Konec ročních nájemních smluv?

Není smlouva jako smlouva a obzvlášť ta nájemní. V dřívějších dobách se nájemní smlouvy uzavíraly na dobu neurčitou. S vývojem legislativy, která reagovala hlavně na základě zkušeností, kdy v praxi někteří nájemníci začali být velmi vynalézaví, se postupně upustilo od smluv na dobu neurčitou, a přešlo se na smlouvy s dobou určitou.

Protože občanský zákoník postupně více a více chránil práva nájemníků, někteří nájemníci vědomi si této skutečnosti, hřešili s pravidelnou platbou nájemného, nedodržovali podmínky nájemní smlouvy, apod. Pronajímatelé měli i přes neplnění podmínek ze strany nájemníků často svázané ruce (a kor, když nájemníkem byla například matka samoživitelka s dítětem, atd.). Zároveň se však ani někteří pronajímatelé nechovali k nájemníkům korektně – např. výpověď z nájmu s nedodržením výpovědní lhůty, atd. Abych to shrnula, tak celkový vývoj dovedl nájemní smluvní vztahy primárně k ročním nájemním smlouvám s možností prodloužení.

Smlouva na dobu určitou je po všech peripetiích ideální řešení, jak ošetřit nájemní vztah. A to jak pro nájemníka, tak i pro pronajímatele. Nájemník se zavazuje, že po danou dobu bude využívat nájem a bude platit nájemné, a pronajímatel se zavazuje, že po dohodnutou dobu poskytne svou nemovitost nájemníkovi. Pronajímatel tak správně nesmí nájemní smlouvu ukončit dříve, a nájemník, pokud se rozhodne nevyužívat bydlení u pronajímatele po celou dobu, je správně povinen doplatit pronajímateli i tu dobu, ke které se zavázal, ale kterou k bydlení nevyužil.

No, a jak to chodí v praxi? Obecně lze říci, že i mimo domluvený termín se velká většina nájemních smluv na dobu určitou ukončuje stejně vzájemnou dohodou. Většina „normálních“ pronajímatelů nechce nájemníka nutit bydlet v jeho nemovitosti déle, než nájemník potřebuje, a zároveň ani nájemníci nemají zájem bydlet u někoho, kdo je tam již z nějakého svého důvodu nechce. Pokud nájemní smlouvu na dobu určitou vypoví před jejím uplynutím pronajímatel (to je méně časté), měl by se s nájemníkem dohodnout na výpovědní době minimálně v délce 2 až 3 měsíců. Naopak při dřívější výpovědi ze strany nájemníka se od nájemníka očekává dodržení rovněž dvou až tříměsíční výpovědní doby s tím, že najde-li pronajímatel náhradu dříve, umožní stávajícímu nájemníkovi výpovědní dobu zkrátit a odstěhovat se dříve.

Z pohledu legislativy však smlouva na dobu určitou oficiální výpovědní dobu nemá. Dohodnutá doba by se prostě měla oboustranně dodržet, a proto je výpovědní doba řešena jen u nájemních smluv na dobu neurčitou. U smlouvy na dobu neurčitou je stanovená výpovědní doba pro pronajímatele i pro nájemníka, avšak pronajímatel má možnost ji vypovědět pouze ze zákonem jasně stanovených důvodů (např. potřeba vlastní bytové potřeby, hrubé porušení nájemní smlouvy nájemníkem, apod.)

Posledních x let jsou nejvíce oblíbené roční smlouvy s možností prodloužení. Rok je dostatečná doba na to, aby pronajímatel zjistil, jak se nájemník k nemovitosti chová, jakou má platební morálku, zda je, nebo není spolehlivý, apod. A jestliže se pronajímateli na nájemníkovi něco nelíbí, po ročním nájmu mu smlouvu prostě neprodlouží, a hotovo. Z pohledu pronajímatele je roční smlouva jistější, než smlouva na dobu neurčitou. Další výhodou je i možnost stávající smlouvu buď jen dodatkem prodloužit, nebo uzavřít zcela novou nájemní smlouvu dokonce i s jinými podmínkami. Pronajímatelé tak mohou i výrazně zvednout nájemné (nemusí dodržet zákonnou podmínku navyšování nájemného o max. 20% za poslední 3 roky jako u nájemní smlouvy s dobou neurčitou). Obě zmíněné výhody jsou samozřejmě nevýhodou pro nájemníky. Po roce je může pronajímatel bez udání důvodu vystěhovat a zároveň jim může změnit jakékoli podmínky nájemní smlouvy (včetně těch finančních), které nájemci nemusí být schopni, či ochotni akceptovat. A přesně tyto možnosti pronajímatelů chce stát omezit…a nejen ty. Jaké změny se chystají, dočtete se v následujícím článku „Změny u nájemních smluv“.