Články | Koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby

Hledáte nemovitost ke koupi a padla vám do oka zrovna ta, jejíž vlastník je majitel, který je nesvéprávný? Co to pro vás znamená a je lepší dát od této koupě ruce pryč, nebo se jedná o zajímavou příležitost? Tak jako všechno, i koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby, má jak svá pozitiva, tak i negativa. Důvod prodeje takové nemovitosti by však měl být všude stejný. Tj. získání financí pro...

Koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby
29 listopadu, 2020

Koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby

Hledáte nemovitost ke koupi a padla vám do oka zrovna ta, jejíž vlastník je majitel, který je nesvéprávný? Co to pro vás znamená a je lepší dát od této koupě ruce pryč, nebo se jedná o zajímavou příležitost?

Tak jako všechno, i koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby, má jak svá pozitiva, tak i negativa. Důvod prodeje takové nemovitosti by však měl být všude stejný. Tj. získání financí pro nesvéprávného. Může se jednat jak o dospělou osobu, tak ale i např. o dítě. Každopádně ve všech případech musí být finance získané z prodeje použity ve prospěch právě nesvéprávné osoby – na péči o tuto osobu, zlepšení životních podmínek, zajištění jiného vhodného bydlení, atd. Jako kupujícího by vás samozřejmě nemuselo zajímat, na co budou peníze z prodeje takové nemovitosti použity. Na jednu stranu je to pravda, avšak tím, že budete znát důvody a postupy, si můžete udělat při jednání o rezervaci vlastní názor, zda je postupováno tak, jak by mělo být. Neboť úspěšnost převodu nemovitosti nezávisí v těchto případech jen na skutečnosti, že prodávající chce prodat a kupující chce koupit. Do procesu vstupuje subjekt, který tento záměr musí „posvětit“. Jedná se o opatrovnický soud.

Bohužel se občas děje to, že některé příbuzné pohltí vidina peněz, a proto se snaží prodat nemovitost svému příbuznému tak, aby se peníze dostali k nim, nikoli k nesvéprávnému. Proto nekalé jednání často můžete odhalit dříve, než celou transakci zamítne až opatrovnický soud. Ušetříte si tím spoustu času, energie a právní kroky, které se následně komplikovaně berou zpět. I když je koupě nemovitosti od nesvéprávné osoby komplikovanější, má ale často i své výhody.

Stručný postup převodu

Podepíše se standardní rezervační smlouva a uhradí se rezervační poplatek. Následně se podepíší kupní a úschovní smlouvy. Oproti standardnímu prodeji je však podepisuje místo vlastníka soudem stanovený opatrovník. Tj. člověk, zpravidla někdo z příbuzných, kterého soud ustanovil k tomu, že má o nesvéprávném rozhodovací právo. Opatrovník se o nesvéprávného většinou stará, disponuje s jeho penězi, které dostává např. od České správy sociálního zabezpečení, ze kterých dělá běžné nákupy potravin a potřeb pro opatrovaného (nesvéprávného), apod. Nicméně u takto zásadních transakcí, jako je prodej nemovitosti, je vždy nutný souhlas opatrovnického soudu. Proto je potřeba jeho podpis a spolu s kupní a úschovní smlouvou je nutné vypracovat soudně znalecký posudek na odhad tržní ceny (aby měl soud jistotu, že se nemovitost neprodává za podhodnocenou cenu).

Po podepsání kupní a úschovní smlouvy se zároveň s tržním odhadem od znalce podává na opatrovnický soud i žádost o schválení prodeje. V této žádosti musí být prodej odůvodněn. Jedná se de facto o soupis důvodů, proč je navrhován prodej nemovitosti a zároveň na co budou finance použity. Např., že na provoz opatrovaného nestačí finance, které dostává od státu jako podporu, že chcete zlepšit jeho životní úroveň, nebo že stávající nemovitost je pro nesvéprávného nevyhovující (nebezpečná, že ji nemůže obsluhovat sám). V případě dětí je potřeba hradit jejich péči, vzdělání, část peněz může být i uložena a připravena pro dítě jako kapitál do budoucna až bude dospělé. Měl by tam být uvedený i důvod, proč je řešením spíše prodej, než pronájem takové nemovitosti, který by generoval nesvéprávnému pravidelné měsíční příjmy, apod. Žádost je jedním z nejdůležitějších bodů!

