Má SVJ právo zakázat krátkodobé pronájmy?

Krátkodobé pronajímání je způsob podnikání, který často trápí obyvatele bytových domů především v centrech velkých měst. Proč s krátkodobým pronajímáním mají obyvatelé domu a SVJ často problém a lze proti tomu něco dělat?

Krátkodobé pronajímání, známé též pod názvem Airbnb, se týká poskytování ubytovacích služeb turistům (stejně jako ubytování poskytují klasické hotely a penziony). Základním rozdílem je však skutečnost, že Airbnb je provozováno takřka v jakékoli nemovitosti, která je v osobním vlastnictví, a to bez toho, aniž by k tomu byla daná nemovitost včetně přístupu do ní, přizpůsobena. Hotel a penzion má technicky a provozně prostory pro ubytování přizpůsobené. Většina soukromých/malých provozovatelů krátkodobých pronájmů však  poskytuje ubytování v bytových i nebytových prostorech, jejichž využití doposud sloužilo buď ke klasickému bydlení, nebo pro komerční účely jiného typu (provozovny, prodejny, showroomy, atd.). Největší úskalí v praxi zažívají převážně majitelé bytů bydlící v klasických bytových domech.

Tam, kde lidé skutečně trvale bydlí, vzniká nespokojenost s provozováním krátkodobých pronájmů primárně z hlediska fluktuace cizích lidí a bezpečnosti. Stejně tak bývá velkým problémem i častá hlučnost turistů v pozdních večerních hodinách, kdy se vracejí do ubytování, často ovínění alkoholem, či ve větších hloučcích, rozjařeni, protože oni jsou na dovolené. Oproti tomu trvalé osazenstvo ráno vstává do práce a do škol a potřebuje klid. Z hlediska bezpečnosti se jedná o problematiku, kdy minimálně od bytového domu má a může mít k dispozici klíče/čipy téměř každý cizí člověk z ulice, který se jen jedenkrát nechal v daném místě ubytovat. Pro trvale bydlící osazenstvo je velmi nepříjemné, že na chodbách každou chvíli potkávají úplně cizí lidi, které vůbec neznají. Velká fluktuace návštěvníků domu způsobuje nepřehlednost a v případě vykradení bytů/sklepů, apod., se jen těžko dokazuje a hledá viník. S tímto příkořím bohužel souvisí i další negativum. Tím je větší a rychlejší míra opotřebení společných prostor. A nejen opotřebení. Často se SVJ potýkají i se zničenými společnými částmi domu (poškozené dveře, stěny, podlahy, světla na chodbách, atd.). Tím je provoz domu mnohem nákladnější a výlohy na častější renovace a údržbu bohužel finančně dopadají na všechny vlastníky bytů, nejen na ty, kteří poskytují krátkodobé ubytování. Nejen z výše uvedených důvodů se samozřejmě lidé bouří a snaží se proti Airbnb „bojovat“. Mají vůbec šanci krátkodobé pronajímání zakázat?

Odpověď zní jednoznačně: NE! Podstatou osobního vlastnictví je minimální možnost omezovat vlastníka v nakládání s jeho soukromým majetkem. Ačkoli je v Občanském zákoníku řešena otázka omezování práv ostatních vlastníků, podnikání v této oblasti nelze danému majiteli zakázat podnikat v tomto oboru. O nemožnosti zakázat provozování krátkodobého pronájmu rozhodl v praxi už i Nejvyšší soud u jednoho z takových případů. Ten se týkal majitele bytu v Soukenické ulici na Praze 1, jež tento typ podnikání provozoval. Nejvyšší soud své rozhodnutí „okomentoval“ doporučením, co případně lze dělat pro to, aby se zamezilo výše popsaným negativním vlivům. Majitelé, potažmo SVJ, jež jsou proti krátkodobému pronajímání, jsou povinni dokázat, že negativní vlivy skutečně vznikají v souvislosti s provozováním krátkodobého pronajímání, že škody a negativní vlivy prokazatelně a jednoznačně vznikají ze strany ubytovaných hostů daného majitele bytu, apod. A v případě, že se odpůrcům krátkodobého pronájmu podaří prokázat, že negativní vlivy jsou skutečné a výrazným způsobem je ovlivňují, může SVJ nakázat majiteli bytu svou nemovitost prodat. K takovému řešení však samozřejmě vede velmi dlouhá cesta, která musí obsahovat spoustu důkazního materiálu, oficiálních upomínek a výzev ke sjednání nápravy adresovaných majiteli pronajímané nemovitosti, atd. Jedná se tedy o běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem.

Pro spoustu lidí bývá tak nejlepším a nejrychlejším řešením koupě nemovitosti v jiné lokalitě (jiné město, či mnohdy stačí jiná část města – dále od centra), kde je provozování tohoto typu podnikání méně pravděpodobné. Jinou možností ještě může být koupě bytu družstevního, nikoli bytu v osobním vlastnictví. Družstva se totiž nesou částečně v jiném režimu, než SVJ. Jedná se o jiný typ vlastnictví, ve kterém lze omezit majitele bytu v pronajímání.