V oblasti nájemního bydlení dochází k rapidním změnám již od dob Covidu a současně od února 2022, kdy začala válka na Ukrajině. V době covidové pandemie ceny pronájmů výrazně klesly, a při migraci obyvatel z Ukrajiny začaly ceny nájemního bydlení naopak opět stoupat, protože se jednoduše zvýšil počet lidí poptávající nájemní bydlení. Zvýšené poptávce samozřejmě přispělo i celkem rychlé a rapidní zvyšování úrokových sazeb na úvěrovém trhu. Čím dál méně lidí si mohlo dovolit pořídit na hypotéku vlastní bydlení a s rostoucí inflací (rostoucí energie, dražší zboží a služby) koupěschopných lidí čím dál více ubývá. Značná část obyvatel řešící otázku bydlení se tak přesunula z oblasti koupě do oblasti pronájmu. Vyšší poptávka logicky vyústila v možnost pronajímat nemovitosti za vyšší nájemné. Jenže…
Ne každému majiteli nemovitosti, byť nemovitost skutečně pořídil a vybavil pro účely pronajímání, je jedno, kdo, jak a kolik lidí bude nemovitost obývat. Tímto narážím primárně na změnu ve složení zájemců o pronájem. Pronajmout nemovitost za co nejvyšší možnou cenu je parádní. Často však tato „paráda“ končí ve chvíli, kdy majitelé nemovitostí zjišťují, že za schopností pravidelných a včasných plateb nejvyššího možného nájemného stojí například ubytování většího počtu lidí, než jak bylo domluveno. S tímto faktem často souvisí i nadměrné opotřebení, či vyložené poškození nemovitosti, a to za mnohem kratší časový úsek, než je běžné. Lidem zbývá čím dál méně peněz, a proto často volí spolubydlení. Mnohdy i se zcela cizími lidmi. Nebo se naopak rodina s dětmi přestěhuje do velikostně menšího (leckdy i prostorově nedostačujícího) prostoru z důvodu nižšího měsíčního nákladu. Ne nadarmo hygienické normy stanovují, jak velká nemovitost je ještě dostačující pro určitý počet lidí a kde je to již tzv. „přes čáru“. Větší počet lidí na prostorově menší nemovitost má za následek vyšší náklady majitelů na renovace interiéru. Skutečně je tedy otázkou, zda nejvyšší možné nájemné skutečně přináší nejvyšší zisk.
Podobný zdánlivě nejvyšší finanční výsledek mohou pronajímatelům přinést i nájemníci s domácími zvířaty. Jistě, nelze paušalizovat, že všichni nájemníci s domácími zvířaty nutně musí nemovitost poškodit, či znehodnotit. Zvířata jsou často čistotnější a více spořádaná, než kde jací lidé, lépe vychovaní, než kde jaké děti, jejichž fungování se často neodlišuje od jednotky hromadného ničení. Ale určité procento nájemníků se zvířaty byste skutečně ubytovat nechtěli. I dle zákona nelze nájemníky diskriminovat jenom proto, že mají domácího mazlíčka, nebo dokonce proto, že má někdo dítě. Ano, to je pravda. Jenže z pohledu vlastníka nemovitosti, kterého daná nemovitost nestála zrovna malé peníze, málo času a energie, by mělo být čistě na jeho uvážení a rozhodnutí, komu střechu nad hlavou ve své nemovitosti poskytne a koho tam jednoduše nechce. Vrátím-li se k maximalizaci ceny za pronájem, je třeba si uvědomit, že velkou část zájemců o pronájem, kteří jsou ochotni platit i vyšší nájemné, tvoří právě ti, kteří mají pro pronajímatele, kterým není jedno, kdo a jak u nich bude bydlet, určité a často významné ALE… Jsou jimi právě majitelé domácích mazlíčků, kuřáci, lidé na sociálních dávkách, početnější rodiny s dětmi, cizinci, lidé s dluhy a exekucemi, atd. A protože pro značný počet těchto zájemců o pronájem není lehké sehnat cenově průměrné bydlení, jsou nedobrovolně tlačeni vzít případně i dražší pronájem. Nicméně jak jsem zmínila rizika viz výše, ne každý vlastník nemovitosti si díky nejvyššímu dosaženému nájemnému následně „píská“.
V současné době se složení zájemců o pronájem mění i ve smyslu toho, od kdy jsou schopni/ochotni do nájmu nastoupit. U uchazečů o pronájem (rovněž často u vyššího nájemného) se velmi často vyskytuje okamžitá potřeba bydlet. I na toto pozor! Ano, jsou situace, které přinesou i velmi serióznímu člověku potřebu nutnosti přestěhovat se co nejdříve (např. rozvod, rozchod, či neseriózní pronajímatel), avšak důvodem může být i nedodržení výpovědní lhůty u původního pronajímatele, či jiné „průšvihy“, které nájemníci nadělali jiným původním majitelům.
Druhou skupinou velmi často se vyskytujících uchazečů o pronájem jsou naopak ti, kteří mají možnost přestěhovat se (často i z opodstatněných důvodů) v delším časovém horizontu. Ano, tento typ nájemníků bude s velkou pravděpodobností seriózní ve smyslu zodpovědnosti, pravděpodobně nebude řešit tak důležité téma, kterým bydlení je, na poslední chvíli, a nebude asi odnikud narychlo utíkat, kde by případně nedodržel výpovědní lhůtu, či způsobil nějaký malér, nebo škodu. Avšak i přes evidentně zodpovědný přístup a seriózní profil, není ani tento typ nájemců zpravidla chtěný. A to z důvodu výpadku příjmů z pronájmu u pronajímatelů. Čekat na někoho dva/tři měsíce s prázdnou a v tu chvíli nevydělávající nemovitostí, rovněž není optimální.
Dopomoci si ke zlaté střední cestě, tzn. k navýšení počtu zájemců o pronájem, ze kterých si bude moci majitel nemovitosti případně vybrat vhodného kandidáta, lze zpravidla snížením ceny nájemného. A i přes to, že by se bývala daná nemovitost dala pronajmout za více peněz neznamená, že bude pronajímatel ve finále v zisku z pronájmu ztrátový.