Tento typ koupě je možný hradit hypotečním úvěrem, ale nesmí se zapomenout v žádosti o prodej požádat soud nejen o schválení prodeje jako takového, ale i o souhlas se zatížením nemovitosti – umístěním zástavního práva ve prospěch banky kupujícího. Bez toho by zápis zástavního práva katastrální úřad zamítl.

S hypotečním úvěrem souvisí i nutnost dopředu si vyjednat nestandardní podmínky a termíny pro čerpání úvěru. Nikdo dopředu nedokáže odhadnout, jak dlouho bude trvat schválení prodeje soudem. Soud může schválit prodej během měsíce od podání všech podkladů, ale může to trvat klidně půl roku, či déle. Zároveň se může stát, že soud vyzve některého z účastníků ještě k doložení některých věcí, apod. To vše samozřejmě celý proces prodlužuje.

V praxi jsem řešila i návrhovou situaci, kdy nesvéprávná osoba nebyla 100% vlastníkem. Tzn. že nemovitost byla vlastněna jak nesvéprávnou osobou, tak i osobou svéprávnou. Zpravidla to bývají příbuzní, nikoli úplně cizí lidé. Často, jak jsem zmiňovala již výše, je opatrovníkem někdo z příbuzných. A právě tento příbuzný může být zároveň i spoluvlastníkem prodávané nemovitosti. V tomto případě je třeba před zahájením samotného procesu požádat nejprve opatrovnický soud o přidělení tzv. kolizního opatrovníka. Jestliže je standardní opatrovník zároveň i jedním z vlastníků prodávané nemovitosti, musí se zamezit případnému střetu zájmu. A to řeší právě zmíněný kolizní opatrovník. Zpravidla to bývá někdo ze sociálního odboru, který je pověřen soudem. A ten, jako nestranná osoba, dohlíží nad tím, aby finance, které mají náležet nesvéprávnému, se k němu v adekvátní výši opravdu dostaly.

Všechny uvedené kroky je potřeba učinit před tím, než se na opatrovnický soud podají veškeré podklady. V tento okamžik však musí být i načerpaná kupní cena již v úschově.

Jakmile soud vydá kladné rozhodnutí, vystaví souhlas s prodejem. Pokud je koupě hrazena hypotečním úvěrem, musí souhlas s prodejem obsahovat i souhlas s umístěním zástavy. Tento dokument se následně podává spolu s kupní smlouvou na katastrální úřad s žádostí o přepis vlastnictví (a zápis zástavního práva). Samozřejmě se může stát i to, že soud žádost zamítne. Pokud se prodej neuskuteční, pak se vracejí veškerá plnění, tzn. i načerpaná kupní cena kupujícímu a bance, a vše se od počátku ruší. Zde je potřeba dát si pozor i na pokuty ze strany banky. Aby vás nepokutovala za něco, co jste nemohli ovlivnit. Vše je potřeba si předem smluvně dohodnout a ošetřit.

Jaké jsou nevýhody?

Oproti standardnímu převodu vstupují do procesu další subjekty, které o prodeji rozhodují.

Prodej může, ale nemusí být opatrovnickým soudem schválen.

Dopředu nikdo neví, jak dlouho bude trvat, než budete moci s nemovitostí nakládat.

Vždy trvá převod delší dobu, než standardní koupě se svéprávnými osobami.

Jaké jsou výhody?

Menší konkurence mezi kupujícími.

Obvykle nižší cena, než ty, jejichž převod se nese ve standardním režimu.

Jaká jsou rizika?

Zamítnutí převodu.

Vynaložená zbytečná energie, čas a náklady např. za právní konzultace a připomínkování smluv.

Můžete začínat s koupí jinde od začátku.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT