Nezaúčtovatelné poplatky u pronájmu

I v dnešní době se stále ještě můžeme setkat s tím, že někteří majitelé nemovitosti, kteří ji pronajímají, mají nastavené poplatky pro nájemníky fixně (ve smyslu jejich nezúčtovatelnosti). Historicky se poplatky fixní částkou nastavovaly relativně často. Vesměs spíše z toho důvodu, že se majitelé nechtěli zdržovat přeúčtováváním a hlavně v prvním roce, kdy byla spotřeba nového nájemce s předchozím nájemcem v daném roce namíchaná (původní nájemce nekončil přesně na konci roku), se majitelům nechtělo trávit čas pracným rozpočítáváním energií a úvahou o tom, kolik kdo a čeho spotřeboval. A to někdy i za cenu toho, že třeba pár korun ve smyslu nedoplatku hradili přímo pronajímatelé. Na druhou stranu dříve nebyly takové turbulentní skoky v cenách za energie, jako v posledních letech. Proto nedoplatky nevznikaly, nebo jen velmi malé. Na druhou stranu vznikaly i přeplatky, když byli nájemci šetrní, a v těchto případech si zase naopak pronajímatelé přeplatky ponechávali. Když je nedoplatek, tak to samozřejmě nájemníkům nevadí, ale v případě přeplatku už tolik souhlasu s nevyúčtováváním energií nenajdeme.

Občanský zákoník chrání práva nájemníků na velmi vysoké úrovni a při jeho tvorbě bylo myšleno právě i na vyúčtování poplatků. Současná legislativa ukládá přímou povinnost pronajímatele předložit a zúčtovat poplatky nájemníkovi dle jeho reálné spotřeby. Přicházíme k bodu, kde je potřeba si nejprve stanovit, které poplatky jsou přeúčtovatelné na nájemníka a které ne. Není to až tak složité. Základním poplatkem, který není přeúčtovatelný na nájemníka, je fond oprav. Jedná se o položku, jež slouží na dlouhodobou opravu a údržbu objektu a je vnímána jako náklad majitele, kterým svůj majetek majitel zhodnocuje. A nájemník má bydlení u majitele užívat, nikoli zhodnocovat jeho majetek. Když od předpisu poplatků odečteme fond oprav, zbylé položky se již nájemníka týkají. (Pozor! V některých starších stavbách a velmi často u novostaveb se můžete setkat s tím, že máte více rozpisů poplatků – zvlášť na byt, zvlášť na parkovací stání, zvlášť na sklep, když je sklep vymezen jako samostatná nebytová jednotka. Je tedy potřeba odečíst fond oprav u všech položek). Bez fondu oprav je tedy zbytek poplatků přeúčtovatelných na nájemníka plus záloha na elektřinu plus záloha na plyn, je-li v nemovitosti plynový spotřebič. Dle současné legislativy je tedy jednou za rok uvažováno s tím, že pronajímatel předloží vyúčtování (od SVJ/družstva, od dodavatele elektřiny a od dodavatele plynu) a vzájemně si vyrovnají případné nedoplatky, či přeplatky. V novostavbách je tento trend automatický, ale u některých starších bytových domů se však můžeme setkat s tím, že SVJ, či družstvo, má jen hlavní měřidla spotřeby, tzn. že každá jednotka nemá svůj vlastní podružný vodoměr. V takovém případě SVJ/družstvo rozpočítává poplatky a následně i spotřebu buď podle plochy jednotlivých bytových jednotek, nebo podle počtu osob, atd. Je jasné, že v těchto případech není vyúčtování vůbec přesné. Šetřivý uživatel bytu doplácí na toho uživatele, který plýtvá. Zpravidla se s tímto typem vyúčtování můžeme setkat u starých činžovních domů, které ještě neprošly žádnou rekonstrukcí. Tento styl vyúčtování může být jak nevýhodou, tak ale i výhodou. Často jsou starší domy tohoto typu v širším, či užším centru města, a proto disponují v přízemních prostorech domu nebytovými jednotkami, které slouží pro provozování prodejen, či služeb, jež jsou přístupné z ulice. Ne samozřejmě u 100% domů tohoto typu, ale u velké části z nich tomu tak je. V těchto případech má obvykle SVJ/družstvo příjmy z pronájmu těchto nebytových prostor. Kam tím mířím? Penězmi získaných z pronájmu nebytových prostor může SVJ/družstvo krýt značnou část spotřeby všech uživatelů bytových jednotek v domě. Můžete se tak rovněž i v dnešní době setkat s tím, že se na poplatcích platí minimální, či velmi nízká částka, avšak majitel často neobdrží takové vyúčtování služeb a energií, na které jsme v dnešní době všichni zvyklí. A vlastně za to ani nemůže. Nicméně i přes to by měl pronajímatel podniknout alespoň nějaké kroky, jimiž docílí alespoň částečné transparentnosti poplatků vůči nájemci. Ze zákona má totiž nájemce právo na transparentní vyúčtování spotřeby energií a po pronajímateli může chtít i x let zpětně prokázat vyúčtování. Nesplnění tohoto kroku je zákonem pokutováno, a to i tehdy, kdy nájemce s fixními („nezúčtovatelnými“) poplatky souhlasil a podepsal tuto skutečnost v nájemní smlouvě. Ve výše uvedeném případu za nezúčtovatelnost poplatků pronajímatel ale nemůže. Jak k tomu přistoupit? I když SVJ/družstvo nedělá standardní rozepsání všech položek, vždycky majitel každý rok musí obdržet alespoň jednu zprávu od SVJ/družstva, že je například všechno v pořádku. Řešením je tedy to, že do nájemní smlouvy s nájemcem se uvede částka (bez fondu oprav), kterou SVJ/družstvo požaduje jako zálohu na služby a energie, tuto částku nazveme v nájemní smlouvě jako zúčtovatelné poplatky (neboť nezúčtovatelné/fixní jsou de facto protizákonné), a jednou ročně předloží pronajímatelé nájemci zmíněný dokument, ve kterém je od SVJ/družstva pouze shrnuto, zda je finančně vše v pořádku za dané období za danou bytovou jednotku. Tímto by měl mít pronajímatel splněnou podmínku vyúčtování vůči nájemci. V takovém případě pro zúčtování poplatků nelze udělat víc.