Kdy je méně informací více?

Při prodejích nemovitostí nemusí ve všech případech platit, že čím více informací, tím lépe. Respektive takto… Pro rozhodnutí, zda konkrétní nemovitost koupit, nebo ne, samozřejmě pravidlo čím více informací, tím lépe, rozhodně platí. Přece jen se jedná o velkou investici a je potřeba vědět, co člověk kupuje. Nicméně ne při všech krocích v průběhu prodeje je uvedení co největšího množství informací ku prospěchu.

Řeč je o kupních smlouvách. V praxi se můžete setkat s různým rozsahem a obsahem kupních smluv. Zákonem jsou jasně definované parametry, které musí být v každé kupní smlouvě ke každé nemovitosti vždy uvedeny. Jedná se například o zadefinování nemovitosti z hlediska jejího katastrální určení.

Spoustu kupujících, či prodávajících požadují, nebo se minimálně diví, když v kupní smlouvě není uvedena velikost nemovitosti, podlaží, ve kterém se nachází, nebo dokonce i volně stojící vybavení, které zůstává v nemovitosti. Chtěla bych jen podotknout, že absence výše zmíněných údajů není na škodu. Dokonce je v některých případech spíše ku prospěchu.

Na katastru nemovitostí není nikde uvedeno podlaží, ve kterém se nemovitost nachází. Je to tedy nadbytečná informace. Spolu s tím je lepší, když se této informaci někteří prodávající, či bohužel dokonce i někteří realitní makléři, raději vyhnou. Spoustu lidí má „hokej“ v tom, co je patro a co podlaží, a nedokáží to správně určit. Špatným určením tak může vzniknout v kupní smlouvě špatný údaj o nemovitosti. Ten sice v tomto případě není překážkou přepisu vlastnických práv na katastru, ale i pro případné další budoucí převody bude zbytečně zavedená chyba v kupní smlouvě.

Podobný problém bývá i u správného stanovení velikosti nemovitosti. Ať už je fyzický stav nemovitosti jakýkoli, vždy se právně převádí nemovitost s těmi hodnotami, které jsou již v katastru zapsané. V praxi se můžete setkat s tím, že i na katastru nemovitostí je zapsaná jiná velikost, než jakou zjistíte aktuálním přeměřením. Tento rozdíl může, ale nemusí být chybou. Narážím na skutečnost, že i zápisy údajů na katastru nemovitostí se historicky vyvíjely. V minulosti se u některých bytových domů zapisovala do katastru nemovitostí čistá užitná plocha (někdy včetně lodžie, někdy bez lodžie), u jiných nemovitostí se zase můžete setkat se zapsanou podlahovou plochou. Různé zapisování velikosti nemovitostí na katastru nemovitostí souvisely i s vývojem stavebního zákona. V rámci stavebnictví rovněž docházelo k vývoji, jak plochu definovat, a tím pádem se měnilo o to, co se na katastru nemovitostí zapisovalo. Technicky se dokonce měnilo i definování jedné a té samé plochy. Například podlahová plocha jeden čas zahrnovala veškerou plochu interiéru včetně příček i nosných stěn, vyjma stěn obvodových. Následně došlo k další změně, kdy se za podlahovou plochu považovala celková plocha interiéru včetně příček, ale bez vnitřních nosních stěn a bez obvodových stěn. A samozřejmě čím větší nemovitost, tím větší rozdíly postupně vznikaly. Rovněž k velkým nepřesnostem může docházet ve chvíli, kdy se starší zástavba zrekonstruuje. Při rekonstrukci se často bourají, nebo naopak přidávají zdi. Někdy je možné zasáhnout i do nosných zdí. Úplné, či částečné odstranění zdí také zapříčiňuje odchylky od toho, co je zapsané v katastru nemovitostí. A takto bychom mohli pokračovat dále. Proto i velikosti nemovitostí včetně jejich příslušenství nejsou povinnou informací v kupní smlouvě, neboť platí to, co je aktuálně zapsané na katastru nemovitostí. Zákony, jak se plochy správně definují, se mění, a ani prodávající, či realitní makléři, nejsou často schopni konkrétní typ plochy správně zadefinovat. I když realitní makléři by rozhodně měli vědět, co prodávají. Nicméně i když se zjistí určitá nepřesnost, v případě bytu v bytovém domě není tak jednoduché v katastru nemovitostí parametr velikosti změnit. K velikosti každé bytové jednotky se váže stanovený společný podíl na společných částech domu a pozemku, a proto by se při jedné jediné změně u jedné bytové jednotky, musela zapsat změna u všech ostatních bytových jednotek. A změnu velikosti nemovitosti provede katastrální úřad vždy jen na základě geodetického zaměření. To provádět a hlavně zafinancovat, jen tak někdo nechce.

Nadbytečnou a do budoucna matoucí informací by mohlo být i uvedení volně stojícího vybavení nemovitosti. Skutečnost, že prodávající přenechá kupujícímu (ať už za úplatu, nebo zdarma), některé vybavení, které není pevně spjaté s nemovitostí, by měla být řešena mimo kupní smlouvu. Za součást prodeje, a tedy i za součást kupní ceny, se považuje pouze to vybavení, které je pevně spojeno s nemovitostí (vestavěný nábytek, vestavěné spotřebiče, zařizovací předměty v koupelně a na WC, apod.).

Občas skutečně získáte uvedením méně informací do kupních smluv větší technickou přesnost/správnost o kupované nemovitosti.