Obezřetnost u poplatků v nájmu

Každému z nás se bydlení extrémně zdražuje kvůli neustále se zvyšujícím cenám za energie. U vlastního bydlení si jen málokterý majitel troufne neuhradit případné nedoplatky za služby a energie. Jiný přístup však mohou a v poslední době i skutečně mají někteří nájemníci.

Nájemníkům hrozí vždy menší postih za nezaplacené energie, než přímým vlastníkům nemovitostí. A řešením často není ani přepis energií přímo na nájemníka. To lze stejně provést pouze u elektřiny a plynu, nikoli u té největší položky (zálohy za vodu, teplo, odpady, výtažné…prostě zálohy, jež jsou hrazeny na účet SVJ, či družstva). Ty nelze tak jako tak na nájemníka přepsat. I přes to, že elektřina a plyn bude přepsána na nájemníka, tzn. že dodavateli energií dluží přímo nájemník, nikoli majitel nemovitosti, problém nastává ve chvíli, kdy se dodavatel rozhodne „odstřihnout“ dodávku (odpojí elektroměr/plynoměr). Majitel se tuto skutečnost jen tak nedozví (smlouva je na nájemníka) a po nájemníkovi se může tzv. „slehnout zem“. Majitele následně čeká řešení s opětovným připojením elektroměru a plynoměru, což stojí nemalé peníze a samozřejmě i čas. Zároveň ale může nastat i situace, kdy dodavatel odmítne opětovně připojit měřící zařízení právě z důvodu neuhrazeného dluhu. Dokud tedy dluh u odběrného místa nebude uhrazen, může být majitel bytu vystaven nutnému uhrazení dluhu za nájemníka. Jak předejít zbytečně vysokým dluhům na energiích, službách a ve finále i na nezaplaceném nájemném?

Spoustu majitelů pronajímaných nemovitostí jistě napadne požadovat po nájemníkovi při nástupu do nájmu vyšší vratnou kauci. Řešení by to jistě bylo, ale vzhledem k už tak vysokým měsíčním nákladům na energie a nyní i vysokému tržnímu nájemnému, se bude hledat takový nájemník velmi špatně. A rozhodně u běžných nemovitostí. Požadovat kauci ve výši např. dvou až tří měsíčních nájmů včetně energií je reálné spíše u právnických osob, nebo pak u specifických nemovitostí, jejichž potenciálními nájemníky jsou lidé s velmi vysokými finančními příjmy. Další možností, která však také není častá, a tím pádem v praxi i hůře aplikovatelná, je platba několika nájmů dopředu, např. čtvrtletní, či pololetní platby. Tato varianta se také opět týká velmi malého procenta nájemníků.

Co však může pomoci eliminovat ztráty z nájmu a z nedoplatků na službách a energiích, je vratná kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu spolu s měsíčními poplatky (to bývá standardem). Nicméně málokterý majitel však provádí pravidelné dorovnání vratné kauce dle nárůstu tržního nájemného a dle nárůstu zálohových plateb za služby a energie. Bydlí-li nájemník v nájmu řadu let, může se dost dobře stát, že uložená kauce o celkem výraznou částku neodpovídá aktuálnímu měsíčnímu nákladu. Spousta majitelů nechává nájemníky bydlet za stejné nájemné jako před x lety a nájemníkům průběžně navyšují pouze platby za služby a energie podle jejich cenového růstu. V těchto případech je škoda, když si majitelé nehlídají i pravidelnou aktualizaci nájemného dle tržního průměru, ale je to samozřejmě každého věc. Nicméně ať už majitelé pronajímaných nemovitostí pravidelně aktualizují jak nájem, tak i poplatky, nebo pouze poplatky, v 95% nepožadují po nájemnících dorovnání kauce dle aktuální ceny za bydlení. To je první velkou chybou.

Další chybou bývá nepravidelné předložení vyúčtování nájemníkovi. Jsou majitelé, kteří nad nedoplatkem ve výši „pár stovek“ mávnou rukou a uhradí ho z vlastních peněz. K nájemníkovi se tato informace většinou nedostane a v dalším období může být nedoplatek výrazně vyšší. V tu chvíli většina majitelů požaduje uhradit celkový nedoplatek, který u nemovitosti vznikl, tedy i za předchozí období. Pro nájemníka se však může jednak o příliš vysokou položku, na kterou prostě nemá.

Stejně důležité, jako je pravidelné dorovnání uložené kauce, je i hrazení nájemného s poplatky VŽDY na měsíc dopředu. Nestane se tak, že by nájemník bydlel například část měsíce zadarmo (jedná se o případy, kdy si majitel nechává hradit nájemné s poplatky například v průběhu daného měsíce, ke kterému se daná částka vztahuje). Nájemník tak může například půl měsíce bydlet zadarmo a když se rozhodne dále neplatit, reakční doba majitele se tak výrazně zkracuje. Každý majitel je povinen učinit několik výzev (mailem, telefonem-sms, dopisem) ke zjednání nápravy. Jenže čas běží a během chvilky může nájemník se svým nezaplaceným bydlením přesáhnout dobu, která již finančně neodpovídá výši uložené vratné kauci (přesáhne ji). V ten moment jde majitel do mínusu, a to k tomu můžeme přičíst i případné nedoplatky na službách a energiích, o kterých majitel v danou chvíli ještě ani neví. Případné ztráty pak nemá z čeho brát pokud je jedna celá vratná kauce použita na úhradu pravidelného měsíčního nákladu.

U nájemního bydlení v souvislosti s nastavováním poplatků je nejdůležitější pravidelná aktualizace jak zálohových plateb, tak i vratné kauce. Stejně tak je důležitá i platba dopředu (vždy alespoň na jeden měsíc předem) a pravidelná kontrola příchozích plateb na účet. Jedině tak lze na neplacení nájemníka relativně zavčasu reagovat. Neméně důležité je i „nevyprdnout“ se na průběžnou aktualizaci výše zálohových plateb na služby a energie. S rapidním nárůstem cen v poslední době SVJ a družstva navyšují zálohové platby i vícekrát do roka. Rozhodně doporučuji nenechat to být a spoléhat na to, že nájemníkovi zálohy navýšíte až najednou po celkovém vyúčtování za předchozí období. Nájemník se tak nevědomky dostává se svými platbami do mínusu. Neví o tom. A po celém roce na něj při vyúčtování majitel „vybafne“ s mnohdy velmi vysokým nedoplatkem, kterému bylo možné předejít, či jej alespoň průběžně zmírňovat.