Navýšení prodejní ceny při rostoucích sazbách HÚ

Rok 2015 odstartoval cenový boom u nemovitostí. Do jisté míry extrémně rostoucí ceny kompenzovaly alespoň nízké úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Od poloviny roku 2021 je však tato výhoda ta tam. Na úrokové sazby pod 2%, či lehce nad 2%, můžeme zapomenout. Lze i v této situaci navyšovat prodejní cenu nemovitosti během prodeje?

Možnost „licitace“ při prodeji nemovitosti určuje především kondice trhu. I pokud vám bude realitní makléř tvrdit, že je kouzelník, tak i takovému kouzelníkovi musí „přát hvězdy“. Vůbec nechci zlehčovat obchodní um a takt při jednání některých realitních makléřů, protože do značné míry je to opravdu o schopnostech realitního makléře, ale bez toho, aniž by potenciál pro navyšování cen při prodeji nemovitostí do značné míry nepředurčoval trh, se neobejde ani sebe lepší a sebe schopnější realitní makléř. Ještě považuji za důležité u této myšlenky zdůraznit, že navýšit cenu při prodeji není nic složitého ve chvíli, kdy ji realitní makléř záměrně podhodnotí. Z logiky věci – cokoli, co výrazně vyčnívá ve prospěch druhé strany (nápadně nízká cena ve prospěch kupujícího), po tom je samozřejmě velká poptávka sama od sebe, a to i bez snahy vyšperkovat prezentaci nemovitosti. Ten správný um (pokud je tomu poptávka na trhu trochu nakloněna), je navýšit cenu nemovitosti ve chvíli, kdy prvotní nabídková cena není nikterak podhodnocená (je nastavena průměrně tržně) a kdy zároveň rostou výrazným způsobem sazby hypotečních úvěrů. A právě u sazeb hypotečních úvěrů bych se ráda zastavila.

Od poloviny roku 2021 se začali žadatelé o úvěry doslova prát, neboť většina kupujících bojovala o ještě relativně nízké sazby.  Od jara 2021 do konce roku tak z hlediska ještě silnější poptávky kupujících doslova vyskočily ceny nemovitostí opět o x % vzhůru. Proto ani v tomto období nebyl problém při troše šikovnosti realitního makléře navýšit cenu nemovitosti v průběhu jejího prodeje. Jak je tomu však v prvním čtvrtletí letošního roku a bude trh umožňovat navyšování ceny v průběhu celého roku 2022 a dále?

Protože byla poptávka velmi vysoká a nemovitostí na prodej nebyl dostatek, řešila značná část žadatelů o úvěr zafixování úrokových sazeb pomocí tzv. hypotéky bez nemovitosti. S hypotékou bez nemovitosti mají žadatelé o úvěr zafixovanou úrokovou sazbu a navíc dostatek času si svou ideální nemovitost najít. Zpravidla umožňuje většina bankovních institucí hledat optimální nemovitost pro koupi po dobu jednoho roku. Výjimečně některé banky poskytují i dvojnásobnou dobu, tzn. 2 roky na to, aby klienti hypoteční úvěr využili. Tento fakt bude minimálně do polovinu roku 2021 umožňovat prodávajícím, respektive realitním makléřům, navyšovat cenu během prodeje nemovitosti. Tato možnost však bude čím dál více slábnout v čím pokročilejší fázi rok 2022 bude. Jednak z důvodu, že velká část kupujících, jež mají předjednané a zafixované podmínky od bank, budou mít postupně nemovitosti již koupené, a jednak z důvodu snižující se koupěschopnosti těch kupujících, kteří jsou čerstvými žadateli o úvěr. Bohužel již žádají s vysokými úrokovými sazbami, a proto se bude jejich bonita v očích bank postupně měsíc od měsíce snižovat. Na hypoteční úvěry dosáhne méně kupujících, čímž by se měl obecně zmírnit tlak na straně kupujících. V lokalitách jako je Praha, Brno, Hradec Králové, apod. to nebude znamenat vyloženě pád cen nemovitostí, ale spíše cenovou stagnaci, či výraznější zpomalení růstu cen. Jakmile poptávka o něco zeslábne, trh s největší pravděpodobností na nějakou dobu nebude umožňovat navyšování ceny během prodeje, případně pokud ano, tak spíše velmi sporadicky.