vyzve notář pozůstalé k doložení odhadu.

Kdo může odhad vystavit?

Pro dědické řízení může odhad vystavit soudní znalec v oboru oceňování nemovitých věcí, odhadce nemovitých věcí s vázanou živností a pak de-facto kdokoli, kdo má otevřenou volnou živnost s oborem „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. Bohužel se jedná o jeden z nejčastěji ohlašovaných oborů volné živnosti, který si fyzické osoby – podnikatelé nahlašují tak nějak automaticky, a to i v případě, kdy činnost realitního makléře aktivně vůbec neprovozují a mnohdy ani neplánují provozovat. Ačkoli se jedná o správní řízení, které je dáno zákonem, notářům může ve většině případů stačit jednostránkový list, kde jim ať už fyzická osoba (realitní makléř), nebo právnická osoba (realitní kancelář), vystaví jakési vyjádření o ceně vztahující se k hodnotě děděné nemovitosti. Toto „odborné“ vyjádření nazývané odhadem však není odhad v pravém slova smyslu. Tržní odhad obvyklé ceny nemovitosti má jasně dané parametry Oceňovací vyhláškou (441/2013 Sb.) a Zákonem o oceňování majetku (151/1997 Sb).

Jaká je cena a kdy se může cena za zpracování odhadu pozůstalým prodražit?

Současná společnost se orientuje hlavně na zkrácená „odborná“ vyjádření ze strany realitních makléřů, a to primárně z důvodu úspory financí. V praxi se běžně setkáte s cenou  za „pár stovek“, neboť realitní makléř nejede nemovitost ani navštívit, aby provedl tzv. místní šetření neboli fyzickou obhlídku nemovitosti, která by měla vždy proběhnout. Kvůli současnému trendu vystavování „odhadů na dálku“ se však pozůstalí mohou dostat do situace, kdy makléři svým laxním přístupem a bohužel někdy i neznalostí trhu, ohodnotí nemovitost cenou „do očí bijící“. V takové chvíli i notáři, jehož činnost spočívá v úplně jiných záležitostech, přijde cena poněkud zvláštní. Obecně je v mnoha případech tlak na to, aby byla nemovitost oceněna co nejnižší cenou. Čím nižší cena, tím nižší odměna notáři. A to se právě notářům nemusí líbit. Zde vzniká okamžik, kdy mohou pozůstalým stoupnout náklady z důvodu vyzvání notáře na doložení jiného odhadu. Na to právo má. V tento okamžik tedy řešíte další odhad, platíte dalších „pár stovek“ a stojí vás to další čas. A to hovoříme pouze o odměně notáři! Ve chvíli, kdy se na dědice vztahuje daň z příjmů (dědicové, kteří nejsou osvobozeni od „dědické daně“), a přes notáře „odhad“ projde, můžete příliš nízkou cenu vysvětlovat také finančnímu úřadu. A řešit s finančním úřadem záměrné krácení daně není zrovna příjemná záležitost.

Jak by měl odhad správně proběhnout a na kolik korun vychází standardní rozsah skutečného odhadu?

Cena standardního odhadu nemovitosti je kolem 5.000,- Kč (vyšší, či nižší částky jsou pak odvislé od velikosti, typu a lokality, kde se nemovitost nachází). Říkáte si, že je to hodně peněz?

V první řadě by mělo dojít k fyzické návštěvě nemovitosti, jejíž součástí by mělo být i pořízení fotografií. Tím se ověřuje skutečnost aktuálního stavu. Ze stejného dne by měl být pořízen i list vlastnictví. V případě, že má nemovitost nějaká věcná břemena, je vhodné přiložit kopii smlouvy o zřízení věcného břemene. Součástí obhlídky by mělo být i ověření alespoň některých rozměrů nemovitosti fyzickým přeměřením. Pokud mají majitelé např. projektovou dokumentaci, tak i kopie těchto podkladů mohou být k odhadu přiloženy, a lze z nich vycházet. Samotné zpracování, kde by rozhodně neměla chybět minimálně porovnávací metoda, netrvá jen pár minut. A finálně je nutné fyzicky několikastránkové odhady vytisknout ve dvojím vyhotovení a předat pozůstalým, kteří odhad dopraví notáři. Toto je standardní postup, jak by mělo správné ocenění pravými odborníky probíhat. Tři čtvrtě hodiny cesta tam, tři čtvrtě hodiny zpátky, a minimálně půl hodina strávená obhlídkou nemovitosti. K tomu připočtěme několik hodin strávených vypracováním samotného odhadu, tiskem, sešitím do alespoň nějaké vazby, a čas strávený dovezením/předáním odhadu pozůstalým. K tomu připočtěme náklady na spotřebované pohonné hmoty, tisk a pořízení listu vlastnictví. A navrch máte jistotu, že vám takový odhad notář určitě nevrátí. Stále vám za takto odvedenou práci přijde 5tis. Kč příliš???

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka