Výhledově perspektivní lokality na investici
Únor 17, 2019
Jak vybrat vyklízecí, stěhovací a malířské služby?
Březen 3, 2019

V posledních letech se stále častěji objevují dotazy, kdy, jak a o kolik je možné zvednout nájemníkům nájemné, když ceny pronájmů rapidně stouply a zatím stále ještě stoupají. Z logiky věci chce málokterý majitel pronajímaného bytu zůstat na stejné výši nájemného, když za poslední 4 roky ceny pronájmů celoplošně stouply (místy až o 50%).

První záležitostí je inflace. Vše se konstantně zdražuje, zboží, služby, energie,… Proto ať už máte smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou, má každý majitel právo zvyšovat nájemné průběžně každý rok minimálně o inflaci. Ta by měla být dopředu stanovena prostřednictvím konkrétního indexu spotřebitelských cen, dle kterého se bude navýšení vypočítávat.

Další záležitostí je navýšení nájemného z důvodu obecného růstu cen pronájmů. U smluv na dobu určitou (zpravidla bývá nájemné uzavíráno na dobu 1 roku) je navýšení čistě na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem, neboť se uzavírá zcela nová smlouva, popřípadě se ke stávající smlouvě vystaví dodatek, ve kterém mohou být změněny všechny podmínky (finanční, časové,…). V případě nájemních smluv na dobu neurčitou mohou mít pronajímatel s nájemníkem pravidla navyšování nájemného (případně i zakázané navyšování) sjednané rovnou přímo ve smlouvě. I tu lze ale pochopitelně upravovat pomocí dodatků. Zde však platí, že dle zákona by navýšení ceny nájemného nemělo překročit 20% z ceny současného nájemného, a to v horizontu 3 let. Pronajímatel tedy může nájemné navyšovat průběžně (např. v prvním roce o 5%, ve druhém o 10%, ve třetím o 5%), nebo jednorázově/skokově o celých 20%. U jednorázového navýšení o celou maximální částku (20%) musí ale pronajímatel počítat s tím, že další navýšení bude moci dle zákona učinit opět nejdříve za 3 roky.

I přes to, že zákon stanovuje limity, v praxi funguje navyšování nájemného trochu jinak. Zpravidla je to vždy na dohodě mezi majiteli a nájemníky. A pokud se majitel bytu rozhodne navýšit nájemné i o více než 20% jednoduše proto, že nájemník již řadu let platí stejné a celkem i nízké nájemné, nájemník to buď bude akceptovat, nebo se rozhodne najít si jiné bydlení. Málokterý nájemník má chuť, čas a energii na to, řešit svou, byť i oprávněnou obranu, prostřednictvím právníků a soudů. Zároveň funguje i princip toho, že člověk jednoduše nechce bydlet u někoho, s kým vede spor. Žití v dané nemovitosti pak není příjemné a „pohodové“. Na toto mají „buňky“ jen někteří jedinci, kterých je však mezi nájemníky méně, než těch, kteří jednoduše zvolí raději dohodu – stěhování, nebo akceptaci navýšení. V současné době s rostoucími případy neseriózních nájemníků z pohledu neplatičů, či ničení vybavení a nemovitosti jako takové, v praxi celkem často u pronajímatelů zvítězí volba udržení si seriózních nájemníků před maximalizací výnosu. Mnohým majitelům nemovitostí tudíž tisícikoruna navíc na měsíčním nájemném nestojí za to, aby přišli o solventního nájemníka, a riskovali, že kvůli 12tisícům za rok, které by získali navíc, jim nový neosvědčený nájemník zdevastuje byt, protože náklady na opravy by byly mnohonásobně vyšší. Jsou-li obě strany rozumně a reálně uvažující, obejde se navyšování nájemného i bez opory v zákoně či soudech.

KONTAKT