Nájemní bydlení u developera

Není nájem jako nájem. Na pronájmy od soukromých osob (jednotlivců) jsme si již zvykli, ale co takový pronájem od developera? Čím se liší od klasického nájemního bydlení poskytovaného soukromým vlastníkem?

Tak, jak se postupně měnilo vlastnictví podnikových a městských bytů v družstevní, či osobní vlastnictví, stejně tak se začíná měnit princip poskytování bydlení ve zbrusu nových právě developery dostavěných bytových jednotek v bytových domech. Tedy ne, že by si všechny bytové domy developeři ponechávali, ale postupně se začínají stavět určité projekty, které buď celé, nebo jejich některá část, je předem určena pro nájemní bydlení. Jaký je princip, důvod a ceny?

Bytová otázka v ČR je posledních několik let, co ceny prodávaných bytů neustále rapidně šplhají do větších a větších výšin, velmi „horkým“ tématem. Již od roku 2015 poptávka převyšuje nabídku a chuť/potřeba lidí kupovat nemovitosti neustává. Vysoká poptávka se týká především velkých měst, neboť velká města jsou zatížena českými lidmi i cizinci, kteří sem odjinud přijeli pracovat, studenty na vysokých školách, lidmi, kteří zde po dostudování zůstali bydlet, apod. A to i přes to, že spousta z těchto lidí zde nemá hlášený trvalý pobyt. Proto ani data ze sčítání lidu nejsou relevantní. Ve velkých městech dlouhodobě bydlí mnohem více lidí, než je počet obyvatel s trvalým bydlištěm. I přes to, že na trhu panuje snaha stavět nové bytové domy rychleji, jsou zde dva problémy. Stále se staví pomaleji, než jakým tempem roste poptávka, a zároveň ne každý na nový byt dosáhne finančně. Hlavně druhý uvedený důvod (a nejen ten) spustil nájemní projekty developerů. Proč je pro developera nejen prodej bytů, ale i nájemní bydlení zajímavé?

„Zadarmo ani kuře nehrabe“ a u developerů toto platí dvojnásob. Obecně je developer ten, který má na výstavbě jakožto investor vždy největší marži (zisk). Což je logické, protože nikdo nepodniká proto, aby z činnosti nic neměl. Uvidíme, jak s cenami pro zhotovitele stavby „zamává“ současná situace (zdražování materiálu, dlouhé lhůty na jeho dodání a hlavně – velký nedostatek pracovní síly), nicméně doposud developeři tlačili při výběrových řízeních stavební firmy co nejníže, aby marže byla pro ně samotné co nejvyšší. Tím vzniká prostor pro velmi rychlou návratnost investice při následném prodeji bytů konečným spotřebitelům. A protože je marže tak vysoká, stačí prodat např. jen dvě třetiny bytů a jednu třetinu ponechat na pronájem. Proč je pronájem pro developera zajímavý? Nájemné není obvykle nikterak malé, ba naopak! Pronájmy se pohybují v řádech x desítek tisíc. Jedná se tedy nejen o pravidelný měsíční pasivní výnos ve prospěch developera, ale rovněž tím developer sleduje dlouhodobé zhodnocení v čase. Nájemní smlouvy jsou zpravidla garantované na pět, deset, či více let. A dle cenového vývoje na trhu s nemovitostmi se developer v budoucnu rozhodne v určitý čas prodat i zbytek „nájemních“ bytů, jejichž hodnota může být i dvojnásobná. V dlouhodobém horizontu tak mají developeři možnost získat mnohem vyšší výnos. Možná se ptáte, kdo jsou ti, kteří jsou tyto typy pronájmů schopni a ochotni platit při tak vysokých cenách. Obecně je cíleno na ty, kteří mají sice vysoké příjmy, ale z hlediska bankovních institucí jsou nebonitní – oficiálně nepřiznávají a tedy nedaní své příjmy, nebo se jedná o cizince ze zemí, se kterými mají české bankovní instituce problém. Nicméně toto bydlení může být dostupné i pro ty, kteří chtějí bydlet v lepší lokalitě s lepší občanskou vybaveností, ale nemohou si v této lokalitě koupi dovolit. Často takoví nájemníci mají jinou svou již splacenou nemovitost, kterou pronajímají, a získané peníze z pronájmu používají na částečné placení nájmu. Jestliže je jejich pronájem u developera např. 40.000, - Kč/měsíc a z pronájmu z vlastní nemovitosti získávají pravidelně např. 18.000,- Kč/měsíc, zbývá jim měsíčně doplatit jen 22.000,- Kč.  Ve velkém městě tuto částku platí velké procento lidí celkem běžně za vlastní bydlení, které mají na hypoteční úvěr.

Všechno má své výhody i nevýhody. Nevýhodou je (jako každý pronájem), že jednou se může developer rozhodnout byt prodat, a vy s tím neuděláte vůbec nic a budete se muset odstěhovat. Zároveň je nevýhodou i celkem vysoký měsíční náklad. Na druhou stranu ale i po pár letech budete bydlet ve stále pěkném prostředí. Všimněte si, jaké jsou vizuální rozdíly mezi projekty, kde správu a údržbu zajišťuje i po prodeji sám developer a kde naopak ne. U projektů, kde se developer po rozprodání všech bytových jednotek již více neangažuje, je velmi často a velmi rychle zanedbané okolí bytových domů a i samotné stavby vykazují značnou míru opotřebení. Další výhodou nájemního bydlení u developera je zpravidla lokalita. Nájemní bydlení žádný developer nestaví tam, kde je špatná občanská vybavenost. Naopak! Výstavba nájemních bytů je cílena primárně v docházkové vzdálenosti některé z mnoha stanic metra, nebo velkého městského dopravního uzlu (kudy vede velké množství dopravních spojů rozjíždějících se do různých směrů velkoměsta). Současně s tím je cíleno i na skutečnost, aby se v blízkosti nacházelo pěkné místo pro relaxaci – ideálně park a také obchody, kavárny, restaurace, sportoviště, atd. A když už jsme u toho sportoviště, tak často je v těchto projektech zřízeno i soukromé fitness centrum, bazén, či jiné privátní služby.

V tuto chvíli je nájemní bydlení u developerů de-facto v plenkách, nicméně pokud poroste počet těchto nájemních bytů, je možné, že se dočkáme i trochu lidovějších cen.