Můžete stavět na pozemku nebo na parcele?

Při hledání vhodného místa na výstavbu domu se můžete setkat s různým označením pozemků. Jak se vyznat v terminologii? A co jednotlivé názvy ve skutečnosti znamenají?

Názvy „pozemek“, „parcela“, „stavební pozemek“, „stavební parcela“, „pozemková parcela“ mohou působit naprosto stejným dojmem, ale opak je pravdou. Definici názvu „pozemek“ obsahuje pouze Katastrální zákon. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí např. hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí rozsahu zástavního práva, atd. Pozemek má určité využití – zahrada, orná půda, zastavěná plocha a nádvoří, ovocný sad, apod.

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Parcela tak může zahrnovat klidně dva pozemky. Jeden například s využitím zahrady, druhý třeba ovocný sad. Tato situace vzniká například tím, že si vlastník nezmění druh využití pozemku.

Označení „stavební pozemek“ je označení, které se obecně veřejností využívá pro označení plochy, na které lze stavět. Z hlediska katastrálního zákona se tedy jedná o „stavební parcelu“. Ta může být vždy druhově určena jen jako zastavěná plocha a nádvoří. Ten pozemek, který není určen pro zastavění, je pozemková parcela. Proto pod pozemkovou parcelou si můžete vybavit vše kromě zastavěné plochy, tzn. vinice, sady, lesy, louky, trvalý travní porost, vodní plocha, orná půda, chmelnice a ostatní plocha.

Nejdůležitější pro uskutečnění výstavby je však způsob využití pozemku. Neznamená tedy, že když u konkrétního pozemku naleznete v katastru nemovitostí, že se jedná o zahradu, či ornou půdu, že na pozemku nemůžete realizovat výstavbu. O tom rozhoduje schválený aktuální územní plán obce, který jasně definuje, jaká území jsou zastavitelná a čím. Může se jednat o plochu zastavitelnou rodinnými domy pro trvalé bydlení, a to i přes to, že aktuální způsob využití je v katastru nemovitostí třeba jako zahrada. Dovoluje-li vám územní plán zastavět daný pozemek tímto typem výstavby, můžete automaticky považovat původní zahradu za stavební pozemek. V praxi se při realizaci výstavby pouze vyjme ze zemědělského půdního fondu ta část pozemku, na které bude rodinný dům stát (zastavěná plocha a nádvoří). Tato část zahrady se změní na způsob využití „zastavěná plocha a nádvoří“. Zbytek pozemku zůstane s původním využitím, tzn. zahrada. Pokud je původní pozemek místo zahrady např. ornou půdou, vznikne vám po dostavění rodinného domu část, která bude zastavěná plocha a nádvoří a část, která zůstane evidována jako orná půda i přes to, že budete pozemek kolem nově postaveného domu využívat jako zahradu.

Pokud hledáte pozemek pro výstavbu rodinného domu, primárně se zajímejte o aktuální územní plán. Popřípadě o nový územní plán, který zatím sice není schválen, ale chybí mu doslova „malý krůček“ k jeho odsouhlasení.