Kdy připomínkovat smlouvy ke koupi nemovitosti?

Samotné koupi nemovitosti, respektive podpisu kupní smlouvy, zpravidla předchází podpis rezervační smlouvy. Ta má potvrdit vážný zájem zájemce o koupi nemovitost skutečně koupit a zároveň vážný zájem majitele nemovitosti danou nemovitost prodat. Zájem obou stran je stvrzen podpisem rezervační smlouvy a zpravidla úhradou rezervačního poplatku (části kupní ceny) kupujícím.

Ačkoli rezervační smlouvu následně plně nahrazuje smlouva kupní a smlouva o úschově kupní ceny, i přes to by již v rezervační smlouvě měly být obsaženy podstatné body. Jedná se o způsob úhrady (vlastní, či cizí finanční prostředky), u jakého notáře, advokáta, či banky bude uschována kupní cena, a dále termíny pro jednotlivé úkony. Někteří kupující mají koupi podmíněnou prodejem jiné nemovitosti. V tomto ohledu je potřeba si narovinu s prodávajícím říci, kdy prodávající skutečně nejpozději potřebuje mít finance z prodeje k dispozici, a zda je takový termín ze strany kupujících reálný. Na základě zkušeností lze podle toho, v jaké fázi se prodej nemovitosti kupujícího nachází, stanovit reálný termíny pro splnění závazků, jež budou muset být splněny ve prospěch prodávajícího. Je třeba zohlednit nejen to, v jaké fázi se prodej nemovitosti kupujícího nachází, ale také jak jeho kupující financuje. Pokud financuje prostřednictvím hypotečního úvěru, je potřeba správně odhadnout nejen reálnou dobu, ale také správně odhadnout dostatečnou časovou rezervu, pokud by se kroky v bance z jakýchkoli důvodů zpozdily. Již z rezervační smlouvy by mělo vyplývat, že obě strany (prodávající i kupující) jsou seznámeny se svou vzájemnou situací a potřebami, a že souhlasí s daným postupem a termíny.

Součástí (přílohou) rezervační smlouvy může být, ale nemusí být, i vzor smlouvy kupní. Jestliže vzor kupní smlouvy není součástí rezervační smlouvy, pak by o to konkrétnější mělo být znění smlouvy rezervační. Respektive podstatné informace a termíny by měly být v rezervační smlouvě obsažené. Jestliže vzor kupní smlouvy bude přílohou smlouvy rezervační, pak může být rezervační smlouva obecnější, ale přiložený vzor kupní smlouvy by měl být již odpřipomínkován, a to relativně důkladně, neboť je-li přílohou rezervační smlouvy, pak jejím podpisem obě strany stvrzují, že se se zněním kupní smlouvy seznámily a že ji v přiloženém znění akceptují. Nejde o to, že následně nelze kupní smlouvu již upravovat. Lze, ale nejsou-li specifikovány a oběma stranami odsouhlaseny stěžejní body (např. typ úschovy kupní ceny, termíny, apod.), může se zbytečně prodej zkomplikovat, když jedna nebo druhá strana nebude ochotna změny akceptovat. A v tu chvíli existuje platný argument, že znění kupní smlouvy bylo definováno již v příloze rezervační smlouvy. Zbytečně to jednu, či druhou stranu staví do role, že mění podmínky dohody. Na drobnostech a detailech se většinou domluví každý, tudíž není v tomto ohledu problém kupní a úschovní smlouvu ještě upravit. Problém nastává ve chvíli, kdy chce některá ze stran měnit stěžejní body smluvní dokumentace. V tu chvíli taková situace staví do nevýhodné role primárně kupujícího, neboť ten má již „ve hře“ uhrazené finance v podobě zpravidla nemalého rezervačního poplatku. Při platné rezervační smlouvě, kdy je již uhrazen rezervační poplatek, je kupující v nevýhodné pozici. Buď odsouhlasí v následné kupní a úschovní smlouvě i to, co by úplně nerad odsouhlasil, nebo mu propadne rezervační poplatek, rozhodne-li se znění kupní smlouvy neakceptovat.

Za sebe, z hlediska svých letitých zkušeností, doporučuji mít již v rezervační smlouvě specifikovány stěžejní body a termíny celé transakce. Následná kupní smlouva může být uzavřena v jiném znění, ale musí s tím souhlasit obě strany. A pokud se na změně nedohodnou, měla by korespondovat se zněním podepsané rezervační smlouvy.