Náklady při prodeji nemovitosti

Půjdeme-li do extrému, ano, může vás stát prodej nemovitosti jen 2.000,- Kč ve smyslu nutného správního poplatku na katastru nemovitostí. A možná by to mohlo být i 0,- Kč, pokud se domluvíte s kupujícím, že ho bude hradit on. Ale…abyste skutečně nepřišli kvůli prodeji nemovitosti o vůbec žádné peníze, prostě aby vás to nestálo vůbec nic a jenom jste na prodeji „vydělali“ ve smyslu nulových nákladů a maximálního zisku z prodeje, tak by to muselo být za následujících ideálních podmínek:

• cenu se vám podaří „nastřelit“ na horní hranici tak, že kupující ji bez výhrad akceptuje,
• fotky, které pořídíte, budou stačit na to, aby přišlo takové množství zájemců, ze kterých se vyklube ten správný kupující, a bude stačit inzerovat na bezplatných kanálech,
• ideálně musíte v nemovitosti bydlet, abyste neměli náklady na benzín a nejezdili (mnohdy zbytečně) na prohlídky, nebo
• se rovnou na prodeji domluvíte s někým napřímo bez inzerce – soused, kolega, atd.,
• dokážete kupní smlouvu „spíchnout“ sami a dobře tak, aby byla vyvážená, kupující i banka kupujícího ji bez výhrad akceptovala a stejně tak aby prošla i na katastru nemovitostí,
• správně sami vyplníte formulář na katastr,
• a kupující vám bez výhrad zašle peníze za prodej přímo na účet bez zřízené úschovy kupní ceny a
• na finále nejen zařídíte přepis energií, ale správně si připravíte předávací protokol, aby po vás kupující v budoucnu nemohl nic neoprávněně vymáhat…

Jednoduše shrnuto, prodej nemovitosti vás nebude stát ani korunu, když si vše uděláte sami, dobře a bez jakýchkoli nákladů kolem. A k tomu všemu když zároveň dokážete maximalizovat prodejní cenu, bude vás to stát jen váš čas. Ale popravdě…i ten čas, když si přepočítáte na svou hodinovou sazbu v zaměstnání, či v podnikání, vám jednoduše řečeno náklad vygeneruje. Ale chápu, že pro někoho není třeba až tak drahý…

Takže, jestliže nechcete spoléhat jen na štěstí, potřebujete zpravidla při standardním prodeji nemovitosti 3 zkušené a spolehlivé lidi. Jsou jimi realitní makléř, advokát a hypoteční specialista. Advokát je ve většině případů placen realitním makléřem a hypoteční specialista dostává odměnu přímo u bankovní instituce. Jediný, kdo vás tak při prodeji nemovitosti nákladově „zatíží“, je realitní zprostředkovatel. Ovšem jeho odměna by vám měla být předem známá a nic navíc byste platit neměli. Odměna realitního zprostředkovatele, pokud si tedy skutečně najdete profesionála, by měla být spíše rozpočtem. Rozpočtem na celou transakci a v tomto rozpočtu by měla být jako jedna z mnoha dílčích položek samozřejmě i jeho odměna. A co by měl takový rozpočet na prodej kromě makléřovy odměny zahrnovat?

V první řadě by měl být realitní makléř schopen vypracovat tržní odhad nemovitosti, tzn. prodejní cenu stanovit tak, aby byla konkurenceschopná, aby akceptovala situaci na trhu, a právní a technický stav nemovitosti. A vše s ohledem na vaše potřeby. Tzn. na potřebu, jak rychle potřebujete mít peníze za prodej nemovitosti k dispozici. Takže odborný odhad. Rovněž by měl rozpočet zahrnovat i právní služby včetně úschovy kupní ceny. Náklady na veškerý marketing, který by neměl obsahovat jen fotografie. Tzn. hovoříme jak o profesionálních fotografiích, tak i o natočení videoprohlídky, naskenování nemovitosti pro zřízení virtuální prohlídky, přeměření nemovitosti (ověření její velikosti), vytvoření půdorysu nemovitosti a 3D vizualizace. Dále správné nastavení zveřejnění na prodejních kanálech, což znamená nejen standardní inzertní servery, ale i prostřednictvím aktivních reklam na sociálních sítích, prodejní plachty, aktivní oslovování potenciálních kupujících prostřednictvím nejen nashromážděných poptávajících, ale také prostřednictvím obchodních partnerů, jako jsou hypoteční a finanční poradci a další… Šíření reklamy tak, aby vaše nemovitost dostala šanci oslovit co největší počet potenciálních zájemců ke koupi, jednoduše něco stojí, a často to není úplně zanedbatelná položka v rozpočtu. Někdy se musí celá inzerce třeba i přetvořit, pokud trvá déle a zasahuje do úplně jiného ročního období. Jdeme dál… Pohonné hmoty při ježdění na prohlídky, kam často někteří objednaní zájemci o prohlídku dokonce i bez omluvy nedorazí. Samozřejmě veškeré poplatky týkající se katastru nemovitostí, ověřování podpisů, listin, plných mocí (jsou-li potřeba), atd. A na poslední příčce všech nákladových položek v rozpočtu je odměna realitního zprostředkovatele za odvedenou práci. Tato odměna zahrnuje po odečtení všech nákladů příjem před zdaněním. A v něm má realitní zprostředkovatel zaplacen nejen svůj čas, který fakticky strávil vším zařizováním, vyřizováním, cestováním, atd., ale také své znalosti a zkušenosti, bez jejichž aplikace do praxe, nemusel prodej dopadnout, nebo nemusel skončit i přes případné překážky tak, že dopadl.

A ptáte-li se na konci tohoto příspěvku, zda by to nešlo i bez toho, či jen třeba s polovičatými náklady…? Šlo, ale…začněte číst znovu od začátku.